Jumat, 06 Juli 2018
Pertanyaan :
Pengajuan PKPU Terhadap Developer Apartemen
1. Apakah Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“PKPU”) dapat diajukan oleh beberapa orang pembeli unit apartemen yang secara cash (sudah melunasi pembayaran unit apartemen) terhadap pihak developer? Hal ini disebabkan karena belum adanya kepastian penyerahan unit, sedangkan batas waktu maksimal di PPJB sudah berakhir? Bahkan sudah lewat 1,5 tahun dari PPJB berakhir. 2. Bagaimanakah jika PKPU pemohon (pembeli unit) tersebut dikabulkan oleh Pengadilan Niaga? Proses apakah selanjutnya yang harus dilakukan, mengingat pembeli unit apartemen kepemilikan bersama dan masih dalam status pembangunan? 3. Apakah pihak developer apartemen bisa dipailitkan oleh pembeli unit/pemohon PKPU, dengan mengabaikan pembeli lainnya? Mohon pencerahannya, terima kasih.
Jawaban :

Intisari:

 

 

Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“PKPU”) diajukan oleh debitor yang mempunyai lebih dari 1 (satu) kreditor atau oleh kreditor. Kreditor yang memperkirakan bahwa debitor tidak dapat melanjutkan membayar utangnya yang sudah jatuh waktu dan dapat ditagih, dapat memohon agar kepada debitor diberi PKPU, untuk memungkinkan debitor mengajukan rencana perdamaian yang meliputi tawaran pembayaran sebagian atau seluruh utang kepada kreditornya.

 

Jika melihat kepada rumusan tersebut, beberapa orang pembeli unit apartemen selaku kreditor, dapat mengajukan PKPU terhadap developer selaku debitor.

 

Soal kepailitan, seorang atau lebih kreditor dapat mengajukan permohonan pernyataan pailit terhadap seorang debitor sepanjang debitor mempunyai dua atau lebih kreditor walaupun hanya diperlukan satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih. Menurut salah seorang ahli, UU KPKPU tidak melarang pengajuan permohonan pernyataan pailit oleh kreditor sekalipun besarnya tagihan kreditor pemohon hanya merupakan porsi yang kecil dibandingkan keseluruhan utang debitor.

 

Penjelasan lebih lanjut dan contoh kasusnya dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Sebelum menjawab pertanyaan Anda, perlu dipahami apakah pihak developer (debitor) yang belum menyerahkan unit dapat dikatakan memiliki utang terhadap pembeli unit apartemen (kreditor) tersebut. Untuk itu, pengertian utang terdapat dalam Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“UU KPKPU”):

 

Utang adalah kewajiban yang dinyatakan atau dapat dinyatakan dalam jumlah uang baik dalam mata uang Indonesia maupun mata uang asing, baik secara langsung maupun yang akan timbul di kemudian hari atau kontinjen, yang timbul karena perjanjian atau undang-undang dan yang wajib dipenuhi oleh Debitor dan bila tidak dipenuhi memberi hak kepada Kreditor untuk mendapat pemenuhannya dari harta kekayaan Debitor.

 

Penyerahan atas unit apartemen tersebut oleh pihak developer merupakan suatu kewajiban yang dapat dinyatakan dalam jumlah uang karena pihak developer juga telah menerima uang pelunasan dari pembeli.

 

Sebagaimana yang telah dijelaskan dalam artikel  Bisakah Seorang Kreditor Saja Menjadi Pemohon PKPU?, menurut Munir Fuady dalam bukunya Hukum Pailit dalam Teori dan Praktek (hal. 175), Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“PKPU”) memiliki pengertian sebagai berikut:

 

Yang dimaksud dengan tundaan pembayaran utang (suspension of payment atau surseance van betaling) adalah suatu masa yang diberikan oleh undang-undang melalui putusan hakim niaga di mana dalam masa tersebut kepada pihak kreditor dan debitor diberikan kesempatan untuk memusyawarahkan cara-cara pembayaran utangnya dengan memberikan rencana pembayaran seluruh atau sebagian utangnya, termasuk apabila perlu untuk merestrukturisasi utangnya tersebut (legal moratorium).

 

Pengajuan PKPU

PKPU diajukan oleh debitor yang mempunyai lebih dari 1 (satu) kreditor atau oleh kreditor.[1] Kreditor yang memperkirakan bahwa Debitor tidak dapat melanjutkan membayar utangnya yang sudah jatuh waktu dan dapat ditagih, dapat memohon agar kepada debitor diberi PKPU, untuk memungkinkan debitor mengajukan rencana perdamaian yang meliputi tawaran pembayaran sebagian atau seluruh utang kepada kreditornya.[2]

 

Jika melihat kepada rumusan tersebut, beberapa orang pembeli unit apartemen selaku kreditor, dapat mengajukan PKPU terhadap developer selaku debitor. Simak juga artikel Serah Terima Unit Apartemen ‘Molor’, Konsumen Ajukan PKPU, dengan register perkara No.140/Pdt.Sus-PKPU/2017/PN.Jkt/Pst, salah seorang konsumen mengajukan PKPU terhadap PT Menara Perkasa Margahayuland karena uang pembelian apartemen telah dilunasi, namun unit apartemen belum juga diserahkan.

 

Namun terdapat hal yang perlu diperhatikan kembali dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”), yaitu seberapa lama batas waktu kewajiban penyerahan unit apartemen harus dipenuhi, jika terdapat langkah-langkah yang dapat ditempuh yang tertuang dalam PPJB, maka haruslah diikuti terlebih dahulu, baru setelah itu apabila pembeli dapat memperkirakan bahwa developer tidak dapat melanjutkan untuk memenuhi kewajibannya yang sudah jatuh waktu, kreditor dapat mengajukan permohonan PKPU.

 

Proses setelah Permohonan PKPU Dikabulkan

Terdapat 2 (dua) periode PKPU, yaitu PKPU Sementara yang berlangsung paling lama 45 hari[3] dan PKPU Tetap yang berlangsung paling lama 270 hari jika disetujui oleh Kreditor melalui pemungutan suara.[4] Kedua tahap tersebut merupakan satu rangkaian prosedur. Untuk prosedur selengkapnya, simak artikel Proses PKPU Sementara dan PKPU Tetap.

 

Selanjutnya, karena dalam kasus Anda yang mengajukan PKPU adalah kreditor, maka pembahasannya hanya akan sebatas pada itu.

 

Menjawab pertanyaan Anda tentang proses apa yang akan dilakukan setelah permohonan PKPU dikabulkan oleh pengadilan. Prosesnya adalah sebagai berikut:

 

Setelah Putusan PKPU Sementara

  1. Pengadilan akan menunjuk Hakim Pengawas dari hakim pengadilan serta mengangkat 1 (satu) atau lebih pengurus yang bersama dengan debitor mengurus harta debitor.[5]
  2. Pengadilan melalui pengurus wajib memanggil debitor dan kreditor yang dikenal dengan surat tercatat atau melalui kurir, untuk menghadap dalam sidang yang diselenggarakan paling lama pada hari ke-45 (empat puluh lima) terhitung sejak putusan PKPU Sementara diucapkan.[6]
  3. Dalam hal debitor tidak hadir dalam sidang, PKPU Sementara berakhir dan Pengadilan wajib menyatakan debitor pailit dalam sidang yang sama.[7]
  4. Pengurus wajib segera mengumumkan putusan PKPU Sementara dalam Berita Negara Republik Indonesia dan paling sedikit dalam 2 (dua) surat kabar harian yang ditunjuk oleh Hakim Pengawas dan pengumuman tersebut juga harus memuat undangan untuk hadir pada persidangan yang merupakan rapat permusyawaratan hakim berikut tanggal, tempat, dan waktu sidang tersebut, nama Hakim Pengawas dan nama serta alamat pengurus.[8]
  5. Apabila pada waktu PKPU Sementara diucapkan sudah diajukan rencana perdamaian oleh Debitor, hal ini harus disebutkan dalam pengumuman tersebut, dan pengumuman tersebut harus dilakukan dalam jangka waktu paling lama 21 (dua puluh satu) hari sebelum tanggal sidang yang direncanakan.[9]
  6. Pada hari sidang, pengadilan harus mendengar Debitor, Hakim Pengawas, pengurus dan Kreditor yang hadir, wakilnya, atau kuasanya yang ditunjuk berdasarkan surat kuasa. Dalam sidang tersebut, setiap Kreditor berhak untuk hadir walaupun yang bersangkutan tidak menerima panggilan untuk itu.[10]
  7. Apabila rencana perdamaian dilampirkan pada permohonan PKPU Sementara atau telah disampaikan oleh debitor sebelum sidang, maka pemungutan suara tentang rencana perdamaian dapat dilakukan, jika ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 267 UU KPKPU[11] telah dipenuhi.[12] Namun apabila kreditor belum dapat memberikan suara mereka mengenai rencana perdamaian, atas permintaan debitor, kreditor harus menentukan pemberian atau penolakan PKPU tetap dengan maksud untuk memungkinkan debitor, pengurus, dan kreditor untuk mempertimbangkan dan menyetujui rencana perdamaian pada rapat atau sidang yang diadakan selanjutnya.[13]
  8. Jika PKPU telah dikabulkan, Hakim Pengawas dapat mengangkat satu atau lebih ahli untuk melakukan pemeriksaan dan menyusun laporan tentang keadaan harta Debitor dalam jangka waktu tertentu berikut perpanjangannya yang ditetapkan oleh Hakim Pengawas.[14]
  9. Dalam hal PKPU Tetap tidak dapat ditetapkan oleh Pengadilan, dalam jangka waktu 45 (empat puluh lima) hari terhitung sejak putusan PKPU Sementara diucapkan, Debitor dinyatakan pailit.[15]

 

Setelah PKPU Tetap Disetujui

  1. Perlu dipahami bahwa PKPU Tetap berikut perpanjangannya tidak boleh melebihi 270 (dua ratus tujuh puluh) hari setelah putusan PKPU Sementara diucapkan.[16]
  2. Apabila perpanjangannya sudah diberikan, tetapi sampai dengan batas waktu 270 (dua ratus tujuh puluh) hari setelah putusan PKPU Sementara diucapkan belum tercapai persetujuan terhadap rencana perdamaian, pengurus pada hari berakhirnya waktu tersebut wajib memberitahukan hal itu melalui Hakim Pengawas kepada Pengadilan yang harus menyatakan Debitor Pailit paling lambat pada hari berikutnya.[17]
  3. Persetujuan terhadap rencana perdamaian harus dicapai paling lambat pada hari ke-270 (dua ratus tujuh puluh), sedangkan pengesahan perdamaian dapat diberikan sesudahnya.[18]

 

Sebagai informasi tambahan, menarik untuk melihat Putusan Mahkamah Agung Nomor 205 K/Pdt.Sus/2012, dalam kasus tersebut, terdapat 2 orang pembeli satuan unit apartemen yang mengajukan permohonan PKPU terhadap perusahaan pengembang (developer) apartemen dan pemilik sah dari apartemen tersebut. Pada tingkat pertama, Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat telah mengambil putusan, yaitu putusan No. 04/PKPU/2012/PN.Niaga.Jkt.Pst yang pada amarnya mengabulkan permohonan PKPU yang diajukan. Selain itu juga menetapkan PKPU Sementara untuk paling lama 45 (empat puluh lima hari) terhitung sejak putusan ini diucapkan.

 

Perlu menjadi perhatian dalam Putusan Kasasi dalam kasus tersebut, bahwa Mahkamah Agung menyatakan tidak dapat diterima permohonan kasasi dari pengembang dengan alasan bahwa terhadap putusan permohonan PKPU tidak dapat diajukan kasasi sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 235 ayat (1) UU KPKPU. Mahkamah berpendapat bahwa perkara tersebut adalah perkara PKPU sehingga telah benar bahwa terhadap putusan PKPU tidak ada upaya hukum apapun.

 

Pihak Developer Dipailitkan

Untuk menjawab pertanyaan Anda berkaitan dengan apakah pihak developer apartemen bisa dipailitkan oleh pembeli unit/pemohon PKPU, dengan mengabaikan pembeli lainnya. Kami mengasumsikan bahwa kreditor ingin mempailitkan debitor pada saat PKPU sementara atau tetap sedang berlangsung.

 

Pada dasarnya, selama PKPU berlangsung, terhadap debitor tidak dapat diajukan permohonan pailit.[19] Yang dimaksud dengan "PKPU berlangsung" adalah bahwa PKPU belum berakhir.[20]

 

Namun, terdapat hal yang dapat mengakhiri PKPU, yaitu atas permintaan hakim pengawas, satu atau lebih kreditor, atau atas prakarsa pengadilan dalam hal:[21]

  1. Debitor, selama waktu PKPU, bertindak dengan itikad buruk dalam melakukan pengurusan terhadap hartanya;
  2. Debitor telah merugikan atau telah mencoba merugikan kreditornya;
  3. Debitor melakukan pelanggaran ketentuan Pasal 240 ayat (1) KPKPU (selama PKPU debitor tanpa persetujuan pengurus tidak dapat melakukan tindakan kepengurusan atau kepemilikan atas seluruh atau sebagian hartanya);
  4. Debitor lalai melaksanakan tindakan-tindakan yang diwajibkan kepadanya oleh Pengadilan pada saat atau setelah PKPU diberikan, atau lalai melaksanakan tindakan-tindakan yang disyaratkan oleh pengurus demi kepentingan harta Debitor;
  5. Selama waktu PKPU, keadaan harta Debitor ternyata tidak lagi memungkinkan dilanjutkannya PKPU; atau
  6. Keadaan Debitor tidak dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya terhadap Kreditor pada waktunya.

 

Jika PKPU diakhiri berdasarkan ketentuan di atas, Debitor harus dinyatakan pailit dalam putusan yang sama.[22]

Selanjutnya, apakah tindakan mempailitkan kreditor dapat dilakukan dengan mengabaikan pembeli lainnya. Menurut Pasal 2 ayat (1) UU KPKPU, syarat untuk mengajukan permohonan pailit adalah sebagai berikut:

 

Debitor yang mempunyai dua atau lebih Kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan Pengadilan, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih kreditornya.

 

Mengenai Pasal 2 ayat (1) UU KPKPU, Sutan Remy Sjahdeini berpendapat dalam bukunya Sejarah, Asas, dan Teori Hukum Kepailitan (hal. 106) bahwa seorang kreditor dapat mengajukan permohonan pernyataan pailit terhadap seorang debitor sepanjang debitor mempunyai dua atau lebih kreditor dan cukup apabila piutangnya saja yang tidak dibayar oleh debitor sekalipun piutang debitor lainnya tetap dibayar.

 

Namun tentang hal ini, lebih lanjut menurut Sutan Remy, UU KPKPU yang memungkinkan seorang kreditor saja meminta untuk dapat dikabulkannya permohonan pernyataan pailit terhadap debitor itu dapat sangat merugikan para kreditor lainnya yang pada kenyataannya tidak mengalami kesulitan atas pelaksanaan pembayaran tagihannya. Dapat dirugikannya para kreditor lain itu juga karena UU KPKPU tidak melarang pengajuan permohonan pernyataan pailit oleh kreditor sekalipun besarnya tagihan kreditor pemohon hanya merupakan porsi yang kecil dibandingkan keseluruhan utang debitor.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang

 

Referensi:

  1. Munir Fuady. Hukum Pailit dalam Teori dan Praktek. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2010.
  2. Sutan Remy Sjahdeini. Sejarah, Asas, dan Teori Hukum Kepailitan. Jakarta: Prenadamedia Group, 2016;
  3. Putusan Mahkamah Agung Nomor 205 K/Pdt.Sus/2012.

 

 

 

[1] Pasal 222 ayat (1) UU KPKPU

[2] Pasal 222 ayat (3) UU KPKPU

[3] Pasal 225 UU KPKPU

[4] Pasal 228 UU KPKPU

[5] Pasal 225 ayat (3) UU KPKPU

[6] Pasal 225 ayat (4) UU KPKPU

[7] Pasal 225 ayat (5) UU KPKPU

[8] Pasal 226 ayat (1) UU KPKPU

[9] Pasal 226 ayat (2) UU KPKPU

[10] Pasal 228 ayat (1) dan (2) UU KPKPU

[11] Pasal 267 UU KPKPU: Dalam hal sebelum putusan pengesahan perdamaian memperoleh kekuatan hukum tetap, ada putusan Pengadilan yang menyatakan bahwa penundaan kewajiban pembayaran utang berakhir, gugurlah rencana perdamaian tersebut.

[12] Pasal 228 ayat (3) UU KPKPU

[13] Pasal 228 ayat (4) UU KPKPU

[14] Pasal 238 ayat (1) UU KPKPU

[15] Pasal 228 ayat (5) UU KPKPU

[16] Pasal 228 ayat (6) UU KPKPU

[17] Pasal 230 ayat (1) UU KPKPU

[18] Penjelasan Pasal 230 ayat (1) UU KPKPU

[19] Pasal 260 UU KPKPU

[20] Penjelasan Pasal 260 UU KPKPU

[21] Pasal 255 ayat (1) UU KPKPU

[22] Pasal 255 ayat (6) UU KPKPU



Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
MITRA : Bung Pokrol
Abi Jam'an Kurnia mendapatkan gelar sarjana hukum dari Universitas Indonesia pada 2017 dengan mengambil Program Kekhususan IV (Hukum tentang Kegiatan Ekonomi).