Kamis, 10 November 2016
Erica Soeroto, Doktor Hukum Penggagas Pembiayaan Rumah Berbasis Pasar Modal
Instrumennya membutuhkan peran berbagai lembaga serta regulasi, mulai dari PT SMF, Lembaga Keuangan Khusus KPR, serta RUU Sekuritisasi.
NNP
0
Erica Soeroto, Doktor Hukum Penggagas Pembiayaan Rumah Berbasis Pasar Modal
Erica Soeroto. Foto: NNP
Akses akan rumah tinggal masih sulit dijangkau buat kalangan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Penyebabnya ada banyak faktor. Dan faktor yang paling krusial adalah akibat tidak efisiennya sistem pembiayaan perumahan itu sendiri dalam menyasar semua golongan, termasuk golongan MBR.
 
Itulah sekelumit premis yang coba dikupas dari sebuah buku karya Erica Soeroto, pengajar hukum bisnis pada program pascasarjana di Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. Puluhan tahun malang melintang di bidang pembiayaan perumahan, wanita kelahiran 28 Maret 1951 silam itu menawarkan konsep pembiyaan rumah yang baru khusus untuk masyarakat kelas bawah.
 
“Perpres Nomor 19 Tahun 2005 jo. Perpres Nomor 1 Tahun 2008. Di situ menyediakan dana jangka panjang untuk perumahan dengan mengakses dana jangka panjang dari pasar modal,” kata Erica saat diwawancara usai acara Peluncuran dan Bedah Buku “Menggagas Sistem Pembiayaan Perumahan yang Efisien” yang digelar oleh Kementerian PUPR dan HUD Institute di Jakarta (10/11).
 
Judul                           : Menggagas Sistem Pembiayaan Perumahan Yang Efisien
Penulis                        : Erica  Soeroto
Dicetak oleh                 : Genta Publishing
Tebal Halaman             : 370 halaman
 
Implementasi dana melalui instrumen pasar modal telah dilakukan pasca dua regulasi itu berlaku. Sayangnya, kurang lebih 10 tahun berjalan, hasilnya masih jauh dari harapan. Jumlah dana jangka panjang yang tersedia pun juga masih sangat kurang. Selain itu, emiten-emiten serta investor ternyata sangat terbatas sekali jumlahnya. Di situ ia penasaran apa kira-kira penyebabnya.
 
Dalam waktu kurang lebih enam bulan melakukan penelitian, Erica menemukan sejumlah faktor yang menjadi penyebab pembiyaan perumahan bagi MBR sulit disalurkan. Kredit penyaluran melalui KPR, baik itu KPR konvensional ataupun KPR bersubsidi yang tersedia saat ini mayoritas masih disalurkan melalui perbankan.
 
Sayangnya, perbankan ternyata punya keterbatasan profil penyaluran pinjaman. Rata-rata perbankan hanya akan menyalurkan kreditnya kepada profil yang sesuai di mana biasanya kalangan MBR tidak termasuk di dalamnya. (Baca Juga: Aturan LTV Positif Bagi Kredit Properti Kecil)
 
“Jadi pasar itu seperti dilepaskan begitu saja, susah untuk beroperasi dengan baik. Jadi kita butuh regulasi sehingga pemain itu bisa bekerja sesuai dengan arah yang benar. Kalau tidak kan menjadi ke mana-mana, jenis-jenis KPR yang aneh-aneh, kan susah jadinya,” katanya.
 
Kuncinya, kembali kepada regulasi yang bisa mengakomodir setiap kalangan untuk bisa inklusif dengan pinjaman atau KPR. Dalam bukunya itu, Erica kembali ‘menggaungkan’ agar konsep RUU Sekuritisasi dirancang ulang sesuai dengan kebutuhan terkini. Lewat aturan itu, penerbitan EBA-SU sebagaimana diatur dalam Perpres Nomor 19 Tahun 2005 dan Perpres Nomor 1 Tahun 2008 dapat dilaksanakan. Intinya, RUU Sekuritisasi hanya terbatas untuk KPR.
 
Paling tidak substansi yang penting diatur, antara lain bentuk penjaminan terhadap PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) termasuk sunset clause dan jangka waktu penjaminan. Lalu, kewenangan PT SMF memberi jaminan pembayaran pokok dan bunga kepada investor jika debitor KPR lambat atau bahkan gagal bayar angsuran. Kemudian, mengatur kriteria KPR yang memenuhi syarat investasi, prinsip hukum sekuritisasi seperti transferability, true sale, bankrupty remote dan perfection of securtity interest.
 
Dulu, draf rancangan itu sempat banyak dibahas oleh tim di bawah Kementerian Hukum dan HAM. Catatan hukumonline, naskah RUU Sekuritisasi terdiri dari enam bab dan 32 Pasal. Drafnya bisa diunduk di laman www.djpp.kemenkumham.go.id. Saat itu, RUU tersebut tidak berlanjut ke parlemen dan bahkan tidak tercantum dalam daftar Program Legislasi Nasional 2015-2019.
 
“Khususnya untuk SMF, dia didirikan tapi tidak ada regulasi yang mengatur tentang guarantee (penjaminan). Sementara lembaga sejenis di negara lain waktu lahir sudah dapat penjaminan langsung,” paparnya. (Baca Juga: BI Ubah Aturan LTV dan FTV Properti)
 
Menurut Erica, sekuritisasi merupakan jenis transaksi keuangan baru sehingga banyak hal-hal yang belum diatur atau belum cukup diatur, atau tidak sesuai dengan perundang-undangan yang ada. Akibatnya, PT SMF kesulitan ketika ingin melakukan efisiensi. Belum lagi, tidak adanya penjaminan pemerintah menjadi tantangan tersendiri yang kini dihadapi PT SMF.
 
Padahal, penjamianan pemerintah selain merupakan cara untuk mengembangkan sistem pembiayaan perumahan berbasis pasar modal. Peringkat kredit juga menentukan harga instrumen yang diterbitkan. Semakin tinggi peringkatnya, semakin rendah harga kupon dari efek yang diterbitkan sehingga harga dana menjadi lebih murah. Artinya, yang dibutuhkan PT SMF saat ini adalah peringkat kredit yang tinggi.
 
“Bank ini kan mesti dapat uang, pakai simpanan masyarakat, dana jangka pendek dari masyarakat kan bisa ditarik kembali sewaktu-waktu. Bagaimana mau kasih KPR dengan jangka pendek wong KPR ini jangka panjang. Sehingga ada risiko, risiko itu dimasukan ke suku bunga. Makanya bunga itu lebih mahal. Supaya dia bisa dapat jangka dana panjang, supaya dia dapat nerbitin obligasi 20 tahun dengan dana dari obligasi itu dikasih KPR 20 tahun juga. Jadikan ga cocok,” papar mantan Direktur Utama PT SMF periode pertama ini.
 
Atas dasar itu, perlu dicari alternatif lembaga pembiayaan di luar perbankan, yakni dengan Lembaga Keuangan non Bank (Specialize non-Bank Financial Institution). Sejatinya, berbagai jenis lembaga keuangan dapat terlibat dalam pembiayaan perumahan. Di negara berkembang, pembiayaan perumahan sebagian besar dilakukan oleh lembaga keuangan khusus lantaran perbankan komersial sering tidak tertarik atau dilarang serta dibatasi untuk terlibat di sektor ini.
 
Jenis penyalur KPR yang dikenal secara internasional, terdiri dari savings and loans, building societies, mutual savings banks, credit unions, housing cooperatives, dan mortagage bankers. Khusus untuk di Indonesia, perlunya lembaga keuangan khusus KPR bisa memperoleh dana dengan menerbitkan obligasi korporasi dan hasilnya disalurkan sebagai KPR. Selain obligasi, pinjaman jug adapat diperoleh melalui PT SMF.
 
“Perbankan itu ngga bisa turun ke masyarakat MBR. Kasian masyarakat MBR ini mau ke mana, kasian dong. Jadi harus ada lembaga keuangan yang bukan bank. Karena perbankan itu memang core business itu bukan KPR, dia itu lembaga penghimpun dana, dia tidak khusus di KPR. Sama seperti KPR biasa tapi lembaganya bukan perbankan,” katanya.
 
Problemnya, Lembaga Keuangan Khusus KPR tidak punya regulasi. Erica mendorong Otoritas Jasa Keuangan (OJK) bisa membuat regulasi tersebut. Sebab, Lembaga Keuangan Khusus KPR ini tidak tunduk kepada UU Perbankan karena mereka tidak menghimpun dana secara langsung dari masyarkat melainkan dia hanya melakukan kegiatan seperti perbankan (shadow banking). (Baca Juga: BI akan Naikkan Rasio Kredit dan Agunan KPR)
 
“Kalau perbankan itu heavily regulated ya, peraturannya banyak. Badannya gede, macam-macam bisnisnya. Kegiatan banyak lah, overhead-nya tinggi. Sedangkan lembaga yang saya usulin, dia kecil aja, pegawainya paling satu cabang ada 8 orang, kantornya cukup ruko. Itu di bawah OJK,” usulnya.
Belum ada tanggapan
Captcha belum diisi / expired / tidak valid.

NAMA
EMAIL
JUDUL
TANGGAPAN

Seluruh judul dan isi tanggapan adalah tanggung jawab masing-masing penulis tanggapan. Redaksi hukumonline berhak untuk menayangkan atau tidak menayangkan tanggapan dengan mempertimbangkan kepatutan serta norma-norma yang berlaku.