Jumat, 31 Agustus 2012
Dibaca: 9187
Pertanyaan :
Gedung Disegel Karena Menunggak Harga Sewa, Bolehkah?
Bolehkah PT yang tempat operasionalnya menyewa disegel secara paksa dan tidak boleh beroperasi oleh si pemilik gedung yang dikarenakan belum membayar uang sewa?
Jawaban :

Sebelum kami menjawab pertanyaan ini, untuk menyamakan persepsi maka pengertian dari “disegel” dalam konteks ini menurut kami adalah ditutup.

 

Berdasarkan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPER”) pengertian Sewa Menyewa adalah sebagai berikut:

 

 “Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untukmemberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, denganpembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu Orang dapatmenyewakan berbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.

 

Merujuk pada bunyi dan isi pasal tersebut di atas, dapat dipahami terdapat beberapa unsur mengenai Sewa Menyewa, antara lain:

 

1)    Kesepakatan Para Pihak.

Sewa Menyewa mengandung Asas Konsensual yaitu suatu perjanjian/kontrak yang dibuat, maka seketika perjanjian/kontrak tersebut telah sah dan mengikat secara penuh. Sebagaimana diatur dalam Pasal 1570 dan Pasal 1571 KUHPer Perjanjian Sewa Menyewa dapat dibuat secara tertulis maupun secara lisan.

2)    Adanya barang (baik bergerak maupun tidak bergerak).

Barang yang dimaksud dalam unsur ini merupakan Objek dari Sewa Menyewa itu sendiri, dimana menurut Pasal 499 KUHPer; barang adalah tiap benda dan tiap hak yang dapat menjadi obyek (yang dapat dikuasai) dari hak milik.Maka, secara khusus, objek dari Sewa Menyewa merupakan suatu barang yang dapat dikuasai dalam arti di bawah kepemilikan (pemegang hak) dari penerima sewa.

3)    Adanya harga (yang disanggupi/disepakati Para Pihak).

Sebagai catatan bahwa jika dalam kesepakatan/perjanjian Sewa Menyewa tidak ditentukan harganya, maka akan kesepakatan/perjanjian tersebut akan menjadi perjanjian pinjam meminjam.

4)    Adanya waktu tertentu.

Sebagai catatan bahwa apabila dalam kesepakatan/perjanjian Sewa Menyewa tidak ditentukan atau diketahui jangka waktunya maka kesepakatan/perjanjian tersebut terkualifikasi dan/atau akan menjadi perjanjian jual beli.

 

Berdasarkan penjelasan mengenai unsur Sewa Menyewa di atas dapat dipahami bahwa:

 

1.     Dalam sewa menyewa menyewa terdapat subjek hukum yang menyepakati sewa menyewa atas suatu objek sewa, dalam hal ini:

 

(a).       Subjek yang memiliki objek sewa/ yang menyewakan (Pemberi Sewa), yaitu Orang/badan hukum yang menyerahkan hak miliknya untuk dinikmati orang/badan hukum lain dengan suatu jangka waktu tertentu dan menerima pembayaran atas besaran harga sewa yang disepakati.

 

(b).       Subjek penerima objek sewa (Penerima Sewa), yaitu Orang/badan hukum yang menerima hak untuk menikmati barang milik Pemberi Sewa dengan jangka waktu tertentu yang kemudian  menyerahkan pembayaran atas besaran harga sewa yang disepakati kepada Pemberi Sewa.

 

2.     Pemberi Sewa dan Penerima Sewa memiliki kewajiban-kewajiban berdsarkan perjanjian sewa menyewa, antara lain:

 

(a). Pemberi Sewa memiliki kewajiban:

-            menyerahkan barang/objek yang disewakan kepada Penerima Sewa;

-            barang/objek yang disewakan merupakan barang/objek yang dapat digunakan sesuai fungsinya dan keperluan sewa yang dimaksudkan;

-            barang/objek yang disewakan tidak dalam sengketa selama berlangsungnya jangka waktu sewa;

-            membayar besaran harga sewa yang disepakati.

 

           sebagaimana diatur secara khusus dalam Pasal 1560 KUHPer, yaitu:

 

“Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk;

1.     menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;

2.     memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;

3.     memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.”

 

(b). Sedangkan Penerima Sewa memiliki kewajiban:

-            menggunakan barang/objek yang disewakan dengan layak dan sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang/objek yang disewakan itu menurut perjanjian yang telah disepakati;

-            membayar besaran harga sewa pada waktu ke waktu sebagaimana telah disepakati dalam pejanjian;

-            menyerahkan barang/objek yang disewakan tepat pada waktu yang disepakati berdasarkan perjanjian kepada Pemberi Sewa.

 
          sebagaimana diatur secara khusus dalam Pasal 1560 KUHPer, yaitu:
 

          “Penyewa harus menepati dua kewajiban utama:

1.  memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;

2.  membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.”

 

Selanjutnya mengenai pertanyaan Saudara terkait boleh atau tidaknya pihak Pemberi Sewa langsung menutup objek sewa (dalam hal ini: gedung) yang dikarenakan Penerima Sewa tidak membayar (menunggak) harga sewa sebagaimana disepakati.

 

Pada prinsipnya, kewenangan mengenai penutupan sebagaimana dimaksud di atas akan merujuk pada kesepakatan antara Penerima Sewa dengan Pemberi Sewa. Menurut asumsi kami, hal ini telah diatur dalam perjanjian sewa menyewa yang disepakati dan tanda tangani sebelumnya.

 

Maka dapat dikatakan, perjanjian sewa menyewa yang disepakati antara Penerima Sewa dengan Pemberi Sewa merupakan rujukan utama dalam melaksanakan sewa menyewa. Hal mana mengenai penutupan secara langsung yang dilakukan Pemberi Sewa akibat kelalaian Penerima Sewa dalam membayar harga sewa atas objek sewa diatur di dalam perjanjian.

 

Umumnya, Perjanjian Sewa pada pokoknya mengatur hal-hal di bawah ini

 

1.    Tata cara pembayaran harga sewa;

2.    Keterlambatan harga sewa, mengakibatkan:

a)     Denda diberikan Pemberi Sewa kepada Penerima Sewa?

b)     Penutupan/penyegelan Objek sewa?
c)     Pengakhiran perjanjian?

3.    Penutupan/penyegelan Objek sewa karena suatu alasan (penunggakan harga sewa) diwajibkan bagi Pemberi Sewa memberikan pemberitahuan secara tertulis atau lisan terlebih dahulu kepada Penerima Sewa  dan berapa kali jumlah atas pemberitahuan tersebut?

4.    Tidak diperlukan adanya pemberitahuan terlebih dahulu dari Pemberi Sewa kepada Penerima Sewa Penutupan/penyegelan Objek sewa karena suatu alasan (penunggakan harga sewa)?

 

Namun, pada hakikatnya Pemberi Sewa, selaku pemilik hak atas objek sewa, dapat melakukan pengakhiran Perjanjian Sewa tersebut bilamana Penerima Sewa dalam jangka waktu sewa telah melakukan kelalaian melaksanakan perjanjian/kesepakatan sewa menyewa.

 

Salah satunya adalah pembayaran harga sewa berdasarkan kesepakatan bersama antara Pemberi Sewa dengan Penerima Sewa. sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPer dan Pasal 1560 angka 2e KUHPer atas keharusan untuk membayar harga sewa yang telah disepakati dan pada waktu yang ditentukan. Akan tetapi hal ini, sepanjang tidak diatur mengenai tata cara penutupan objek sewa dan/atau pengakhiran dari perjanjian/kesepakatan sewa menyewa itu sendiri.

 

Dalam hal ini, kami berasumsi, PT selaku Penerima Sewa telah lalai dalam melaksanakan perjanjian/kesepakatan sewa menyewa sebagaimana telah disepakati oleh pemilik bangunan selaku pemilik hak atas objek sewa dan Pemberi Sewa kepada PT. Namun demikian, Pemilik Sewa tidak berhak untuk menguasai barang milik Penyewa (Penerima Sewa sebelumnya). Sehingga, penutupan objek sewa tersebut tidak boleh mengurangi hak Penyewa untuk dapat menguasai atau menggunakan barang-barang yang berada pada Objek Sewa.

 

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat.

 
 
Dasar hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad No. 23 Tahun 1847).

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.