Jumat, 09 February 2018
 
Pertanyaan :
Apakah Penyewa Gudang Harus Membayar PBB Gudang Sewaannya?
Apakah Pajak Bumi dan Bangunan harus dibayar oleh penyewa gudang untuk daerah Kota Batam? Jika iya, apa dasar hukumnya dan bagaimana cara perhitungannya? Terima kasih.  
Jawaban :
Intisari:
 
 
PBB Perdesaan dan Perkotaan dibayarkan oleh wajib pajak yang secara nyata mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan. Itu artinya, pihak Penyewa Gudang sebagai orang yang memperoleh manfaat dari gudang tersebut dapat menjadi subjek pajak yang membayar PBB Perdesaan dan Perkotaan, namun bisa juga pemilik  gudang yang membayarnya.
 
Berapa besar tarif dan cara perhitungannya? Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.
 
 
 
Ulasan:
 
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
 
Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan
Pengaturan mengenai Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”) terdapat dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (“UU 12/1985”) sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 (“UU 12/1994”) serta Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“UU 28/2009”).
 
Sebagaimana pernah dijelaskan dalam artikel Apakah Rumah Apung Terkena PBB?, UU 12/1985 jo. UU 12/1994 digunakan untuk PBB sektor Perkebunan, Perhutanan dan Pertambangan (P3), sedangkan UU 28/2009 digunakan untuk sektor Perdesaan dan Perkotaan (P2). Anda menyebutkan PBB terhadap gudang di kota, maka kami akan merujuk pada UU 28/2009.
 
Anda menanyakan pengaturan PBB di kota Batam, untuk itu kami juga akan merujuk pada Peraturan Daerah Kota Batam Nomor 10 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (“Perda Batam 10/2011”).
 
PBB Perdesaan dan Perkotaan adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.[1] UU 28/2009 mengatur bahwa PBB Perdesaan dan Perkotaan termasuk jenis Pajak kabupaten/kota.[2]
 
Objek PBB Perdesaan dan Perkotaan adalah Bumi dan/atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.[3]
 
Yang dimaksud dengan Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah kabupaten/kota.[4] Sedangkan yang dimaksud dengan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman dan/atau laut.[5]
 
Termasuk dalam pengertian Bangunan adalah:[6]
  1. jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, yang merupakan suatu kesatuan dengan kompleks Bangunan tersebut;
  2. jalan tol;
  3. kolam renang;
  4. pagar mewah;
  5. tempat olahraga;
  6. galangan kapal, dermaga;
  7. taman mewah;
  8. tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; dan
  9. menara.
Objek Pajak yang tidak dikenakan PBB Perdesaan dan Perkotaan adalah objek pajak yang:[7]
  1. digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan;
  2. digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
  3. digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
  4. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
  5. digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; dan
  6. digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan.
 
Siapa saja yang termasuk sebagai subjek PBB Pedesaan dan Perkotaan? Wajib Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah orang pribadi atau Badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan.[8]
 
Subjek PBB Perdesaan dan Perkotaan adalah orang pribadi atau Badan yang:[9]
  1. secara nyata mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau
  2. memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau
  3. memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan.
 
Dasar pengenaan PBB Perdesaan dan Perkotaan adalah Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”). Besarnya NJOP ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya. Penetapan besarnya NJOP dilakukan oleh Kepala Daerah.[10]
 
Tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3%. Tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan dengan Peraturan Daerah.[11] Di kota Batam, tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan sebagai berikut:[12]
  1. untuk NJOP sampai dengan Rp1 miliar ditetapkan sebesar 0,12% pertahun;
  2. untuk NJOP di atas Rp 1 miliar ditetapkan sebesar 0,215 % pertahun.
 
Besaran pokok PBB Perdesaan dan Perkotaan yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif di atas dengan dasar pengenaan PBB setelah dikurangi dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (“NJOPTKP”).[13]
 
Besarnya NJOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp10 juta untuk setiap Wajib Pajak. NJOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah.[14] Di kota Batam, besar NJOPTKP yaitu sebesar Rp15 juta setiap wajib pajak.[15]
 
Jadi menjawab pertanyaan Anda, PBB Perdesaan dan Perkotaan dibayarkan oleh wajib pajak yang secara nyata mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan. Itu artinya, pihak Penyewa Gudang sebagai orang yang memperoleh manfaat dari gudang tersebut dapat menjadi subjek pajak yang membayar PBB Perdesaan dan Perkotaan, namun bisa juga pemilik gudang yang membayarnya.
 
Contoh perhitungan:
Nilai jual untuk bangunan sebelum diterapkan tarif pajak dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Jual Tidak Kena Pajak sebesar Rp 15 juta. Contoh: Wajib pajak A mempunyai objek pajak berupa:[16]
  1. Tanah seluas 800 m2 dengan harga jual Rp300ribu/m2;
  2. Bangunan seluas 400 m2 dengan nilai jual Rp350ribu/m2;
  3. Taman seluas 200 m2 dengan nilai jual Rp50ribu/m2;
  4. Pagar sepanjang 120 m dan tinggi rata-rata pagar 1,5 m dengan nilai jual Rp175ribu/m2.
 
Besarnya pokok pajak yang terutang adalah sebagai berikut:
  1. NJOP Bumi: 800 x Rp300ribu                                   = Rp240juta
  2. NJOP Bangunan:
    1. Rumah dan garasi 400 x Rp350ribu     = Rp140juta
    2. Taman 200 x Rp50ribu                        = Rp10juta
    3. Pagar (120 x 1,5) x Rp175ribu             = Rp 31,5juta +
Total NJOP Bangunan                                               = Rp181,5juta        
Total NJOP Bumi dan Bangunan                            = Rp421,5juta
 
  1. NJOPTKP                                                               = Rp15juta     -
  2. NJOP Kena Pajak                                                   = Rp406,5juta
  3. Tarif pajak efektif yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah Batam 0,12%
  4. PBB terutang: 0,12% x Rp406,5juta                          = Rp487.800,-
 
Jadi, PBB terutang adalah sebesar Rp 487.800,-
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar hukum:
  1. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994;
  2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah;
  3. Peraturan Daerah Kota Batam Nomor 10 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.
 
 

[1] Pasal 1 angka 37 UU 28/2009
[2] Pasal 2 ayat (2) huruf j UU 28/2009
[3] Pasal 77 ayat (1) UU 28/2009 jo. Pasal 3 ayat (1) Perda Batam 10/2011
[4] Pasal 1 angka 38 UU 28/2009
[5] Pasal 1 angka 39 UU 28/2009
[6] Pasal 77 ayat (2) UU 28/2009 jo. Pasal 3 ayat (2) Perda Batam 10/2011
[7] Pasal 77 ayat (3) UU 28/2009 Pasal 3 ayat (3) Perda Batam 10/2011
[8] Pasal 78 ayat (2) UU 28/2009 jo. Pasal 5 ayat (1) Perda Batam 10/2011
[9] Pasal 78 ayat (1) UU 28/2009 jo. Pasal 4 Perda Batam 10/2011
[10] Pasal 79 UU 28/2009
[11] Pasal 80 UU 28/2009
[12] Pasal 7 Perda Batam 10/2011
[13] Pasal 8 Perda Batam 10/2011
[14] Pasal 77 ayat (4) dan (5) UU 28/2009
[15] Pasal 3 ayat (4) Perda Batam 10/2011
[16] Contoh perhitungan PBB kami merujuk pada Penjelasan Pasal 81 UU 28/2009, namum tarif PBB dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak merujuk pada Perda Batam 10/2011

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Justika.com adalah terknologi terbaru hukumonline yang bekerja sebagai pusat informasi yang mempertemukan antara pencari bantuan hukum dan para profesional hukum dibidangnya masing-masing.

Temukan profesional hukum sesuai dengan permasalahan anda didalam jaringan justika.com
PENJAWAB : Sovia Hasanah, S.H.
MITRA : Bung Pokrol
Sovia Hasanah mendapatkan gelar Sarjana Hukum dari Universitas Andalas pada 2016 dengan mengambil Program Kekhususan IX (Hukum Agraria dan Sumber Daya Alam).