Sumber: Laporan Koordinasi Strategis Reforma Agraria Nasional Tahun 2016 yang disusun Direktorat Tata Ruang dan Pertanahanan Kementerian PPN/Bappenas.
Sebelumnya, Ketua Dewan Konsorsium Pembaruan Agraria (KPA), Iwan Nurdin berpendapat bank tanah sejalan dengan upaya pemerintah yang gencar melakukan pembangunan infrastruktur yang butuh banyak lahan untuk digarap. Namun, ada sejumlah catatan yang mestinya menjadi perhatian mengingat pada saat ini regulasi teknis mengenai bank tanah masih terus dibahas dan dipersiapkan oleh Kementerian ATR/BPN.
Ia berpendapat, agar implementasi bank tanah tepat sasaran, mestinya ‘nafas’ regulasi yang kini dibuat oleh pemerintah bisa diselaraskan dengan ketentuan dalam UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Salah satu substansi penting yang diatur dalam undang-undang itu, yakni menyoal tahapan-tahapan pengadaan tanah. Menurutnya, tahapan pengadaan tanah itu harus diadopsi mulai dari tahap perencanaan, persiapan, pelaksanaan, hingga penyerahan hasil.
“Dia (bank tanah) harus sinkron dengan perjalanan UU Nomor 2 Tahun 2012. Itu menggunakan pendekatan mulai dari tahap perencanaan sampai pelepasan tanah, lalu pembangunannya disiapkan,” kata Iwan.
Iwan mengingatkan, alasan utama lahirnya UU Nomor 2 Tahun 2012 lantaran para investor di bidang infrastruktur kesulitan ketika ingin melakukan pembebasan tanah masyarakat untuk pembangunan infrastruktur. Intinya, aturan ini menekankan mengenai kepentingan umum. Pembangunan demi kepentingan umum, lanjutnya, mestinya juga menjadi arah pengaturan rancangan Perpres tentang Bank Tanah.
(Baca Juga: Korupsi Masih ‘Menghantui’ Pengadaan Tanah untuk Infrastruktur)
Ciri-ciri utama kepentingan umum yang dimaksud tersebut antara lain pembangunan untuk lintas batas segmen sosial, bukan untuk kepentingan profit, lalu dibiayai, dibangun, dan dijalankan oleh badan pemerintah. Dikatakan Iwan, rencana bank tanah yang juga akan menyasar Tanah Objek Reforma Agraria (TORA), khususnya tanah terlantar mesti dikaji kembali. Sebab, tanah terlantar tersebut diperuntukan untuk program reforma agraria. Iwan berharap, TORA dikecualikan dari objek tanah dalam program bank tanah nantinya.
“Bank Tanah itu beli tanah dulu disiapkan buat apa belum tahu. Apakah membeli tanah itu menggunakan prinsip penetapan lokasi atau tidak, kan kita belum tahu. Jadi, dia harus disinkronkan bank tanah itu, apakah cuma kepetingan umum atau kepentingan bisnis. Kalau ada kepentingan bisnis, maka dia harus pakai asas keperdataan dengan cara dibeli,” katanya menjelaskan.
(Baca Juga: Ini Aturan Terbaru Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum)
Sebelumnya, Ketua Dewan Konsorsium Pembaruan Agraria (KPA), Iwan Nurdin berpendapat bank tanah sejalan dengan upaya pemerintah yang gencar melakukan pembangunan infrastruktur yang butuh banyak lahan untuk digarap. Namun, ada sejumlah catatan yang mestinya menjadi perhatian mengingat pada saat ini regulasi teknis mengenai bank tanah masih terus dibahas dan dipersiapkan oleh Kementerian ATR/BPN.
Ia berpendapat, agar implementasi bank tanah tepat sasaran, mestinya ‘nafas’ regulasi yang kini dibuat oleh pemerintah bisa diselaraskan dengan ketentuan dalam UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Salah satu substansi penting yang diatur dalam undang-undang itu, yakni menyoal tahapan-tahapan pengadaan tanah. Menurutnya, tahapan pengadaan tanah itu harus diadopsi mulai dari tahap perencanaan, persiapan, pelaksanaan, hingga penyerahan hasil.
“Dia (bank tanah) harus sinkron dengan perjalanan UU Nomor 2 Tahun 2012. Itu menggunakan pendekatan mulai dari tahap perencanaan sampai pelepasan tanah, lalu pembangunannya disiapkan,” kata Iwan.
Iwan mengingatkan, alasan utama lahirnya UU Nomor 2 Tahun 2012 lantaran para investor di bidang infrastruktur kesulitan ketika ingin melakukan pembebasan tanah masyarakat untuk pembangunan infrastruktur. Intinya, aturan ini menekankan mengenai kepentingan umum. Pembangunan demi kepentingan umum, lanjutnya, mestinya juga menjadi arah pengaturan rancangan Perpres tentang Bank Tanah.
(Baca Juga: Korupsi Masih ‘Menghantui’ Pengadaan Tanah untuk Infrastruktur)
Ciri-ciri utama kepentingan umum yang dimaksud tersebut antara lain pembangunan untuk lintas batas segmen sosial, bukan untuk kepentingan profit, lalu dibiayai, dibangun, dan dijalankan oleh badan pemerintah. Dikatakan Iwan, rencana bank tanah yang juga akan menyasar Tanah Objek Reforma Agraria (TORA), khususnya tanah terlantar mesti dikaji kembali. Sebab, tanah terlantar tersebut diperuntukan untuk program reforma agraria. Iwan berharap, TORA dikecualikan dari objek tanah dalam program bank tanah nantinya.
“Bank Tanah itu beli tanah dulu disiapkan buat apa belum tahu. Apakah membeli tanah itu menggunakan prinsip penetapan lokasi atau tidak, kan kita belum tahu. Jadi, dia harus disinkronkan bank tanah itu, apakah cuma kepetingan umum atau kepentingan bisnis. Kalau ada kepentingan bisnis, maka dia harus pakai asas keperdataan dengan cara dibeli,” katanya menjelaskan.
(Baca Juga: Ini Aturan Terbaru Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum)
Fungsi-Fungsi Bank Tanah 1. Bank tanah sebagai Penghimpun Tanah (Land Keeper) sebagai penghimpun tanah, kegiatan lembaga bank tanah adalah melakukan inventarisasiterhadap tanah-tanah yang akan dijadikan objek pengelolaan bank tanah. seiring dengan kegiatanpenghimpunan tanah, juga mengumpulkan dan menyediakan data pertanahan yang lengkap,akurat, terpadu dan aktual. 2. Bank Tanah sebagai Pengaman Tanah (Land Warantee) Bank tanah dalam melaksanakan kegiatannya, mengacu kepada rencana tata ruang untuk mengamankan penyediaan, peruntukan dan pemanfaatan tanah yang sudah ditetapkan berdasarkan rencana tata guna tanah yang merupakan bagian integral dari rencana tata ruang yang ada.tata guna tanah yang merupakan bagian integral dari rencana tata ruang yang ada. 3. Bank Tanah sebagai Pengendali Penguasaan Tanah (Land Purchaser) Melalui kegiatan Bank Tanah yang mengacu pada rencana tata ruang yang sudah ditetapkan,maka implementasinya dimulai dari perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian. Melaluirencana tata ruang, bank tanah dapat melakukan pengendalian terhadap penguasaan tanah.sehingga penguasaan tanah tidak terpusat pada kelompok masyarakat tertentu. 4. Bank Tanah sebagai Penilai Tanah (Land Value) Melalui Bank Tanah diharapkan harga dan nilai tanah dapat ditetapkan dan dikendalikan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 5. Bank Tanah sebagai Pendistribusian Tanah (Land Distributor) Kegiatan Bank Tanah meliputi kegiatan pembebasan tanah, pematangan tanah kemudian pendistribusian tanah sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya. 6. Bank Tanah sebagai Manajemen Tanah (Land Management) Bank Tanah sebagai kegiatan manajemen tanah secara konseptual harus memuat kebijakan dan strategi optimalisasi pemanfaatan dan penggunaan tanah, sehingga dalam hal keberadaan Bank Tanah harus mampu mengarahkan pengembangan penggunaan tanah. |
(Baca Juga: Cegah Spekulan, Bank Tanah Ditargetkan Beroperasi Pertengahan 2017)
Menteri ATR/Kepala BPN, Sofyan Djalil, dalam kesempatan yang lalu, mengatakan bahwa bank tanah ini juga akan digunakan untuk mencegah aksi spekulan tanah yang berlebihan karena banyaknya tanah yang menganggur dan tidak jelas kepemilikannya. Bank tanah bisa menjual tanah kepada pengembang dengan harga yang rendah, karena bantuan pendanaan dari perjanjian dengan industri finansial, maupun subsidi yang sedang diwacanakan. Dengan harga yang lebih rendah dari bank tanah, harga tanah di pasaran tidak akan terus melambung tinggi.
"Intinya kalau sekarang inflasi tanah sangat tinggi sehingga makin sulit masyarakat berpenghasilan rendah dapat akses ke tanah dan perumahan karena mahal harga tanahnya," kata Sofyan.
Ketua Tim Teknis Pembentukan Bank Tanah, Himawan Arief Sugoto mengatakan bahwa draf awal rancangan Perpres tersebut akan segera diserahkan kepada Kemenko Bidang Perekonomian sekira Awal Juni mendatang untuk selanjutnya dibahas di level kementerian. Diharapkan, kira-kira tiga bulan setelah pembahasan itu, draf rancangan Perpres tentang Badan Pengelola Bank Tanah bisa segera disahkan.
“Kita harapkan tiga bulan dari kita submit ke Presiden. Saya harapkan dalam tiga bulan,” kata Himawan saat ditemui di sela-sela acara 2nd Property & Mortgage Summit 2017 di Jakarta Selasa (16/5) kemarin.
Himawan menjelaskan, draf rancangan Perpres tersebut mengatur sejumlah poin penting diantaranya terkait bentuk badan pengelola bank tanah, tugas pokok dan fungsi badan pengelola bank tanah, kewenangan badan pengelola bank tanah, serta sejumlah klausul yang memandatkan aturan-aturan yang lebih teknis. Empat poin itu, nantinya akan dibahas bersama dengan Kemenko bidang Perekonomian saat pembahasan awal Juni mendatang.
Pertama, bentuk badan pengelola bank tanah menerapklan pola pengelolaan keuangan Badan Layanan Umum (BLU) yang berada di bawah Kementerian ATR/BPN dan bertanggung jawab kepada Menteri ATR/Kepala BPN dan Direktorat Pembinaan Pengelolaan Keuangan BLU Kementerian Keuangan. Dulunya, bentuk badan ini masih dibahas intens apakah akan berbentuk korporasi atau bentuk lainnya seperti BLU.
Akhirnya, beberapa kali dibahas disepakati bentuk yang sesuai adalah BLU yang nantinya tetap punya kekhususan sebagaimana diatur dalam rancangan Perpres. Selain itu, kata Himawan, BLU Badan Pengelola Bank Tanah ini nantinya akan mendapatkan pendapatan dari pemanfaatan tanah yang dikelolanya. Dari pemanfaatan tanah itulah menjadi penopang operasional BLU, meskipun dalam hal tertentu misalnya ada tugas percepatan langsung dari Presiden dimungkinkan dapat menggunakan dana dari APBN.
“Dalam Perpres, di atas bank tanah itu ada Komite. Komite ini terdiri dari Menteri Agraria dan Menteri Keuangan sehingga lebih efisien menata kebijakan dan implementasi,” kata Himawan.
Kedua, tugas pokok dan fungsi badan pengelola bank tanah dalam rancangan Perpres pada prinsipnya mengatur sejumlah hal teknis terkait perolehan tanah. Himawan menjelaskan, ada tiga proses perolehan tanah yang diberikan secara yuridis oleh BLU Badan Pengelola Bank Tanah, yakni dari potensi tanah terlantar, peningkatan hak atas perubahan tata ruang, dan pelepasan kawasan hutan. Nantinya, tanah-tanah yang diperoleh tersebut akan punya alas status Hak Pengelolaan (HPL).
(Baca Lainnya: Masukan Berharga Untuk Penerapan Bank Tanah Tahun 2017 Mendatang)
Lebih lanjut, Himawan menjelaskan pemanfaatan tanah HPL itu dapat diperuntukan tak hanya untuk pembangunan. Setidaknya, ada lima pemanfaatan tanah antara lain untuk lahan perumahan dan kota baru, infrastruktur, industri dan tourism, pertanian dan pangan, serta untuk penanganan bencana. Pemanfaatannya harus disesuaikan dengan tata ruang dengan status Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), serta hak pakai di atas HPL bank tanah.
“Bank tanah dapat melakukan memberikan untk program pembangunan atau pemanfaatan umum,” kata Himawan.
Ketiga, kewenangan badan pengelola bank tanah sejauh ini akan diatur terkait perannya dalam pemanfaatan tanah-tanah perolehan untuk selanjutkan dijual atau dikerjasamakan dengan pihak ketiga dengan alas hak-hak tertentu sesuai peruntukannya. Misalnya tanah itu dipergunakan untuk pembangunan pemukiman bagi masyarakat berpengasilan rendah (MBR), Badan Pengelola Bank Tanah berwenang menyesuaikan harga pelepasan tanah kepada pihak ketiga di bawah harga atau lebih rendah dibandingkan tanah itu untuk kepentingan yang lain.
Badan tersebut juga dapat melakukan seleski terhadap proposal yang diajukan pihak ketiga, misalnya pengembang (developer) apakah konsep yang ditawarkan sesuai atau tidak dengan tanah-tanah yang dituju. Soal kriteria proposal tersebut nantinya akan diatur lebih teknis misalnya lewat Peraturan Kepala BPN. Ambil contoh, Badan Pengelola Bank Tanah bisa saja mempertimbangkan proposal dengna melihat harga rumah yang akan dibangun apakah terjangkau buat MBR, atau secara kuantitas bisa lebih banyak, atau lain sebagainya.
“Ada kriteria yang kita atur, sesuai tupoksi. Kalau untuk menengah atas, maka hunian berimbangnya harus bagus. Kalau kawasan industri, dia bisa menyerap tenaga kerja atau investasi. Nanti diatur di peraturan badan (Kepala BPN) yang mengatur teknis, masih jauh. Jadi misinya bisa dua, misi komersial dan misi untuk mendukung pemanfaatan,” kata Himawan menjelaskan.
Keempat, rancangan Perpres ini memandatkan sejumlah aturan teknis. aturan teknis itu bisa diatur melalui Peraturan Kepala BPN atau bisa melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK). Ambil contoh, misalnya terkait pelepasan tanah-tanah perolehan beralas hak HPL kepada pihak ketiga bisa diatur lebih teknis untuk tarif atau harganya lewat PMK. “Nanti Permenkeu mengatur tarifnya (atau) nanti ada Peraturan Kepala Badan yang transaksional dan operasional,” kata Himawan mencontohkan.
Sebagiamana diketahui, amanat Quickwins Presiden dan Wakil Presiden Tahun 2015 mengharuskan untuk disusunnya Perpres terkait Badan Pengelola Bank Tanah (land bank). Bank tanah dirasa penting untuk segera dibentuk karena banyaknya program-program pembangunan pemerintah yang terkendala proses pembebasan tanah, harga tanah yang meningkat dengan sangat cepat dan adanya ketimpangan kepemilikan lahan oleh masyarakat.
Sejak tahun 2016, Kementerian ATR/BPN menyusun Perpres terkait Lembaga Penyediaan Tanah (Bank Tanah) dengan melibatkan K/L terkait, seperti Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, KPPIP, Kementerian PPN/Bappenas dan K/L lainnya. Kementerian PPN/Bappenas melalui Sekretariat Reforrma Agraria Nasional turut mengawal penyusunan perpres ini dengan menghadiri dan memberikan masukan terhadap draft perpres yang disusun.
Perpres mengenai Badan Pengelola Bank Tanah merupakan salah satu quickwinsseharusnya dapat selesai tahun 2016 lalu dan dapat diimplementasikan di tahun 2017. Namun, karena adanya beberapa kendala, draft Perpres tersebut belum dapat diselesaikan hingga akhir tahun anggaran 2016 dan dilanjutkan di tahun anggaran 2017.
Substansi yang Dibahas Saat perancangan Perpres Bank Tanah Akhir 2016
1. Pembentukan Bank Tanah ini bertujuan untuk (1) Mewujudkan ketersediaan lahan untuk pembangunan bagi kepentingan umum; (2) Mengendalikan penguasaan lahan dan harga tanah; dan (3) Dapat menjadi cadangan strategis pemerintah dan untuk pemanfaatan lahan di waktu yang akan datang.
2. Bank Tanah yang akan dibentuk menerapkan pola pengelolaan keuangan Badan Layanan Umum (BLU) yang berada di bawah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dan bertanggung jawab kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Ka BPN dan Direktorat Pembinaan Pengelolaan Keuangan BLU, Kementerian Keuangan sesuai dengan ketenetuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Sumber tanah yang dapat menjadi obyek perolehan untuk Bank tanah antara lain: tanah negara, tanah hak pengelolaan, tanah aset pemerintah, tanah adat, tanah dengan dasar penguasaan, tanah terlantar, tanah HGU, tanah sengketa dan tanah hasil kontribusi dari kegiatan konsolidasi tanah.
4. Diperlukan beberapa peraturan pendukung pelaksanaan rencana Bank Tanah, antara lain (1) rancangan Permen ATR/Ka. BPN tentang permohonan pemotongan luas HGU sebesar 20% pada luas tanah yang dimohon permohonan kedua dan candangan tersebut rencana nya akan digunakan sebagai salah satu sumber Bank Tanah; (2) rancangan Permen ATR/Ka. BPN mengenai Konsolidasi Tanah; dan (3) penguatan atas peraturan yang sudah ada untuk memperkuat legal standing dari Kementerian ATR/BPN seperti PP No. 11 tahun 2010 tentang penertiban dan pendayagunaan tanah terlantar, sebagai salah satu sumber Bank Tanah yang akan dimaksimalkan.
5. Hingga pertemuan terakhir, tanggal 8 Desember 2016, belum didapatnya kesepakatan akhir terkait draft perpres yang sudah ada, seperti belum ditentukan hak apa yang akandilekatkan atas tanah yang telah dibebaskan oleh Bank Tanah, dan lain sebagainya, sehingga draft yang ada belum dapat di setujui.