Dalam hal ini, Anda tidak memberikan informasi yang lengkap mengenai apakah rumah tersebut diagunkan sebelum atau setelah rumah tersebut disewakan kepada penyewa. Kami berasumsi bahwa rumah tersebut sudah disewakan kepada penyewa dan sedang ditempati oleh penyewa, kemudian pemilik rumah mengagunkan rumah tersebut tanpa memberitahu penyewa.

Pada dasarnya, pemilik rumah berhak untuk melakukan tindakan kepemilikan apa saja terhadap rumahnya. Ini karena berdasarkan Pasal 570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu tidak mengurangi kemungkinan pencabutan hak demi kepentingan umum dan penggantian kerugian yang pantas, berdasarkan ketentuan-ketentuan peraturan perundang-undangan.

KLINIK TERKAIT

Yang Wajib Membayar Pajak atas Usaha Indekos

21 Okt 2020

Masalah Penghunian Rumah dengan Cara Bukan Sewa Menyewa

14 Mar 2017

Perbedaan Hak Milik atas Tanah dengan Rumah Susun

10 Jun 2013

Jika Pemilik Indekos Masuk Kamar Penyewa Tanpa Izin

09 Mei 2013

Hal serupa juga dikatakan oleh Prof. Subekti, S.H., dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal. 69) bahwa eigendom (hak milik – ed.) adalah hak yang paling sempurna atas suatu benda. Orang yang mempunyai hak eigendom (milik) atas suatu benda dapat berbuat apa saja dengan benda itu (menjual, menggadaikan, memberikan, bahkan merusak), asal saja ia tidak melanggar undang-undang atau hak orang lain.

Ny. Hj. Frieda Husni Hasbullah, S.H., M.H., dalam bukunya Hukum Kebendaan Perdata: Hak-Hak Yang Memberi Kenikmatan (hal. 88) mengatakan bahwa berdasarkan rumusan Pasal 570 KUHPer, dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut:

1.    Penguasaan dan penggunaan suatu benda dengan sebebas-bebasnya;

2.    Pembatasan oleh undang-undang dan peraturan umum;

3.    Tidak menimbulkan gangguan terhadap hak orang lain;

4.    Kemungkinan pencabutan hak dengan pembayaran sejumlah ganti rugi.

Lebih lanjut, yang dimaksud dengan “penguasaan dan penggunaan suatu benda dengan sebebas-bebasnya”, yaitu:

1.    Dapat melakukan perbuatan hukum, misalnya mengalihkan, membebani, menyewakan, dan lain-lain.

2.    Dapat melakukan perbuatan materiil misalnya memetik buahnya, memakai, memelihara, bahkan merusak.

Sedangkan, mengenai hak milik tersebut tidak boleh menimbulkan gangguan terhadap hak orang lain, Ny. Hj. Frieda Husni Hasbullah, S.H., M.H. (Ibid, hal. 94-95) mengatakan gangguan yang dimaksud di sini adalah jka menimbulkan kerugian immaterial. Unsur gangguan tersebut adalah:

1.    Ada perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad) – Pasal 1365 KUHPer;

2.    Perbuatan tersebut menghilangkan (mengurangi) kenikmatan yang seyogyanya dimiliki seseorang.

Terkait dengan sewa menyewa, berdasarkan Pasal 1548 KUHPer, sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu.

Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk (Pasal 1550 KUHPer):

2.     memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;

3.     memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.

Berdasarkan uraian mengenai hak milik dan sewa menyewa di atas, pada dasarnya pemilik rumah mempunyai hak untuk menjaminkan rumah tersebut kepada bank. Akan tetapi, tindakan pemilik rumah menjaminkan rumahnya tersebut, tidak boleh menimbulkan kerugian kepada penyewa.

Jika sebelumnya dalam perjanjian sewa memang tidak diperjanjikan bahwa pemilik rumah tidak boleh menjaminkan rumah atau pemilik rumah harus memberitahu penyewa terlebih dahulu sebelum menjaminkan rumah yang disewakan, maka tidak ada yang dapat digugat oleh penyewa terkait dijaminkannya rumah tersebut tanpa sepengetahuan penyewa.

Hak penyewa untuk menggugat pemilik rumah terkait sewa menyewa tersebut timbul jika pemilik rumah melalaikan prestasinya sebagaimana Pasal 1550 KUHPer, yang salah satunya adalah tidak bisa memberikan pihak penyewa kenikmatan yang tenteram atas rumah yang disewanya. Ini karena jika rumah yang dijaminkan tersebut pada akhirnya dieksekusi akibat wanprestasi pemilik rumah terhadap pihak bank, ada kemungkinan penyewa pun akan terganggu. Atas gangguan ini, penyewa dapat menggugat berdasarkan wanprestasi.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

1.    Hasbullah, Frieda Husni. 2002. Hukum Kebendaan Perdata: Hak-Hak Yang Memberi Kenikmatan (Jilid I). Ind-Hil-Co.

2.    Subekti. 2003. Pokok-Pokok Hukum Perdata. Intermasa.