Jual beli tanah pada asasnya adalah bersifat terang dan tunai. Yang dimaksud dengan tunai, salah satunya adalah bahwa hak milik beralih seketika pada saat jual beli tanah dilakukan. Hal ini sesuai dengan pasal 5 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Merujuk pada penjelasan di atas, walaupun harga pembelian tersebut tidak dibayarkan secara penuh, akan tetapi hak milik sudah beralih pada saat perbuatan hukum jual beli tanah tersebut dilakukan. Selanjutnya, kekurangan pembayaran harga jual beli tersebut menjadi hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli, namun tidak membatalkan peralihan hak atas tanah yang telah terjadi pada saat jual beli tersebut.

Selanjutnya, dalam pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT), diatur:

“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”

Bagian penjelasan pasal 6 UUHT tersebut menjelaskan bahwa,

“Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan ”

Merujuk pada uraian di atas, maka tindakan Bank terhadap hasil pelelangan seharusnya hanyalah:

1)     mengambil pelunasan piutangnya

2)     mengembalikan sisa hasil eksekusi kepada debitur, karena sisa pelelangan tersebut menjadi hak pemberi Hak Tanggungan, yaitu debitur.

Sedangkan mengenai kekurangan pembayaran harga jual beli tanah, menjadi urusan utang piutang antara pihak ketiga tersebut dan debitur. Pihak ketiga tersebut tidak dapat menuntut Bank untuk memberikan pelunasan harga pembayaran, karena tidak ada kewenangan pada Bank untuk memberikan sisa hasil eksekusi objek Hak Tanggungan kepada siapapun kecuali kepada debitur.

Demikian sejauh yang kami ketahui. Semoga bermanfaat.

Dasar hukum:

1.      Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

2.      Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan