Senin, 02 Juli 2018
Pertanyaan :
Cara Menghitung Kompensasi Jika Terkena Pembangunan Jaringan Listrik Baru
Warung kopi pinggir jalan saya terkena pembongkaran oleh PLN untuk pembangunan jaringan listrik baru. Katanya akan diberikan kompesasi atau ganti rugi atas kerugian yang diderita. Apakah ada cara atau rumus perhitungan kompensasi yang diberikan? Kalau ada, bagaimana cara menghitungnya supaya saya bisa memperkirakan besaran kompensasinya?
Jawaban :
Intisari:
 
 
Kompensasi yang diberikan untuk pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik baru, diberikan untuk tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah keseluruhan Ruang Bebas.
 
Formula perhitungan kompensasi yang dipakai adalah perhitungan untuk bangunan sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 27 Tahun 2018 tentang Kompensasi Atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik. Rumus yang dapat dipakai untuk menentukan besaran kompensasi bangunan yang terkena kegiatan pembangunan jaringan listrik baru adalah sebagai berikut:
 
Kompensasi = 15% x Lb x NPb
 
Lb: Luas bangunan di bawah Ruang Bebas
Npb: Nilai Pasar bangunan dari Lembaga Penilai
 
Besaran kompensasi itu ditetapkan oleh Lembaga Penilai berdasarkan formula perhitungan tersebut. Bagaimana contohnya?
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.
 
 
 
Ulasan:
 
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
 
Untuk menjawab pertanyaan Anda, kami akan berpedoman pada Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (“PP 14/2012”) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (“PP 23/2014”), dan Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 27 Tahun 2018 tentang Kompensasi Atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik (“Permen ESDM 27/2018”).
 
Pasal 33 PP 14/2012 menjelaskan bahwa:
 
Penggunaan tanah oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dalam melaksanakan usaha penyediaan tenaga listrik dilakukan setelah memberikan ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan tanaman.
 
  1. Ganti Rugi
Ganti rugi diberikan untuk tanah yang dipergunakan secara langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dan bangunan serta tanaman di atas tanah. Ganti rugi tersebut dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.[1]
 
Perlu dipahami, yang dimaksud dengan “bangunan” adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukan, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatan, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, dan budaya.[2]
 
  1. Kompensasi
Kompensasi diberikan untuk penggunaan tanah secara tidak langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik yang mengakibatkan berkurangnya nilai ekonomis atas tanah, bangunan, dan tanaman yang dilintasi jaringan transmisi tenaga listrik untuk saluran udara tegangan tinggi atau saluran udara tegangan ekstra tinggi.[3]
 
Besaran kompensasi ditetapkan oleh lembaga penilai independen yang ditunjuk oleh Menteri ESDM,[4] gubernur, atau bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya. Besaran kompensasi ditetapkan berdasarkan formula perhitungan kompensasi dikalikan dengan harga tanah, bangunan dan tanaman.[5]
 
Ketentuan mengenai formula perhitungan dan tata cara pembayaran kompensasi tanah, bangunan dan tanaman diatur dengan Peraturan Menteri.[6]  Dalam hal ini, Peraturan Menteri yang dimaksud adalah Permen ESDM 27/2018.
 
Karena Anda bertanya mengenai kompensasi, maka kami mengasumsikan yang Anda tanyakan adalah penggunaan tanah oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik secara tidak langsung.
 
Pemberian Kompensasi
Kompensasi adalah pemberian sejumlah uang kepada pemegang hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan/atau benda lain yang terdapat di atas tanah tersebut karena tanah tersebut digunakan secara tidak langsung untuk pembangunan ketenagalistrikan tanpa dilakukan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.[7]
 
Berkaitan dengan kompensasi atas kerugian karena pembangunan jaringan listrik baru sebagaimana yang Anda jelaskan, Pasal 3 ayat (1) Permen ESDM 27/2018 mengatur:
 
Pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik wajib memberikan Kompensasi terhadap tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berkurang nilai ekonomisnya akibat dilintasi Jaringan Transmisi Tenaga Listrik kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman.
 
Jaringan Transmisi Tenaga Listrik adalah saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat telanjang (konduktor) di udara bertegangan di atas 35 kV (tiga puluh lima kilovolt) sesuai dengan standar di bidang ketenagalistrikan.[8]
 
Kompensasi yang diberikan berlaku untuk kegiatan:[9]
  1. pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik baru;
  2. pekerjaan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik pada jalur yang telah ada yang menyebabkan penggantian, penambahan menara/tiang, dan/atau konduktor; dan/atau
  3. pekerjaan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik pada jalur yang telah ada yang menyebabkan penambahan luas/lebar ruang bebas dan koridor jarak bebas minimum horizontal dari sumbu vertikal menara/tiang.
Tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang dimaksud merupakan tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah Ruang Bebas dan di sepanjang koridor jarak bebas minimum horizontal dari sumbu vertikal menara/tiang.[10]
 
Kompensasi yang diberikan untuk kegiatan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik baru, diberikan untuk tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah keseluruhan Ruang Bebas.[11]
 
Ruang Bebas adalah ruang yang dibatasi oleh bidang vertikal dan horisontal di sekeliling dan di sepanjang konduktor Jaringan Transmisi Tenaga Listrik dimana tidak boleh ada benda di dalamnya demi keselamatan manusia, makhluk hidup dan benda lainnya serta keamanan operasi Jaringan Transmisi Tenaga Listrik.[12]
 
Kompensasi tersebut hanya diberikan 1 (satu) kali. Dalam hal tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang telah diberikan Kompensasi berpindah tangan kepada pemegang hak yang baru, pemegang hak yang baru tersebut tidak berhak mendapatkan Kompensasi.[13]
 
Menentukan Besaran Kompensasi
Berkaitan dengan besaran kompensasi, pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik melaksanakan pengadaan Lembaga Penilai[14] untuk melakukan penilaian besaran Kompensasi.[15] Lembaga Penilai tersebut harus mempunyai klasifikasi bidang jasa penilaian yang terkait dengan bidang jasa penilaian tanah, bangunan, dan Tanaman yang mendapat izin usaha dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan negara dan mendapat lisensi dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.[16]
 
Lembaga Penilai menetapkan besaran Kompensasi berdasarkan formula perhitungan Kompensasi.[17]
 
Formula perhitungan Kompensasi atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah Ruang Bebas ditetapkan sebagai berikut:[18]
  1. formula perhitungan Kompensasi untuk tanah:

Kompensasi = 15% x Lt x NP

Keterangan:

Lt: Luas tanah di bawah Ruang Bebas

NP: Nilai Pasar tanah dari Lembaga Penilai

 

  1. formula perhitungan Kompensasi untuk bangunan:

Kompensasi = 15% x Lb x NPb

Keterangan:

Lb: Luas bangunan di bawah Ruang Bebas

Npb: Nilai Pasar bangunan dari Lembaga Penilai

 

  1. formula perhitungan Kompensasi untuk Tanaman:

Kompensasi = NPt

Keterangan:

NPt: Nilai Pasar Tanaman dari Lembaga Penilai

 

Hasil penetapan besaran Kompensasi bersifat final dan menjadi dasar bagi pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dalam pemberian Kompensasi.[19]
 
Karena yang dibongkar adalah warung kopi Anda, untuk itu formula perhitungan kompensasi yang dipakai adalah perhitungan untuk bangunan. Jadi menjawab pertanyaan Anda, rumus yang dapat dipakai untuk menentukan besaran kompensasi bangunan yang terkena pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik Baru adalah sebagai berikut:
 
Kompensasi = 15% x Lb x NPb
 
Bagaimana cara menghitungnya? Berikut contoh cara perhitungannya.
 
Contoh:
Sebagai contoh ada sebuah bangunan yang terkena kegiatan pembangunan Jaringan Transmisi Tenaga Listrik Baru. Luas bangunan bangunan tersebut adalah 100m2. Lembaga Penilai menetapkan Nilai Pasar bangunan sebesar Rp 40 juta.
 
Kompensasi = 15% x Lb x NPb
 
15% x 100 x 40.000.000 = 600.000.000
 
Jadi besar kompensasinya adalah: Rp 600 juta
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar hukum:

[1] Pasal 34 PP 14/2012
[2] Penjelasan Pasal 33 PP 14/2012
[3] Pasal 35 PP 14/2012
[4] Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang ketenagalistrikan (Pasal 1 angka 13 PP 14/2012)
[5] Pasal 37 ayat (1) dan (2) PP 14/2012
[6] Pasal 38 PP 14/2012
[7] Pasal 1 angka 1 Permen ESDM 27/2018
[8] Pasal 1 angka 2 Permen ESDM 27/2018
[9] Pasal 3 ayat (2) Permen ESDM 27/2018
[10] Pasal 6 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[11] Pasal 5 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[12] Pasal 1 angka 3 Permen ESDM 27/2018
[13] Pasal 4 Permen ESDM 27/2018
[14] Lembaga Penilai adalah kantor jasa penilai publik yang profesional dan independen yang dapat melakukan penilaian terhadap nilai pasar tanah, bangunan, dan tanaman (Pasal 1 angka 4 Permen ESDM 27/2018)
[15] Pasal 9 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[16] Pasal 9 ayat (2) Permen ESDM 27/2018
[17] Pasal 10 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[18] Pasal 7 ayat (1) Permen ESDM 27/2018
[19] Pasal 10 ayat (2) Permen ESDM 27/2018


Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
PENJAWAB : Sovia Hasanah, S.H.
MITRA : Bung Pokrol
Sovia Hasanah mendapatkan gelar Sarjana Hukum dari Universitas Andalas pada 2016 dengan mengambil Program Kekhususan IX (Hukum Agraria dan Sumber Daya Alam).