Konstitusi menjamin bahwa setiap orang berhak bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, termasuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Pasal 54 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman tegas menyatakan bahwa pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR. Sayangnya, realitas yang terjadi malah sebaliknya. Akses bagi MBR untuk memiliki hunian masih sulit dijangkau.
Jika dirunut ke belakang, sulitnya implementasi pemenuhan rumah bagi MBR lantaran “hunian berimbang” masih belum optimal dilaksanakan. Hunian berimbang sendiri adalah perumahan atau lingkungan hunian yang dibangun secara berimbang antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah. Dimana masing-masing diberi komposisi 3: 2: 1.
Dalam suatu diskusi bertema “Optimalisasi Hunian Berimbang dalam Program Sejuta Rumah” yang digelar oleh The Housing and Urban Development Institute (HUD Institute) Kamis (7/4), terungkap sejumlah hambatan dalam implementasi hunian berimbang. Berdasarkan catatan hukumonline, setidaknya ada empat hambatan dalam implementasi hunian berimbang.
Pertama, terkait dengan hunian berimbang oleh satu badan hukum yang sama. Pasal 36 ayat (4) UU Nomor 1 Tahun 2011 mengatur bahwa hunian berimbang mesti dilakukan oleh badan hukum yang sama. Dengan kata lain, ketentuan itu melarang kerja sama dalam bentuk apapun oleh pengembang berkaitan dengan hunian berimbang. Wakil Ketua DPP REI Igneszj Kemalawarta menilai hal itu justu akan menimbulkan persaingan yang tidak sehat dicantara pengembang.
Alasannya, pasar tentu akan memilih properti dari pengembang-pengembang papan atas. Sehingga, pembatasan satu perusahaan dalam membangun hunian berimbang akan menutup pintu (barrier) bagi pengembang-pengembang skala kecil. “Mestinya tak cuma satu PT. tapi kerjasama dengan BUMN, BUMD, REI, ASPERSI,” katanya.
Hal senada juga diungkapkan oleh Pengurus DPP APERSI Harry Endang Kawidjaja. Menurutnya mesti ada link system dalam bentuk kerja sama antara pengembang yang biasa menangani rumah mewah dengan pengembang yang biasa menangani rumah sederhana. Namun, tak semua pengembang ahli dalam membangun rumah sederhana. Sehingga, aturan terkait dengan badan hukum yang sama mestinya bisa segera direvisi.
“Itu hambatan satu PT untuk pembangunan perumahan mestinya bisa kerjasama dengan pengembang rumah mewah dan rumah sederhana,” kata Harry.
Kedua, terkait dengan ketentuan dalam satu hamparan. Pasal 34 ayat (2) UU Nomor 1 Tahun 2011 mengatur bahwa hunian berimbang dalam satu hamparan. Kemudian dalam Pasal 36 ayat (1) undang-undang yang sama juga diatur bahwa berimbang masih dalam satu kabupaten atau kota. Bagi Igneszj, hampir tidak mungkin memperoleh lahan yang feasible dalam satu hamparan.
Apalagi, dalam hal berimbang tidak dalam satu hamparan, pengembang akan dikenai penambahan. Hal itu diatur dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 7 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Dimana ketika hunian berimbang tidak dalam satu hamparan, maka akan ada penambahan 20 persen dari total unit rumah mewah.
“Lokasi satu hamparan dengan adanya kenaikan PBB akan mengalami kenaikan harga dan pemilik cenderung menjualnya dan pindah ke lokasi yang lebih jauh,” jelasnya.
Ketiga, terkait ketersediaan data MBR. Tarik-menarik yang selama ini terjadi hanya antara pemerintah dan pengembang. Sayangnya, pihak yang sebetulnya ‘dipermasalahkan’ tidak pernah dilibatkan sama sekali di sini. Faktanya, di beberapa rusun yang sudah siap huni, malah tak banyak kalangan MBR yang berminat untuk menghuninya. Justru, pihak yang sebetulnya tidak berhak malah banyak menghuni rusun tersebut. Hal itu boleh dibilang memperlihatkan bahwa tak banyak MBR yang butuh terhadap hunian.
Namun, premis tersebut tak semerta-merta benar. Saat ini yang diperlukan adalah data terkait MBR yang setidak-tidaknya bisa menggambarkan berapa jumlah, sebaran, hingga pertumbuhan MBR dari tahun ke tahun. Ironisnya, data itu tidak ada. Dikatakan Igneszj, data itu mutlak diperlukan untuk menentukan dimana lokasi yang tepat untuk dibangun rumah sederhana.
“Jangan kita bangun nanti tidak ada yang membeli. Kita mesti plotting,mapping para MBR,” kata Igneszj
Keempat, terkait dengan lahan. Pangkal permasalahan sulitnya mengimplementasi hunian berimbang adalah persoalan lahan yang mahal. Tak Cuma mahal, mencari lahan yang bisa dikembangkan untuk membangun hunian menjadi hal yang berdampak pada tingginya harga yang harus dibayarkan oleh pengembang ketika itu jual beli. Sayangnya, permasalahan ini belum pernah dikaji dan dicarikan solusi yang terbaik.
Tapi, upaya yang dilakukan oleh Pemda DKI Jakarta membuat “Bank Tanah”, mungkin bisa ditiru. Perwakilan dari Pemda DKI Jakarta Oswar M. Mungkasa mengatakan bahwa sebagian anggaran belanja Pemda DKI dialokasikan untuk membeli tanah-tanah di wilayah DKI. Nantinya, tanah-tanah tersebut diperuntukan untuk kepentingan ruang terbuka hijau atau rumah susun. “Dari APBD sekitar 3-4 Triliun dialokasikan untuk beli tanah di Jakarta. Itu untuk ruang terbuka dan rusun,” kata Oswar.
Perwakilan dari Pemerintah Kabupaten Tangerang Ade Armansyah sependapat dengan Oswar. Menurutnya, lahan merupakan inti permasalahan yang sulit sekali dikendalikan. Namun, di tengah sulitnya mencari lahan baru, ia juga mempertanyakan apakah hunian berimbang mesti dalam bentuk rumah atau rusun baru? Bagaimana jika membenahi lahan yang sudah dihuni oleh masyarakat berpenghasilan rendah?
Ide tersebut cukup menarik lantaran di wilayah Tangerang sendiri cukup banyak wilayah ‘kampung kejepit’ yang dikelilingi rumah-rumah mewah yang mestinya lahan itulah yang dibenahi kondisinya agar layak dan tidak menjadi kawasan yang kumuh. “Kenapa tidak benahi lahan itu? Coba dengan co-development lahan yang sudah ada daripada bangun rumah baru,” kata Ade.
Direktur Perum Perumnas M Nawir menghitung untung-rugi tatkala empat hambatan tersebut tetap dibiarkan tanpa dicari jalan keluarnya. Positifnya, akan ada kombinasi dalam satu hamparan dimana di dalamnya terdapat rumah mewah dan rumah sederhana dalam satu kawasan. Negatifnya, lanjut Nawir, akan ada kenaikan harga untuk rumah mewah hingga 90 persen sebagai akibat ‘subsidi silang’ rumah sederhana.
“Dari kajian Perumnas, karena rumah mewah mesti subsidi yang sederhana maka harga naik 90 persen. Untuk rusun kenaikan sekitar 7,7 persen, lebih rendah dari landed house,” kata Nawir.
Hal lainnya, Nawir mengungkapkan bahwa dari kajian yang dilakukan ternyata efek lain yang muncul berdampak terhadap aspek permodalan yang menjadi beban dari pengembang. Sebab, ketentuan mengenai program hunian berimbang mesti menyediakan unit siap huni. Bagi Nawir, hal itu tentu memberatkan pengembang karena sampai unit tersebut siap dipakai, pengembang tak menerima penerimaan dari calon pembeli.
Direktur Utama Perum Perumnas Himawan Arief Sugoto menilai implementasi hunian berimbang berjalan kurang maksimal. Ia mengkritik implementasi hunian berimbang lantaran lebih banyak fokus kepada pembangunan rumah tapak (landed house). Menurutnya, pengembang jangan hanya fokus membuat hunian berimbang dalam bentuk rumah tapak melainkan juga dalam bentuk Rusun Umum atau lebih dikenal dengan Rusunami.
“Saya belum banyak melihat ada pengembang yang buat Rusunami. Mestinya tak cuma landed house, tapi juga vertical house. Jika perlu beri insentif seperti longgarkan pajak agar pengembang tertarik,” katanya.
Revisi dan Judicial Review
Di tempat yang sama, Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Syarif Burhanuddin mengatakan bahwa dalam waktu dekat akan melakukan revisi terhadap sejumlah regulasi khususnya terkait dengan hunian berimbang. Ia tak menampik bahwa cukup banyak pihak terutama para pengembang perumahan yang ‘terkekang’ dengan aturan-aturan tersebut.
“Permen Nomor 7 Tahun 2013 bikin pemerintah tidak harmonis pengembang. Ada aturan soal sanksi pidana dan itu bersifat sangat konfrontasi. Mestinya aturan dibuat lebih persuasif. Pemerintah ingin program ini tetap jalan,” kata Syarif.
Selain itu, pemerintah juga ingin membina hubungan yang baik dengan para pengembang agar regulasi yang dirancang oleh pemerintah bisa diimplementasikan dengan lancar. Ia berjanji dalam waktu dekat akan diterbitkan Peraturan Pemerintah (PP) yang saat ini sudah sampai tahap finalisasi dan menunggu untuk ditandatangani. Dalam PP tersebut, kata Syarif, hambatan-hambatan yang dialami para pengembang belakangan ini ia pastikan tidak akan kembali terulang, termasuk mengenai sanksi pidana.
Langkah lain dari pemerintah adalah dengan melakukan penyederhanaan perizinan untuk pembukaan lahan dan pembangunan. Kebijakan penyederhanana izin ini nantinya akan dimasukan dalam paket kebijakan ekonomi Presiden Joko Widodo selanjutnya. “Penyederhanaan perizinan masuk dalam paket kebijakan ekonomi. Ide yang diusulkan REI akhirnya membuahkan hasil,” tutupnya.
Sejumlah upaya yang kini tengah dilakukan pemerintah tak membuat HUD Institute mengurungkan niatnya untuk menggugat sejumlah pasal dalam UU Nomor 1 Tahun 2011. Ketua HUD Institute Zulfi Syarif Koto mengatakan pihaknya ‘bulat’ untuk melakukan judicial review ke Mahkamah Konstitusi. “Kita akan uji materi ke MK. Kita sudah siapkan sejak tahun 2013 lalu untuk uji ke MK,” ujarnya.
Lebih lanjut, ia begitu optimis langkah yang akan ditempuhnya ini akan berbuah manis. Sebab, ia mengatakan beberapa kali mengajukan uji materi ke MK membuahkan hasil yang menggembirakan. Rencananya, sejumlah pasal yang akan digugat, yakni Pasal 34 hingga Pasal 37 serta beberapa pasal lain. “Legal standing kita kuat. Kita diakui oleh SK Menkumham,” pungkasnya.
Jika dirunut ke belakang, sulitnya implementasi pemenuhan rumah bagi MBR lantaran “hunian berimbang” masih belum optimal dilaksanakan. Hunian berimbang sendiri adalah perumahan atau lingkungan hunian yang dibangun secara berimbang antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah. Dimana masing-masing diberi komposisi 3: 2: 1.
Dalam suatu diskusi bertema “Optimalisasi Hunian Berimbang dalam Program Sejuta Rumah” yang digelar oleh The Housing and Urban Development Institute (HUD Institute) Kamis (7/4), terungkap sejumlah hambatan dalam implementasi hunian berimbang. Berdasarkan catatan hukumonline, setidaknya ada empat hambatan dalam implementasi hunian berimbang.
Pertama, terkait dengan hunian berimbang oleh satu badan hukum yang sama. Pasal 36 ayat (4) UU Nomor 1 Tahun 2011 mengatur bahwa hunian berimbang mesti dilakukan oleh badan hukum yang sama. Dengan kata lain, ketentuan itu melarang kerja sama dalam bentuk apapun oleh pengembang berkaitan dengan hunian berimbang. Wakil Ketua DPP REI Igneszj Kemalawarta menilai hal itu justu akan menimbulkan persaingan yang tidak sehat dicantara pengembang.
Alasannya, pasar tentu akan memilih properti dari pengembang-pengembang papan atas. Sehingga, pembatasan satu perusahaan dalam membangun hunian berimbang akan menutup pintu (barrier) bagi pengembang-pengembang skala kecil. “Mestinya tak cuma satu PT. tapi kerjasama dengan BUMN, BUMD, REI, ASPERSI,” katanya.
Hal senada juga diungkapkan oleh Pengurus DPP APERSI Harry Endang Kawidjaja. Menurutnya mesti ada link system dalam bentuk kerja sama antara pengembang yang biasa menangani rumah mewah dengan pengembang yang biasa menangani rumah sederhana. Namun, tak semua pengembang ahli dalam membangun rumah sederhana. Sehingga, aturan terkait dengan badan hukum yang sama mestinya bisa segera direvisi.
“Itu hambatan satu PT untuk pembangunan perumahan mestinya bisa kerjasama dengan pengembang rumah mewah dan rumah sederhana,” kata Harry.
Kedua, terkait dengan ketentuan dalam satu hamparan. Pasal 34 ayat (2) UU Nomor 1 Tahun 2011 mengatur bahwa hunian berimbang dalam satu hamparan. Kemudian dalam Pasal 36 ayat (1) undang-undang yang sama juga diatur bahwa berimbang masih dalam satu kabupaten atau kota. Bagi Igneszj, hampir tidak mungkin memperoleh lahan yang feasible dalam satu hamparan.
Apalagi, dalam hal berimbang tidak dalam satu hamparan, pengembang akan dikenai penambahan. Hal itu diatur dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 7 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Dimana ketika hunian berimbang tidak dalam satu hamparan, maka akan ada penambahan 20 persen dari total unit rumah mewah.
“Lokasi satu hamparan dengan adanya kenaikan PBB akan mengalami kenaikan harga dan pemilik cenderung menjualnya dan pindah ke lokasi yang lebih jauh,” jelasnya.
Ketiga, terkait ketersediaan data MBR. Tarik-menarik yang selama ini terjadi hanya antara pemerintah dan pengembang. Sayangnya, pihak yang sebetulnya ‘dipermasalahkan’ tidak pernah dilibatkan sama sekali di sini. Faktanya, di beberapa rusun yang sudah siap huni, malah tak banyak kalangan MBR yang berminat untuk menghuninya. Justru, pihak yang sebetulnya tidak berhak malah banyak menghuni rusun tersebut. Hal itu boleh dibilang memperlihatkan bahwa tak banyak MBR yang butuh terhadap hunian.
Namun, premis tersebut tak semerta-merta benar. Saat ini yang diperlukan adalah data terkait MBR yang setidak-tidaknya bisa menggambarkan berapa jumlah, sebaran, hingga pertumbuhan MBR dari tahun ke tahun. Ironisnya, data itu tidak ada. Dikatakan Igneszj, data itu mutlak diperlukan untuk menentukan dimana lokasi yang tepat untuk dibangun rumah sederhana.
“Jangan kita bangun nanti tidak ada yang membeli. Kita mesti plotting,mapping para MBR,” kata Igneszj
Keempat, terkait dengan lahan. Pangkal permasalahan sulitnya mengimplementasi hunian berimbang adalah persoalan lahan yang mahal. Tak Cuma mahal, mencari lahan yang bisa dikembangkan untuk membangun hunian menjadi hal yang berdampak pada tingginya harga yang harus dibayarkan oleh pengembang ketika itu jual beli. Sayangnya, permasalahan ini belum pernah dikaji dan dicarikan solusi yang terbaik.
Tapi, upaya yang dilakukan oleh Pemda DKI Jakarta membuat “Bank Tanah”, mungkin bisa ditiru. Perwakilan dari Pemda DKI Jakarta Oswar M. Mungkasa mengatakan bahwa sebagian anggaran belanja Pemda DKI dialokasikan untuk membeli tanah-tanah di wilayah DKI. Nantinya, tanah-tanah tersebut diperuntukan untuk kepentingan ruang terbuka hijau atau rumah susun. “Dari APBD sekitar 3-4 Triliun dialokasikan untuk beli tanah di Jakarta. Itu untuk ruang terbuka dan rusun,” kata Oswar.
Perwakilan dari Pemerintah Kabupaten Tangerang Ade Armansyah sependapat dengan Oswar. Menurutnya, lahan merupakan inti permasalahan yang sulit sekali dikendalikan. Namun, di tengah sulitnya mencari lahan baru, ia juga mempertanyakan apakah hunian berimbang mesti dalam bentuk rumah atau rusun baru? Bagaimana jika membenahi lahan yang sudah dihuni oleh masyarakat berpenghasilan rendah?
Ide tersebut cukup menarik lantaran di wilayah Tangerang sendiri cukup banyak wilayah ‘kampung kejepit’ yang dikelilingi rumah-rumah mewah yang mestinya lahan itulah yang dibenahi kondisinya agar layak dan tidak menjadi kawasan yang kumuh. “Kenapa tidak benahi lahan itu? Coba dengan co-development lahan yang sudah ada daripada bangun rumah baru,” kata Ade.
Direktur Perum Perumnas M Nawir menghitung untung-rugi tatkala empat hambatan tersebut tetap dibiarkan tanpa dicari jalan keluarnya. Positifnya, akan ada kombinasi dalam satu hamparan dimana di dalamnya terdapat rumah mewah dan rumah sederhana dalam satu kawasan. Negatifnya, lanjut Nawir, akan ada kenaikan harga untuk rumah mewah hingga 90 persen sebagai akibat ‘subsidi silang’ rumah sederhana.
“Dari kajian Perumnas, karena rumah mewah mesti subsidi yang sederhana maka harga naik 90 persen. Untuk rusun kenaikan sekitar 7,7 persen, lebih rendah dari landed house,” kata Nawir.
Hal lainnya, Nawir mengungkapkan bahwa dari kajian yang dilakukan ternyata efek lain yang muncul berdampak terhadap aspek permodalan yang menjadi beban dari pengembang. Sebab, ketentuan mengenai program hunian berimbang mesti menyediakan unit siap huni. Bagi Nawir, hal itu tentu memberatkan pengembang karena sampai unit tersebut siap dipakai, pengembang tak menerima penerimaan dari calon pembeli.
Direktur Utama Perum Perumnas Himawan Arief Sugoto menilai implementasi hunian berimbang berjalan kurang maksimal. Ia mengkritik implementasi hunian berimbang lantaran lebih banyak fokus kepada pembangunan rumah tapak (landed house). Menurutnya, pengembang jangan hanya fokus membuat hunian berimbang dalam bentuk rumah tapak melainkan juga dalam bentuk Rusun Umum atau lebih dikenal dengan Rusunami.
“Saya belum banyak melihat ada pengembang yang buat Rusunami. Mestinya tak cuma landed house, tapi juga vertical house. Jika perlu beri insentif seperti longgarkan pajak agar pengembang tertarik,” katanya.
Revisi dan Judicial Review
Di tempat yang sama, Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Syarif Burhanuddin mengatakan bahwa dalam waktu dekat akan melakukan revisi terhadap sejumlah regulasi khususnya terkait dengan hunian berimbang. Ia tak menampik bahwa cukup banyak pihak terutama para pengembang perumahan yang ‘terkekang’ dengan aturan-aturan tersebut.
“Permen Nomor 7 Tahun 2013 bikin pemerintah tidak harmonis pengembang. Ada aturan soal sanksi pidana dan itu bersifat sangat konfrontasi. Mestinya aturan dibuat lebih persuasif. Pemerintah ingin program ini tetap jalan,” kata Syarif.
Selain itu, pemerintah juga ingin membina hubungan yang baik dengan para pengembang agar regulasi yang dirancang oleh pemerintah bisa diimplementasikan dengan lancar. Ia berjanji dalam waktu dekat akan diterbitkan Peraturan Pemerintah (PP) yang saat ini sudah sampai tahap finalisasi dan menunggu untuk ditandatangani. Dalam PP tersebut, kata Syarif, hambatan-hambatan yang dialami para pengembang belakangan ini ia pastikan tidak akan kembali terulang, termasuk mengenai sanksi pidana.
Langkah lain dari pemerintah adalah dengan melakukan penyederhanaan perizinan untuk pembukaan lahan dan pembangunan. Kebijakan penyederhanana izin ini nantinya akan dimasukan dalam paket kebijakan ekonomi Presiden Joko Widodo selanjutnya. “Penyederhanaan perizinan masuk dalam paket kebijakan ekonomi. Ide yang diusulkan REI akhirnya membuahkan hasil,” tutupnya.
Sejumlah upaya yang kini tengah dilakukan pemerintah tak membuat HUD Institute mengurungkan niatnya untuk menggugat sejumlah pasal dalam UU Nomor 1 Tahun 2011. Ketua HUD Institute Zulfi Syarif Koto mengatakan pihaknya ‘bulat’ untuk melakukan judicial review ke Mahkamah Konstitusi. “Kita akan uji materi ke MK. Kita sudah siapkan sejak tahun 2013 lalu untuk uji ke MK,” ujarnya.
Lebih lanjut, ia begitu optimis langkah yang akan ditempuhnya ini akan berbuah manis. Sebab, ia mengatakan beberapa kali mengajukan uji materi ke MK membuahkan hasil yang menggembirakan. Rencananya, sejumlah pasal yang akan digugat, yakni Pasal 34 hingga Pasal 37 serta beberapa pasal lain. “Legal standing kita kuat. Kita diakui oleh SK Menkumham,” pungkasnya.