Senin, 08 Januari 2018
Kolom
Disparitas Konsep Jual Beli Tanah-Bangunan dengan Jual Beli Pada Umumnya Oleh: Rage Cikal Nugroho*)
​​​​​​​Perbedaan mencolok dalam konsep jual beli tanah dan/atau bangunan yang digolongkan sebagai benda tidak bergerak dengan jual beli pada umumnya dalam konteks benda bergerak adalah pada proses penyerahan (levering).
RED
Disparitas Konsep Jual Beli Tanah-Bangunan dengan Jual Beli Pada Umumnya Oleh: Rage Cikal Nugroho*)
Rage Cikal Nugroho. Foto: Istimewa

Bisnis properti saat ini merupakan bisnis yang paling populer untuk seseorang maupun badan hukum mendapatkan profit yang besar dan juga dijadikan sebagai investasi dengan prospek yang baik. Alasannya karena bisnis tanah dan bangunan ini dapat dikatakan tidak ada ruginya.

 

Kebutuhan papan yang semakin hari kian dicari oleh masyarakat menjadikan bisnis di bidang properti ini sangat menjanjikan. Belum lagi harga tanah yang semakin hari semakin meningkat, menjadikan orang berlomba-lomba untuk masuk dalam bisnis ini. Berdasarkan data yang dihimpun oleh Asosiasi REI (Real Estate Indonesia), pertumbuhan bisnis properti di Indonesia meningkat hingga 30 persen, dan bisnis ini akan terus berkembang hingga tahun 2018.

 

Jual beli properti tanah dan bangunan tidak dapat kita samakan dengan jual beli pada umumnya, Penulis mengamati bahwa masih banyak masyarakat yang tidak mengetahui apa-apa saja yang harus dilakukan dalam transaksi tanah dan bangunan. Penulis akan konsen pada jual beli tanah dan bangunan yang telah bersertifikat, baik bentuknya Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha maupun Hak Pakai.

 

Kenapa Bersertifikat

Sertifikat hak atas tanah lahir karena adanya pendaftaran. Pendaftaran yang dimaksud dijelaskan dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

 

Lebih lanjut ayat (2) pada huruf c menyebutkan pendaftaran yang dimaksud meliputi pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Surat-surat tanda bukti inilah yang dimaksud dengan Sertifikat. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Munculnya sertifikat menjadikan negara ikut andil untuk memberikan kepastian hukum akan perlindungan hukum bagi setiap pemegang hak atas tanah yang sah. Oleh sebab itu ketika seseorang telah memiliki sertifikat hak atas tanah sebagai tanda bukti surat kepemilikan tanah, maka otomatis pemegang hak mau tidak mau masuk ke dalam tatanan sistem pertanahan yang diatur melalui sejumlah peraturan perundang-undangan yang wajib untuk ditaati.

 

Perbedaan yang mencolok dalam konsep jual beli tanah dan/atau bangunan yang digolongkan sebagai benda tidak bergerak dengan jual beli pada umumnya dalam konteks benda bergerak adalah pada proses penyerahan (levering). Levering adalah merupakan tindakan atau perbuatan pemindahan hak kepemilikan atas sesuatu barang atau benda dari seseorang kepada orang lain. Di dalam KUHPerdata dikenal dua macam levering, yakni penyerahan secara nyata (feitelijke levering) dan penyerahan secara hukum (yuridische levering).

 

Penyerahan secara nyata dilakukan terhadap benda-benda bergerak di mana penyerahan secara hukum jatuh secara bersamaan ketika dilakukannya penyerahan secara fisik suatu kebendaan. Penyerahan benda bergerak diatur dalam Pasal 612 KUHPerdata yang menyebutkan “Penyerahan kebendaan bergerak, terkecuali yang tak bertubuh, dilakukan dengan penyerahan yang nyata akan kebendaan itu oleh atau atas nama pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan, dalam mana kebendaan itu berada”.

 

Sedangkan penyerahan terhadap kebendaan tak bergerak tidak cukup hanya dilakukan dengan penyerahan secara nyata saja, akan tetapi kepemilikan hak itu akan berpindah secara sah apabila dilakukan penyerahan secara hukum, hal ini diatur dalam Pasal 616 KUHPerdata yang menyebutkan “penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akan akte yang bersangkutan dengan cara ditentukan seperti dalam Pasal 620”. Artinya penyerahan secara sah akan terjadi ketika dibuatkan suatu akta terhadap perbuatan hukum dari penyerahan secara nyata.

 

Kurangnya Pengetahuan

Jual beli tanah dan bangunan acap kali dilakukan tanpa adanya pengetahuan terlebih dahulu mengenai peralihan hak atas tanah atas tanah yang telah bersertifikat. Contoh kasus yang penulis perhatikan selama terjun sebagai praktisi di bidang pertanahan adalah ketika penjual dan pembeli menganggap penyerahan uang dan objek tanah atau bangunan adalah jual beli yang sah, sehingga kebanyakan pembeli menganggap sertifikat dan objek tanah atau bangunan yang diserahkan kepadanya telah menjadi haknya secara penuh tanpa harus melakukan balik nama sertipikat ke atas nama pembeli.

 

Sehingga pembeli mengabaikan adanya permasalahan hukum hingga bertahun-tahun lamanya. Padahal, tanah dan/atau bangunan yang merupakan benda tidak bergerak baru terjadi penyerahan (levering) yang sah adalah pada saat dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT dan dilakukan pendaftaran Baliknama pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

 

Permasalahan akan muncul apabila pembeli yang bersangkutan ingin menjual atau menghibahkan tanahnya, atau pembeli meninggal dunia sehingga muncul peristiwa hukum perwarisan di mana sertifikat yang bersangkutan masih atas nama penjual yang lama.

 

Ada beberapa kemungkinan jika sertifikat yang telah dibeli belum dibaliknamakan ke atas nama pembeli:

  1. Pembeli masih dapat berkomunikasi dengan penjual dan melakukan Jual Beli dihadapan PPAT;
  2. Penjual sudah tidak diketahui lagi keberadaannya beserta sanak keluarga dan ahli-ahli warisnya;
  3. Penjual meninggal dunia.

 

Dalam kasus pertama, maka ini merupakan kabar baik bagi si pembeli untuk melakukan Jual Beli di hadapan PPAT di mana PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli yang menjadi dasar peralihan hak atas tanah pada saat didaftarkan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

 

Dalam kasus kedua, penjual harus direpotkan dengan mengajukan permohonan kepada Pengadilan untuk menetapkan bahwa pembeli merupakan pemilik sertipikat hak atas tanah yang sah.

 

Sedangkan kasus ketiga, penjual terlebih dahulu melakukan balik nama “Turun Waris” ke atas nama para ahli waris dari penjual dan kemudian melakukan jual beli di hadapan PPAT.

 

Ketiga kemungkinan tersebut di atas pada prinsipnya tidak harus terjadi apabila pembeli dan penjual sama-sama mengerti bagaimana prosedur jual beli yang diatur dalam sejumlah perundang-undangan baik mengenai pertanahan maupun mengenai perpajakan.

 

Prosedur Balik Nama

Yang perlu dipersiapkan ketika seseorang hendak melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan adalah adanya perundingan dari kedua belah pihak mengenai biaya-biaya serta kewajiban kedua belah pihak dalam hal pembayaran pajak, karena acap kali pembeli dibebankan oleh biaya balik nama serta pajak pembeli dan penjual tanpa mengetahui kewajiban-kewajiban pembebanan biaya-biaya tersebut sebelumnya, atau sebaliknya, penjual yang dibebankan oleh semua biaya-biaya termasuk biaya baliknama dan biaya pajak pembeli dan penjual.

 

Pihak pembeli diberikan kewajiban membayar pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) jika harga jual beli di atas Nilai Pajak Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), setiap daerah memiliki perbedaan penetapann NPOPTKP, apabila harga jual beli lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah nilai NJOP dengan perhitungan Harga Jual Beli (NJOP) – Rp. 60 juta (NPOPTKP Kabupaten Indragiri Hilir) kemudian dikali 5%. Sedangkan pihak penjual dibebankan atas dirinya untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh Final) sebesar 2,5% dari perolehan hak atas tanah dan bangunan.

 

Selanjutnya setelah kewajiban pajak telah dipenuhi oleh penjual dan pembeli, penjual dan pembeli melakukan jual beli di hadapan PPAT, kemudian PPAT akan memeriksa dokumen-dokumen sebagai warkah dan membuatkan Akta Jual Beli.

 

Setelah PPAT menerbitkan Akta Jual Beli, maka proses selanjutnya adalah pendaftaran dengan Akta Jual Beli tersebut yang dijadikan dasar pada Kantor Pertanahan Kabupaten Kota. Pembeli dapat menunggu proses balik nama sertifikat hak atas tanah tersebut paling lama 5 hari kerja jika tidak terdapat kekurangan-kekurangan berkas dan sertifikat akan dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dengan nama yang tertera di dalam sertifikat telah berganti menjadi nama si pembeli.

 

Dari uraian tersebut di atas dapat penulis simpulkan bahwa Jual Beli Sertifikat tanah dan/atau bangunan tidak sama dengan jual beli barang pada umumnya, levering baru terjadi terhadap benda tidak bergerak apabila telah dilakukan penyerahan secara hukum (yuridische levering) dengan dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT dan dilakukan pendaftaran balik nama surat sebagai tanda bukti haknya.

 

Harapan Penulis bahwa terhadap pejabat-pejabat pertanahan maupun praktisi-praktisi baik Notaris dan PPAT, serta Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota, dan instansi yang bersangkutan dengan dunia pertanahan lebih memberikan sosialisasi berupa penyuluhan hukum terhadap masyarakat sehingga ke depannya masyarakat yang hendak bertansaksi tanah dan bangunan memiliki pengetahuan terlebih dahulu akan proses peralihan hak atas tanah yang telah bersertifikat.

 

Hal ini penting mengingat akhir-akhir ini Presiden Jokowi sangat intens untuk mempercepat Program Sertipikat tanah melalui Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) di mana Jokowi menargetkan untuk tahun 2017 sebanyak 5 Juta Sertifikat dapat dibagikan secara gratis kepada masyarakat.

 

*)Rage Cikal Nugroho, SH., M.Kn adalah Anggota Luar Biasa Ikatan Notaris Indonesia dan Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

 

Catatan Redaksi:

Artikel Kolom ini adalah tulisan pribadi Penulis, isinya tidak mewakili pandangan Redaksi Hukumonline

Belum ada tanggapan
Captcha belum diisi / expired / tidak valid.

NAMA
EMAIL
JUDUL
TANGGAPAN

Seluruh judul dan isi tanggapan adalah tanggung jawab masing-masing penulis tanggapan. Redaksi hukumonline berhak untuk menayangkan atau tidak menayangkan tanggapan dengan mempertimbangkan kepatutan serta norma-norma yang berlaku.