Senin, 23 September 2013
Dibaca: 205468
Pertanyaan :
Prosedur Hibah Tanah dan Bangunan kepada Keluarga
Bila seorang kakak kandung ingin menghibahkan tanah serta bangunannya kepada adik kadungnya, bagaimana cara yang sesuai dengan undang-undang? Dan bagaimana penghitungan pajaknya bagi kedua belah pihak?
Jawaban :

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Di dalam hukum positif, mengenai hibah diatur dalam Pasal 1666 – Pasal 1693 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”). Pengertian hibah terdapat dalam Pasal 1666 KUHPerdata, yaitu suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali, untuk kepentingan seseorang yang menerima penyerahan barang itu. Undang-undang hanya mengakui penghibahan-penghibahan antara orang-orang yang masih hidup.

 

Berikut kami uraikan syarat dan tata cara hibah berdasarkan KUHPerdata:

1.    Pemberi hibah harus sudah dewasa, yakni cakap menurut hukum, kecuali dalam hak yang ditetapkan dalam bab ke tujuh dari buku ke satu KUH Perdata (Pasal 1677 KUHPerdata)

2.    Suatu hibah harus dilakukan dengan suatu akta notaris yang aslinya disimpan oleh notaris (Pasal 1682 KUHPerdata)

3.    Suatu hibah mengikat si penghibah atau menerbitkan suatu akibat mulai dari penghibahan dengan kata-kata yang tegas yang diterima oleh si penerima hibah (Pasal 1683 KUHPerdata)

4.    Penghibahan kepada orang yang belum dewasa yang berada di bawah kekuasaan orang tua harus diterima oleh orang yang melakukan kekuasaan orang tua (Pasal 1685 KUHPerdata)

 

Sebelum lahirnya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), bagi mereka yang tunduk kepada KUHPerdata, akta hibah harus dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris sebagaimana yang kami sebutkan di atas. Namun, setelah lahirnya PP 24/1997, setiap pemberian hibah tanah dan bangunan harus dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

 

Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997:

 

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

 

Kemudian, berdasarkan Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997, pembuatan akta dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.

 

Dari ketentuan di atas dapat diketahui bahwa hibah tersebut harus dituangkan dalam sebuah akta yang dibuat oleh PPAT, yakni berupa akta hibah. Jadi, bila seorang kakak ingin menghibahkan tanah serta bangunannya kepada adik kandungnya seperti dalam cerita Anda, hibah itu wajib dibuatkan akta hibah oleh PPAT. Selain itu, perbuatan penghibahan itu dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua saksi.

 

Selanjutnya, berdasarkan Pasal 40 PP 24/1997, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar dan PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta ke Kantor Pertanahan kepada para pihak yang bersangkutan.

 

Mengenai bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT (termasuk akta hibah) terdapat dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Anda dapat simak pula penjelasan terakit ini dalam artikel Perubahan Blangko Akta-akta PPAT (AJB, Akta Hibah, APHT dll.).

 

Kemudian, kami akan menjawab pertanyaan Anda lainnya mengenai bagaimana penghitungan pajak bagi tanah dan bangunan yang dihibahkan. Hibah atas Tanah dan/atau Bangunan, bukan merupakan objek Pajak Penghasilan, hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 4 ayat (3) huruf a angka 2 Undang-Undang No. 17 Tahun 2000 tentang Perubahan Ketiga Atas Undang-Undang No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan (“UU PPh”) yang menyatakan:

 

Yang tidak termasuk Objek Pajak adalah: harta hibahan yang diterima oleh keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan oleh badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikian, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.”

 

Mengacu ketentuan di atas, hibah tanah dan bangunan yang dilakukan oleh kakak kepada adik kandungnya (keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus atau sederajat) dalam cerita Anda bukan merupakan objek pajak penghasilan. Akan tetapi, hibah atas tanah dan/atau bangunan ini merupakan objek pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”).

Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana terakhir diubah dengan Undang-Undang No. 20 Tahun 200 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (“UU BPHTB”), BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas sebuah peristiwa hukum berupa perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

 

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang dimaksud meliputi pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan yang terjadi karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah (lihat Pasal 2 ayat [2] huruf a UU BPHTB).

 

Berdasarkan Pasal 5 UU BPHTB dikatakan bahwa tarif BHPTB ditetapkan sebesar 5% (lima persen). Menurut UU BPHTB, dasar pengenaan BPHTB ini adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (“NPOP”). Untuk hibah, NPOP ditetapkan sebesar nilai pasar. Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, maka berdasarkan Pasal 6 ayat (3) UU BPHTB, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan.

 

Berdasarkan Pasal 8 UU BPHTB, Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah NPOP dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (“NPOPTKP”). NPOPTKP tersebut sebesar Rp60 juta, sebagaimana terdapat dalam Pasal 7 ayat (1) UU BPHTB. Besarnya pajak yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (“NPOPKP”).

 

Jadi, secara sederhana, BPHTB terutang dihitung dengan cara:

BPHTB Terutang = 5% x NPOPKP

NPOPKP = NPOP - NPOPTKP
 
Keterangan:

NPOPKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak

NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

 

Berdasarkan Pasal 4 UU BPHTB, yang menjadi subjek pajak (pihak yang dikenakan pajak tersebut) adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak.

 

Oleh karena itu, adik kandung Anda yang harus membayar BPHTB karena ia adalah pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan tersebut. Dengan demikian, kewajiban untuk membayar BPHTB terutang terletak pada adik Anda, yakni sebesar perhitungan yang telah kami jelaskan di atas.

 

Berdasarkan Pasal 9 ayat (1) UU BPHTB, penentuan waktu BPHTB terutang atas tanah dan bangunan yang diperoleh melalui hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. Namun demikian, saran kami, untuk mengetahui lebih jauh mengenai tata cara pembayaran BPHTB terhutang ini dapat Anda konsultasikan langsung dengan kantor layanan pajak setempat.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 
Dasar hukum:

1.    Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

2.    Undang-Undang No. 17 Tahun 2000 tentang Perubahan Ketiga Atas Undang-Undang No. 7 tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan

3.    Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana terakhir diubah dengan Undang-Undang No. 20 Tahun 200 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan

4.    Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

5.    Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

 
 

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Tri Jata Ayu Pramesti mendapatkan gelar sarjana hukum dari Universitas Indonesia pada 2011 dengan mengambil Program Kekhususan IV (Hukum tentang Kegiatan Ekonomi).