Dear Klinik, Saya punya masalah dengan penunggakan pembayaran KPR dengan salah satu bank swasta. Nilai rumah saya Rp750 juta, cicilan angsurannya Rp8,5 juta/bulan sampai 10 tahun. Di pertengahan saya tidak sanggup lagi membayar. Saat ini tunggakan yang harus saya bayar dari tahun 2008 sampai bulan Mei sebesar Rp950 jutaan. 1. Bagaimanakah solusinya? 2. Apakah bank bisa melakukan eksekusi? Bila bisa, kenapa tidak segera dilakukan, karena melihat bunganya terus saja menggulung hampir menutupi harga nilai rumah tersebut, yang diperkirakan harga jualnya sekarang Rp1,4 miliar? 3. Apakah Saya bisa menghentikan bunga tersebut dengan memberikan surat pernyataan tidak mampu membayar? Karena saya juga mengharapkan sisa dari uang penjualan rumah tersebut setelah dipotong dengan hutang. Mohon pencerahannya.
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
ULASAN LENGKAP
1.KPR (Kredit Pemilikan Rumah) merupakan utang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan. Hal ini sesuai dengan ketentuan bahwa untuk tanah, hanya dapat dijadikan jaminan dengan Hak Tanggungan (HT). Ini juga sesuai dengan UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria (UU Agraria) jo. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (“UUHT”), bahwa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai bisa dijadikan jaminan atas utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
2.Bank dapat mengeksekusi jaminan tersebut, karena telah diberikan hak untuk mengeksekusi dalam UUHT, apabila debitor cidera janji. Demikian seperti diatur dalam pasal 20 ayat (1) UUHT:
“Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
a) hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
b) titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.”
Untuk dapat dinyatakan cidera janji, ada tahapan yang harus dilalui sebelumnya. Kreditur (dalam hal ini bank) akan mengirimkan surat peringatan pada debitur, bahwa ia belum melaksanakan kewajibannya. Apabila setelah surat itu dikirimkan debitur masih tidak melakukan kewajibannya, barulah ia dapat dinyatakan cedera janji, dan dari situ baru timbul kewenangan bagi bank untuk melakukan eksekusi atas jaminan tersebut.
Akan tetapi, Anda juga perlu merujuk pada Akta Pemberian Hak Tanggungan dan perjanjian KPR Anda. Dalam dokumen-dokumen terebut biasanya diperjanjikan antara lain mengenai kapan seorang debitur dinyatakan cidera janji, dan prosedur apa sebelum seorang debitur dinyatakan cidera janji.
3.Mengenai menghentikan bunga, menurut hemat kami, tidak cukup dengan hanya menyerahkan surat pernyataan tidak mampu membayar. Anda perlu menegosiasikan penghentian bunga ini dengan bank, termasuk mengenai eksekusi rumah Anda tersebut.
Saran kami, segera selesaikan masalah KPR ini. Cobalah untuk menegosiasikan ulang masalah KPR Anda tersebut, untuk mencapai penyelesaian terbaik. Anda dapat menempuh jalan penjadwalan kembali (rescheduling) pembayaran utang. Atau apabila Anda memang sudah tidak bisa membayar, maka sebaiknya Anda negosiasikan dengan bank untuk segera mengeksekusi rumah yang dijadikan jaminan tersebut. Jika hasil penjualan rumah Anda (melalui lelang) melebihi jumlah utang, maka sisa penjualan tersebut akan menjadi hak Anda (pasal 6 UUHT).
Demikian hemat kami. Semoga bermanfaat.
Dasar hukum:
1.Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria
2.Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
