Saya bekerja di salah satu perusahaan PMA. Perusahaan saya mempunyai tanah di wilayah Megamendung sekitar 4.000 m2 bersertifikat. Pada saat membeli tanah tersebut dari salah satu pengembang sertifikat awal adalah hak guna bangunan, tetapi setelah perpanjangan sertifikat tersebut berubah menjadi hak pakai. Yang saya tanyakan kenapa alasannya BPN mengubah hak guna bangunan menjadi hak pakai? Apa karena perusahaan saya PMA? Dan berapa lama masa berlaku hak pakai dan hak guna bangunan dan kekuatan hukumnya bagaimana? terimakasih atas jawabannya
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
ULASAN LENGKAP
Sebelumnya kami akan menjelaskan apa yang dimaksud dengan Penanaman Modal Asing (“PMA”). Menurut Pasal 1 angka 3 Undang-Undang No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (“UU 25/2007”), PMA adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wilayah negara Republik Indonesia yang dilakukan oleh penanam modal asing, baik yang menggunakan modal asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan penanam modal dalam negeri.
Penanam modal asing adalah perseorangan warga negara asing, badan usaha asing, dan/atau pemerintah asing yang melakukan penanaman modal di wilayah negara Republik Indonesia (Pasal 1 angka 6 UU 25/2007).
PMA wajib dalam bentuk perseroan terbatas berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di dalam wilayah negara Republik Indonesia, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang (Pasal 5 ayat (2) UU 25/2007). Oleh karena itu, walaupun merupakan perusahaan PMA, akan tetapi perusahaan tempat Anda bekerja tetap merupakan badan hukum Indonesia.
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
b.badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Sedangkan yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah (lihat Pasal 42 UUPA):
a.warga-negara Indonesia;
b.orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c.badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
d.badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Melihat pada ketentuan tersebut, sebenarnya tidak menjadi masalah jika perusahaan PMA tersebut mempunyai HGB.
Terkait dengan jangka waktu hak-hak tersebut, menurut Pasal 35 UUPA, jangka waktu HGB adalah paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
Jadi, untuk menjawab pertanyaan Anda, pada dasarnya status perusahaan tempat Anda bekerja sebagai perusahaan PMA bukan menjadi alasan perubahan status hak atas tanah yang dipunyai (dari HGB menjadi Hak Pakai).
Sekedar informasi, berdasarkan Pasal 21 PP 40/1996, tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:
a.Tanah Negara;
b.Tanah Hak Pengelolaan;
c.Tanah Hak Milik.
HGB atas tanah Negara, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat (Pasal 26 ayat (1) PP 40/1996):
a.tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
b.syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
c.pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagai-mana dimaksud dalam Pasal 19.
d.tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
Sedangkan HGB atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan (Pasal 26 ayat (2) PP 40/1996).
Terkait dengan permasalahan Anda dimana HGB tersebut berubah menjadi Hak Pakai, pada dasarnya HGB dapat hapus karena beberapa hal di bawah ini (Pasal 35 ayat (1) PP 40/1996):
a.berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
b.dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena :
1)tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau
2)tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atau
3)putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
c.dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
d.dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
e.ditelantarkan;
f.tanahnya musnah;
g.ketentuan Pasal 20 ayat (2), yaitu pemegang HGB tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang HGB.
Mengenai berubahnya HGB menjadi Hak Pakai ini, kami kurang mendapat informasi yang lengkap, sehingga sebaiknya Anda tanyakan kepada pihak badan pertanahan untuk keterangan lebih rinci mengenai perubahan hak tanah perusahaan tempat Anda bekerja itu.
