Intisari:

 

Untuk menerbitkan sertifikat baru jika dilakukan pemisahan bidang tanah yang dibebani hak tanggungan maka pemegang hak yang bersangkutan wajib meminta izin pemengang hak tanggungan terlebih dahulu.   Dalam praktiknya biasanya dalam perjanjian hak tanggungan dicamtumkan klausula bahwa apabila terjadi pemisahan tanah maka seluruh pemisahannya akan terbebani hak tanggungan. Namun Apabila tidak diperjanjikan dari awal maka hak tanggungannya dihapus dulu baru dibebani hak tanggungan ulang.   Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda,

 

Hak Tanggungan

Menurut Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”), hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah:

a.    Hak Milik;

b.    Hak Guna Usaha;

c.    Hak Guna Bangunan.

 

Selain hak-hak atas tanah tersebut, Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga di bebani Hak Tanggungan.[1]

 

Pada dasarnya yang dapat membebankan suatu tanah dengan hak tanggungan adalah pemilik tanah itu sendiri. Ini sebagaimana diatur dalam Pasal 8 UU Hak Tanggungan:

 

(1)  Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

(2)  Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

 

Pemisahan Tanah yang Dibebani Hak Tanggungan

Mengenai pemisahan tanah, Pasal 49 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”) telah mengatur bahwa atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.

 

Dalam hal terjadi pemisahan, untuk satuan bidang baru yang dipisahkan dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya pemisahan tersebut.[2]

 

Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemisahan baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.[3]

 

Pemisahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditor yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu pemisahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan. Beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus. Dalam hal hak tersebut dibebani hak tanggungan, hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani bidang-bidang hasil pemisahan itu.[4]

 

Jadi untuk melakukan pemisahan bidang tanah yang dibebani hak tanggungan maka terlebih dahulu harus diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.

 

Dalam praktiknya, menurut praktisi hukum Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn., biasanya dalam perjanjian hak tanggungan dicantumkan klausula bahwa apabila terjadi pemisahan tanah maka seluruh pemisahannya akan terbebani hak tanggungan. Namun apabila tidak diperjanjikan dari awal maka hak tanggungannya dihapus dulu baru dibebani hak tanggungan ulang.[5]

 

Persyaratan Persyaratan yang Diperlukan Untuk Pemisahan Tanah

Sebagaimana yang kami lansir dari situs Layanan Pertanahan BPN bahwa untuk mendaftarkan perubahan yaitu pemisahan bidang tanah kepada Kantor Pertanahan maka persyaratan yang diperlukan adalah:

1.    Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.

2.    Surat Kuasa apabila dikuasakan.

3.    Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

4.    Sertipikat asli.

5.    Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah.

6.    Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan.

7.    Tapak kavling dari Kantor Pertanahan.

 

Masih dari sumber yang sama, formulir permohonan memuat:

a.    Identitas diri.

b.    Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon.

c.    Pernyataan tanah tidak sengketa.

d.    Pernyataan tanah dikuasai secara fisik.

e.    Alasan pemecahan.

 

Jangka waktu 15 hari untuk pemecahan/pemisahan sampai dengan 5 bidang. Pemecahan/pemisahan tanah perorangan lebih dari 5 bidang hanya untuk pewarisan dan waktu penyelesaiannya disesuaikan.

 

Jadi berdasarkan uraian di atas maka untuk menerbitkan sertifikat baru jika dilakukan pemisahan bidang tanah yang dibebani hak tanggungan maka pemegang hak yang bersangkutan wajib meminta izin pemegang hak tanggungan terlebih dahulu. Mengenai hak tanggungannya, hak tanggungan akan mengikuti seluruh pemisahannya apabila di awal diperjanjikan bahwa dalam hal terjadi pemisahan tanah hak tanggungan akan mengikuti seluruh pemisahannya. Apabila tidak diperjanjikan di awal maka hak tanggungan hapus terlebih dahulu kemudian setelah pemisahan akan dibebani hak tanggungan lagi.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.    Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;

2.    Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Catatan:

Kami telah melakukan wawancara via telepon dengan Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn. pada 13 April 2017 pukul 17.35 WIB untuk meminta pendapatnya terkait pemisahan hak atas tanah serta hak tanggungan yang membebaninya.