Saya awam dalam bidang hukum, mau tanya tentang: 1. Apa itu kegunaan HO (izin gangguan) dalam mendirikan usaha/bisnis? 2. Apa perbedaan HGB (hak guna bangunan), HM (hak milik) dalam properti? 3. Adakah format perjanjian jual/beli, sewa dan pinjam/meminjam yang standard sehingga jika ada masalah di kemudian hari dapat diproses secara hukum? 4. Apakah setiap perjanjian yang sudah dibubuhi oleh materai dan tanda tangan kedua belah pihak sudah sah di mata hukum? Terima kasih sebelumnya. Ance Wahyu

1.      Kegunaan HO (hinder ordonantie) atau UU Gangguan (stb. 1926 No. 226 yang diubah/ditambah, terakhir dengan stb. No. 450) adalah sebagai kemudahan dalam mengurus surat izin operasional usaha, khususnya bagi beberapa bidang usaha yang memang diwajibkan untuk memiliki Izin HO, seperti; usaha industri bahan kimia, industri penyulingan, usaha penyembelihan, industri tembakau, pergudangan, pabrik porselen dan tanah, industri pembuatan kapal, dan industri-industri lainnya yang sejenis. 

2.      Perbedaan antara Hak Milik (HM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UU PA) adalah: 

-          Hak Milik (HM) adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Sifat-sifat hak milik yang membedakannya dengan hak-hak lainnya adalah hak yang “terkuat dan terpenuh”, maksudnya untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dipunyai orang, hak miliklah yang paling kuat dan penuh. Dari segi subyeknya HM hanya dapat dimiliki oleh WNI; Badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya ditetapkan oleh pemerintah; atau orang-orang asing yang sesudah berlakunya UU PA memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan. 

-          Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Dari segi subyeknya HGB dapat dimiliki oleh WNI; atau Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 

3.      Perjanjian di Indonesia menganut sistem terbuka, hal ini berdasarkan asas kebebasan berkontrak dalam pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) yang mengatur bahwa ‘semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya’.

Lebih lanjut, pasal 1320 tentang syarat sahnya perjanjian mengatur syarat-syaratnya adalah sebagai berikut:

1)     sepakat mereka yang mengikatkan dirinya (tidak disebabkan karena kekhilafan atau paksaan, tidak boleh terdapat unsur penipuan)

2)     kecakapan untuk membuat Perikatan (perikatan tidak dilakukan dengan orang yang belum dewasa atau berada dalam pangampuan);

3)     suatu hal tertentu (Perjanjian harus menentukan jenis objek yang diperjanjikan);

4)     suatu sebab yang halal. 

Syarat No. 1 dan 2 disebut sebagai syarat subyektif, di mana tidak terpenuhinya salah satu syarat tersebut, akan berakibat perjanjian yang dibuat dapat dimintakan pembatalan. Syarat No. 3 dan 4 disebut syarat objektif, di mana tidak terpenuhinya salah satu syarat tersebut, akan berakibat perjanjian yang dibuat akan batal demi hukum. 

Dengan adanya kedua pasal tersebut di atas, pada dasarnya tidak ada format baku tertentu yang membatasi pembuatan perjanjian, selama syarat-syarat pembuatan perjanjian sebagaimana disebutkan tersebut diatas telah dipenuhi. Terhadap perjanjian yang telah memenuhi syarat-syarat di atas, apabila terjadi masalah di kemudian hari, dapat diproses secara hukum. 

4.      Syarat tanda tangan adalah merupakan persetujuan mengikatkan diri (consent to the bound) dan tidak otomatis menentukan sahnya suatu perjanjian karena dalam keadaan tertentu dapat dibantah oleh pihak yang bersangkutan bahwa tanda tangan diberikan dalam paksaan, pemalsuan atau alasan lainnya untuk menolak tanda tangan tersebut. Oleh karenanya, sebaiknya perjanjian dibuat dalam bentuk akta otentik di hadapan notaris yang kekuatan pembuktiannya sempurna. 

Adapun perjanjian yang dibuat dan ditandatangani hanya di antara para pihak (perjanjian “di bawah tangan”) kekuatan pembuktiannya tidak sempurna dan dapat dibantah oleh pihak yang bersangkutan, sebagaimana telah dijelaskan di atas. 

Demikian sejauh yang kami ketahui. Semoga bermanfaat.