hukumonline
RUBRIK KLINIK
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline, silakan login, atau Daftar ID anda.

Jumat, 31 Agustus 2012
Pertanyaan:
Gedung Disegel Karena Menunggak Harga Sewa, Bolehkah?
Bolehkah PT yang tempat operasionalnya menyewa disegel secara paksa dan tidak boleh beroperasi oleh si pemilik gedung yang dikarenakan belum membayar uang sewa?
Leni.kpdc@yahoo.com
Jawaban:
http://static.hukumonline.com/frontend/default/images/gravatar-140.png

Sebelum kami menjawab pertanyaan ini, untuk menyamakan persepsi maka pengertian dari “disegel” dalam konteks ini menurut kami adalah ditutup.

 

Berdasarkan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPER”) pengertian Sewa Menyewa adalah sebagai berikut:

 

 “Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untukmemberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, denganpembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu Orang dapatmenyewakan berbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.

 

Merujuk pada bunyi dan isi pasal tersebut di atas, dapat dipahami terdapat beberapa unsur mengenai Sewa Menyewa, antara lain:

 

1)    Kesepakatan Para Pihak.

Sewa Menyewa mengandung Asas Konsensual yaitu suatu perjanjian/kontrak yang dibuat, maka seketika perjanjian/kontrak tersebut telah sah dan mengikat secara penuh. Sebagaimana diatur dalam Pasal 1570 dan Pasal 1571 KUHPer Perjanjian Sewa Menyewa dapat dibuat secara tertulis maupun secara lisan.

2)    Adanya barang (baik bergerak maupun tidak bergerak).

Barang yang dimaksud dalam unsur ini merupakan Objek dari Sewa Menyewa itu sendiri, dimana menurut Pasal 499 KUHPer; barang adalah tiap benda dan tiap hak yang dapat menjadi obyek (yang dapat dikuasai) dari hak milik.Maka, secara khusus, objek dari Sewa Menyewa merupakan suatu barang yang dapat dikuasai dalam arti di bawah kepemilikan (pemegang hak) dari penerima sewa.

3)    Adanya harga (yang disanggupi/disepakati Para Pihak).

Sebagai catatan bahwa jika dalam kesepakatan/perjanjian Sewa Menyewa tidak ditentukan harganya, maka akan kesepakatan/perjanjian tersebut akan menjadi perjanjian pinjam meminjam.

4)    Adanya waktu tertentu.

Sebagai catatan bahwa apabila dalam kesepakatan/perjanjian Sewa Menyewa tidak ditentukan atau diketahui jangka waktunya maka kesepakatan/perjanjian tersebut terkualifikasi dan/atau akan menjadi perjanjian jual beli.

 

Berdasarkan penjelasan mengenai unsur Sewa Menyewa di atas dapat dipahami bahwa:

 

1.     Dalam sewa menyewa menyewa terdapat subjek hukum yang menyepakati sewa menyewa atas suatu objek sewa, dalam hal ini:

 

(a).       Subjek yang memiliki objek sewa/ yang menyewakan (Pemberi Sewa), yaitu Orang/badan hukum yang menyerahkan hak miliknya untuk dinikmati orang/badan hukum lain dengan suatu jangka waktu tertentu dan menerima pembayaran atas besaran harga sewa yang disepakati.

 

(b).       Subjek penerima objek sewa (Penerima Sewa), yaitu Orang/badan hukum yang menerima hak untuk menikmati barang milik Pemberi Sewa dengan jangka waktu tertentu yang kemudian  menyerahkan pembayaran atas besaran harga sewa yang disepakati kepada Pemberi Sewa.

 

2.     Pemberi Sewa dan Penerima Sewa memiliki kewajiban-kewajiban berdsarkan perjanjian sewa menyewa, antara lain:

 

(a). Pemberi Sewa memiliki kewajiban:

-            menyerahkan barang/objek yang disewakan kepada Penerima Sewa;

-            barang/objek yang disewakan merupakan barang/objek yang dapat digunakan sesuai fungsinya dan keperluan sewa yang dimaksudkan;

-            barang/objek yang disewakan tidak dalam sengketa selama berlangsungnya jangka waktu sewa;

-            membayar besaran harga sewa yang disepakati.

 

           sebagaimana diatur secara khusus dalam Pasal 1560 KUHPer, yaitu:

 

“Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk;

1.     menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;

2.     memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;

3.     memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.”

 

(b). Sedangkan Penerima Sewa memiliki kewajiban:

-            menggunakan barang/objek yang disewakan dengan layak dan sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang/objek yang disewakan itu menurut perjanjian yang telah disepakati;

-            membayar besaran harga sewa pada waktu ke waktu sebagaimana telah disepakati dalam pejanjian;

-            menyerahkan barang/objek yang disewakan tepat pada waktu yang disepakati berdasarkan perjanjian kepada Pemberi Sewa.

 
          sebagaimana diatur secara khusus dalam Pasal 1560 KUHPer, yaitu:
 

          “Penyewa harus menepati dua kewajiban utama:

1.  memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;

2.  membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.”

 

Selanjutnya mengenai pertanyaan Saudara terkait boleh atau tidaknya pihak Pemberi Sewa langsung menutup objek sewa (dalam hal ini: gedung) yang dikarenakan Penerima Sewa tidak membayar (menunggak) harga sewa sebagaimana disepakati.

 

Pada prinsipnya, kewenangan mengenai penutupan sebagaimana dimaksud di atas akan merujuk pada kesepakatan antara Penerima Sewa dengan Pemberi Sewa. Menurut asumsi kami, hal ini telah diatur dalam perjanjian sewa menyewa yang disepakati dan tanda tangani sebelumnya.

 

Maka dapat dikatakan, perjanjian sewa menyewa yang disepakati antara Penerima Sewa dengan Pemberi Sewa merupakan rujukan utama dalam melaksanakan sewa menyewa. Hal mana mengenai penutupan secara langsung yang dilakukan Pemberi Sewa akibat kelalaian Penerima Sewa dalam membayar harga sewa atas objek sewa diatur di dalam perjanjian.

 

Umumnya, Perjanjian Sewa pada pokoknya mengatur hal-hal di bawah ini

 

1.    Tata cara pembayaran harga sewa;

2.    Keterlambatan harga sewa, mengakibatkan:

a)     Denda diberikan Pemberi Sewa kepada Penerima Sewa?

b)     Penutupan/penyegelan Objek sewa?
c)     Pengakhiran perjanjian?

3.    Penutupan/penyegelan Objek sewa karena suatu alasan (penunggakan harga sewa) diwajibkan bagi Pemberi Sewa memberikan pemberitahuan secara tertulis atau lisan terlebih dahulu kepada Penerima Sewa  dan berapa kali jumlah atas pemberitahuan tersebut?

4.    Tidak diperlukan adanya pemberitahuan terlebih dahulu dari Pemberi Sewa kepada Penerima Sewa Penutupan/penyegelan Objek sewa karena suatu alasan (penunggakan harga sewa)?

 

Namun, pada hakikatnya Pemberi Sewa, selaku pemilik hak atas objek sewa, dapat melakukan pengakhiran Perjanjian Sewa tersebut bilamana Penerima Sewa dalam jangka waktu sewa telah melakukan kelalaian melaksanakan perjanjian/kesepakatan sewa menyewa.

 

Salah satunya adalah pembayaran harga sewa berdasarkan kesepakatan bersama antara Pemberi Sewa dengan Penerima Sewa. sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPer dan Pasal 1560 angka 2e KUHPer atas keharusan untuk membayar harga sewa yang telah disepakati dan pada waktu yang ditentukan. Akan tetapi hal ini, sepanjang tidak diatur mengenai tata cara penutupan objek sewa dan/atau pengakhiran dari perjanjian/kesepakatan sewa menyewa itu sendiri.

 

Dalam hal ini, kami berasumsi, PT selaku Penerima Sewa telah lalai dalam melaksanakan perjanjian/kesepakatan sewa menyewa sebagaimana telah disepakati oleh pemilik bangunan selaku pemilik hak atas objek sewa dan Pemberi Sewa kepada PT. Namun demikian, Pemilik Sewa tidak berhak untuk menguasai barang milik Penyewa (Penerima Sewa sebelumnya). Sehingga, penutupan objek sewa tersebut tidak boleh mengurangi hak Penyewa untuk dapat menguasai atau menggunakan barang-barang yang berada pada Objek Sewa.

 

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat.

 
 
Dasar hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad No. 23 Tahun 1847).

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

http://images.hukumonline.com/frontend/lt4dedde9e1cb1b.jpg

5977 hits
Di: Hukum Perdata
sumber dari: Adisuryo Prasetio & Co
Share:

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

Bung Pokrol

Bung Pokrol adalah para jurnalis dan awak hukumonline.com. Nama Pokrol diambil dari istilah “pokrol bambu” sebutan profesi hukum zaman Belanda. Pokrol bambu adalah seorang yang memberi nasehat hukum tetapi belum memperoleh kwalifikasi atau pendidikan hukum. Dahulu pokrol bambu menjadi aktor penting dalam pelayanan hukum, karena masyarakat umum merasa berjarak dengan advokat yang berizin.

MITRA KLINIK
INDOLaw

INDOLaw Legal Training Center merupakan salah satu lembaga pelatihan hukum terlengkap dan berkualitas, baik pada forum-forum seminar, diskusi, workshop atau pelatihan hukum, maupun in house training untuk suatu topik tertentu. Website: www.indolawcenter.com.

Lembaga Bantuan Hukum Mawar Saron

LBH Mawar Saron adalah lembaga non profit yang mendedikasikan diri untuk memberikan bantuan hukum kepada masyarakat miskin dan teraniaya secara hukum, tanpa memungut bayaran (prodeo dan probono) tanpa membedakan suku, agama, ras, keturunan, keyakinan politik maupun latar belakang sosial dan budaya. Website: http://www.lbhmawarsaron.or.id

Indonesia Cyber Law Community (ICLC)

Indonesia Cyber Law Community (ICLC) adalah sebuah sebuah komunitas cyber law dalam media virtual yang memberikan layanan kepada masyarakat di bidang konsultasi, advokasi, dan sosialisasi di bidang hukum cyber. ICLC dibentuk oleh beberapa praktisi hukum cyber dari pemerintah dan non-pemerintah (swasta) pada 2011 dengan tujuan turut mencerdaskan masyarakat di bidang hukum cyber dan menjadi jembatan pengetahuan setiap orang atau badan hukum untuk mengetahui hak dan kewajibannya dalam tatanan dunia cyber. Website: www.cyberlawindonesia.net. E-mail: informasi[at]cyberlawindonesia[dot]net.

PAHAM Indonesia

 Pusat Advokasi Hukum dan Hak Asasi Manusia Indonesia (PAHAM) adalah lembaga advokasi Hukum dan Hak Asasi Manusia yang didirikan dengan tujuan memberikan dukungan dan pembelaan Hukum/HAM terhadap warga masyarakat yang lemah dan miskin. Website: http://pahamindonesia.org/

Albert Aries & Partners Law Firm

Albert Aries & Partners Law Firm. Menara Kadin Indonesia 30th floor, Jl. HR. Rasuna Said Blok X-5 Kav 2-3, Jakarta 12950. E-mail: office[at]albertaries.com.

Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.

Praktisi hukum, penulis buku-buku hukum praktis populer. Situs: www.irmadevita.com.

Ikatan Kekeluargaan Advokat UI (IKA Advokat UI)

Wadah informal para advokat alumni Fakultas Hukum Universitas Indonesia yang bertujuan untuk meningkatkan kemampuan anggotanya secara berkualitas dengan cara saling bertukar pengalaman dan pengetahuan satu sama lain. Situs web: www.advokat-ui.org

Adisuryo Prasetio & Co

Adisuryo Prasetio & Co adalah kantor advokat yang memberikan jasa hukum di bidang korporasi litigasi dan non-litigasi. Website: http://www.adisuryo.com

Legal 1O1

Sekumpulan yuris muda yang ingin berbagi pengetahuan hukum dasar untuk orang-orang yang ingin belajar hukum. Twitter: @Legal1O1

Leks&Co

 

Leks&Co adalah firma hukum yang menyediakan berbagai jenis jasa hukum, yang terdiri dari orang muda, enerjik, kreatif, yang menyediakan pelayanan hukum premium. Website : www.lekslawyer.com / blog: www.hukumproperti.com.

SMART Attorneys at Law

 

SMART Attorneys at Law merupakan kantor advokat yang memberikan jasa hukum di bidang hukum bisnis dan investasi. Untuk berkonsultasi dapat menghubungi Email: info@smartcolaw.com.

ADCO Attorneys at Law

ADCO Attorneys at Law adalah kantor hukum yang berdiri atas latar belakang keahlian dan pengalaman para lawyernya di bidang natural resource and corporate commercial litigation.

DPC AAI Jakarta Pusat

Para advokat anggota Dewan Pimpinan Cabang Asosiasi Advokat Indonesia (AAI) Jakarta Pusat. Website: http://www.aai-jakpus.com

Globomark

Globomark.com adalah penyedia layanan hukum di bidang hak kekayaan intelektual (HKI). Globomark.com membantu pihak-pihak yang memerlukan perlindungan hukum dan pendaftaran atas merek dagang, paten, desain industri, hak cipta dan rahasia dagang, baik di Indonesia maupun di luar negeri. Situs: www.globomark.com 

DPC Peradi Jakarta Selatan

Dewan Pimpinan Cabang Perhimpunan Advokat Indonesia Jakarta Selatan.

IPAS Institute

IPAS Institute adalah lembaga yang didirikan dengan kegiatan utama memberikan layanan jasa Konsultasi Hukum Hak Kekayaan Intelektual, studi, menyelenggarakan kursus, pendidikan non-formal, pelatihan-pelatihan, seminar, lokakarya, mentorship, serta pertemuan-pertemuan ilmiah lainnya di bidang hukum hak kekayaan intelektual. www.ipasinstitute.com

S&H Attorneys at Law

S&H Attorneys at Law adalah kantor hukum dimana para advokatnya memiliki pengalaman menangani berbagai kasus hukum secara mendalam. www.shlaw.co.id 

Advokat dan Konsultan

Kumpulan para advokat, konsultan hukum dan konsultan hak kekayaan intelektual yang menjadi kontributor Klinik hukumonline.

Blog Pelayan Masyarakat

Blog pribadi yang ditulis oleh seorang aparat pembela kebenaran dan keadilan di bumi pertiwi, mencoba menjelaskan mengenai peraturan lalu lintas dan informasi umum kepolisian dengan bahasa yang santai dan mudah dimengerti. Silakan mampir ke: www.pelayanmasyarakat.blogspot.com

Lembaga Perlindungan Saksi dan Korban (LPSK)

Lembaga Perlindungan Saksi dan Korban (LPSK) dibentuk berdasarkan UU No 13 Tahun 2006 tentang Perlindungan Saksi dan Korban. LPSK bertugas dan berwenang untuk memberikan perlindungan dan bantuan kepada saksi dan korban. Lingkup perlindungan oleh LPSK adalah pada semua tahap proses peradilan pidana, agar saksi dan/atau korban merasa aman ketika memberikan keterangan.

PSHK

Pusat Studi Hukum dan Kebijakan Indonesia (PSHK) adalah non profit dan non partisan yang berjuang untuk mewujudkan pembaruan hukum melalui riset dan advokasi

Pusat Studi Kebijakan Negara (PSKN) FH Unpad

PSKN FH Unpad adalah salah satu pusat studi di lingkungan Fakultas Hukum Unpad. Pusat studi ini dibentuk pada tahun 2005 atas insiatif dosen-dosen pada Bagian Hukum Tata Negara FH Unpad yang didedikasikan untuk melakukan kajian hukum ketatanegaraan dan kebijakan hukum, memfasilitasi pembentukan kebijakan hukum dan peraturan perundang-undangan pada level pusat maupun  daerah, serta diseminisasi/pembukaan diskursus publik untuk menanggapi isu-isu ketatanegaraan terkini. Email: psknfhunpad@gmail.com

ANR Law Firm

ANR-Law Firm adalah kantor hukum yang lebih dari 10 tahun menyediakan jasa hukum dan berpengalaman, terutama di bidang penyelesaian sengketa, ketenagakerjaan, keimigrasian, dan juga hukum perusahaan. Selengkapnya silakan kunjungi www.anr-lawfirm.com.

LeIP

LeIP memperjuangkan perwujudan independensi peradilan melalui kerja-kerja di bidang kajian, pengembangan opini dan edukasi publik, serta advokasi kasus dan kebijakan

Suara Keadilan

Didirikan oleh sekelompok advokat dan peneliti yang sering terlibat dalam kegiatan pembaharuan hukum dan melakukan advokasi terhadap perlindungan hak asasi manusia di Indonesia.

Indonesia Christian Legal Society (ICLS)

Sarana/wadah bagi para pelaku penegak hukum kristiani, meliputi para hakim, jaksa, polisi dan pengacara (advokat), dan para akademisi di bidang hukum, termasuk mahasiswa, serta para penggiat hukum lainnya di Indonesia, yang peduli atas situasi dan kondisi penegakan hukum di Indonesia, dimana esensi dari penegakan hukum adalah keadilan dan ketertiban.
http://www.indocls.com

LKHT

LKHT FHUI adalah singkatan dari Lembaga Kajian Hukum Teknologi Fakultas Hukum Universitas Indonesia. Lembaga ini adalah salah satu lembaga penelitian yang berada di bawah naungan Fakultas Hukum Universitas Indonesia. Situs web: http://lkht.net

PBH Peradi

Pusat Bantuan Hukum Perhimpunan Advokat Indonesia (PBH Peradi) adalah lembaga yang dibentuk Peradi. Salah satu tugas PBH Peradi adalah melaksanakan pemberian bantuan hukum secara cuma-cuma oleh Advokat sesuai UU Advokat, PP Bantuan Hukum, Kode Etik Advokat Indonesia, dan Peraturan PERADI. Website: www.pbhperadi.org.

LBH Jakarta

Organisasi non pemerintah yang mengkhususkan kerjanya pada pemberian bantuan hukum pada masyarakat miskin, buta hukum dan tertindas. Didirikan di Jakarta pada tahun 1971.

USAID-E2J

E2J adalah program empat tahun yang didukung oleh USAID dan dilaksanakan oleh The Asia Foundation (TAF) bekerja sama dengan Kemitraan dan Asian Law Center-University of Washington (ALC-UWLS). Program E2J berupaya berkontribusi dalam proses reformasi hukum di Indonesia dan mempersiapkan generasi lulusan fakultas hukum yang memiliki pengetahuan, keahlian, wawasan, dan kesempatan untuk meniti karir di sektor publik dengan bermitra dengan 8 Fakultas Hukum, 18 Organisasi Masyarakat Sipil (OMS) dan Institusi Penegak Hukum. Tujuan E2J adalah meningkatkan kapasitas universitas negeri dalam menyediakan pendidikan hukum dan penelitian yang berkontribusi pada upaya reformasi hukum; meningkatkan kapasitas OMS dalam melakukan riset, advokasi dan monitoring reformasi hukum serta; meningkatkan kolaborasi antara fakultas hukum, OMS dan institusi penegak hukum. Informasi lebih jauh mengenai E2J: www.pendidikanhukumklinis.net.

Ikatan Advokat Indonesia

DPC IKADIN Jakarta Pusat merupakan wadah bagi advokat untuk meningkatkan serta mengembangkan kualitas profesinya. Dalam upaya memberikan informasi hukum kepada masyarakat luas dan memperdayakan masyarakat tentang hukum Indonesia, hukumonline.com bekerjasama dengan DPC IKADIN Jakarta Pusat dalam mengasuh rubrik klinik hukum.