Jumat, 06 Oktober 2017
Dibaca: 18285
Pertanyaan :
Hak Ahli Waris atas Keuntungan Penjualan Tanah
Saya ingin menanyakan tentang tanah warisan yang sudah dijual kepada kakak sendiri dengan harga yang lebih murah dari harga pasaran. Setelah tiga tahun tanah tersebut dijual ke orang lain dengan harga empat kali lipat lebih mahal. Apakah saya dan adik yang lain ada lima orang masih berhak mendapatkan keuntungan dari tanah tersebut? Terima kasih.  
Jawaban :

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Letezia Tobing, S.H., M.Kn. dan pernah dipublikasikan pada Senin, 11 November 2013.

 

Intisari:

 

 

Dalam jual beli tanah tidak ada patokan harga jual beli yang harus diikuti. Pemilik tanah bebas menjual tanahnya dengan harga berapapun, termasuk menjual tanahnya di bawah harga pasar.

 

Ini terlihat dari ketentuan peraturan perundang-undangan terkait pajak penghasilan. Adanya hubungan istimewa antara pembeli dan penjual dapat menyebabkan harga penjualan menjadi lebih besar atau lebih kecil dibandingkan dengan jika penjualan tersebut tidak dipengaruhi oleh hubungan istimewa. Oleh karena itu, untuk mengantisipasi adanya harga jual tanah di bawah harga pasar yang dapat mempengaruhi besarnya pajak penghasilan yang dibayarkan, dalam peraturan perundang-undangan telah diatur bahwa nilai penjualan harta berupa tanah dan/atau bangunan bagi penjual adalah jumlah yang seharusnya diterima.

 

Kemudian mengenai pembagian keuntungan dari penjualan tanah kepada pihak ketiga, perlu diingat bahwa jual beli tanah antara Anda serta saudara-saudara Anda dengan kakak Anda mengakibatkan hak atas tanah tersebut beralih menjadi milik kakak Anda. Ini berarti Anda dan saudara-saudara Anda yang lainnya tidak lagi berhak atas tanah tersebut. Sehingga Anda dan saudara-saudara yang lainnya tidak punya hak apapun atas tanah tersebut, termasuk tidak mempunyai hak untuk meminta keuntungan dari penjualan tanah antara kakak Anda dengan pihak ketiga. Keuntungan tersebut, secara hukum, sepenuhnya adalah milik kakak Anda sebagai pemilik tanah tersebut.

 

Penjelasan lebih lanjut silakan baca dalam ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Nilai Pengalihan Hak atas Tanah

Dalam hal ini kami beranggapan bahwa para ahli waris yang bersama-sama menerima tanah warisan tersebut telah sepakat untuk menjual tanah warisan kepada salah satu ahli waris, yaitu kakak Anda.

 

Dalam jual beli tanah tidak ada patokan harga jual beli yang harus diikuti. Pemilik tanah bebas menjual tanahnya dengan harga berapapun. Sebagai contoh, pemilik tanah dapat menjual tanahnya tidak dengan harga seharusnya atau harga pasar. Hal ini dapat dilihat dari ketentuan mengenai “nilai pengalihan hak atas tanah” terkait Pajak Penghasilan dalam Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya (“PP 34/2016”) sebagai berikut:

 

Pasal 2 PP 34/2016

(1) Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah sebesar:

a.   2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;

b.   …;

c.   ….

(2) Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah:

a.   nilai berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang, dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah;

b.   nilai menurut risalah lelang, dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Vendu Reglement Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 beserta perubahannya);

c.   nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;

d.   nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b; atau

e.  nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

 

Pada umumnya dalam penjualan harta berupa tanah dan/atau bangunan, nilai penjualan bagi pihak penjual adalah nilai yang sesungguhnya diterima atau nilai berdasarkan transaksi yang sebenarnya. Dalam hal penjualan harta berupa tanah dan/atau bangunan dipengaruhi oleh hubungan istimewa, nilai penjualan bagi pihak penjual adalah nilai yang seharusnya diterima berdasarkan harga pasar yang wajar atau berdasarkan penilaian oleh penilai independen. Adanya hubungan istimewa antara pembeli dan penjual dapat menyebabkan harga penjualan menjadi lebih besar atau lebih kecil dibandingkan dengan jika penjualan tersebut tidak dipengaruhi oleh hubungan istimewa. Oleh karena itu dalam ketentuan ini diatur bahwa nilai penjualan harta berupa tanah dan/atau bangunan bagi penjual adalah jumlah yang seharusnya diterima.[1]

 

Dari rumusan di atas dapat kita lihat bahwa harga penjualan tanah ditentukan bebas oleh si penjual tanah. Bisa mengikuti nilai yang seharusnya diterima berdasarkan harga pasar yang wajar atau di bawahnya. Akan tetapi, PP 34/2016 telah mengatur ketentuan nilai mana yang digunakan sebagai dasar Pajak Penghasilan.

 

Jual Beli Tanah

Jual beli tanah antara Anda serta saudara-saudara Anda dengan kakak Anda mengakibatkan hak atas tanah tersebut beralih menjadi milik kakak Anda. Ini berarti bahwa Anda dan saudara-saudara Anda yang lainnya tidak lagi berhak atas tanah tersebut.

 

Ini karena berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Dalam hukum adat, jual beli tanah itu bersifat terang dan tunai.

 

Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga.

 

Sehingga karena tanah tersebut telah menjadi milik kakak Anda, maka Anda dan saudara-saudara yang lainnya tidak punya hak apapun atas tanah tersebut. Termasuk tidak mempunyai hak untuk meminta keuntungan dari penjualan tanah antara kakak Anda dengan pihak ketiga. Keuntungan tersebut, secara hukum, sepenuhnya adalah milik kakak Anda sebagai pemilik tanah tersebut.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.   Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;

2. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

 



[1] Penjelasan Pasal 2 ayat (2) huruf d PP 34/2016

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Justika.com adalah terknologi terbaru hukumonline yang bekerja sebagai pusat informasi yang mempertemukan antara pencari bantuan hukum dan para profesional hukum dibidangnya masing-masing.

Temukan profesional hukum sesuai dengan permasalahan anda didalam jaringan justika.com
MITRA : Bung Pokrol
Letezia Tobing mendapatkan gelar sarjana hukum dari Universitas Indonesia pada 2011 dengan mengambil Program Kekhususan IV (Hukum tentang Kegiatan Ekonomi), dan gelar Magister Kenotariatan dari Universitas Indonesia pada 2015.