Kolom

Buah Penantian Panjang PP tentang Rumah Susun

Terdapat lima materi muatan dalam PP 13/2021 tentang Rusun yang penting untuk direnungkan dari sebagai buah penantian.
Bacaan 6 Menit

Ketiga, kejelasan keberadaan pertelaan. Berbeda dengan jenis rumah lainnya, pada rumah susun terdapat kepemilikan secara individual yakni satuan rumah susun dan kepemilikan secara bersama yakni bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Terhadap kepemilikan tersebut, pelaku pembangunan diwajibkan memberikan kejelasan dan bentuk gambar dan uraian yang disebut dengan pertelaan (Pasal 28 ayat (1) PP Rusun). Selama ini keberadaan pertelaan sering menjadi polemik, UU Rusun mengatur bahwa pertelaan harus dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan (Pasal 26 ayat (3) UU Rusun), namun dalam kenyataannya pelaku pembangun tidak membuatnya di awal pembangunannya. Karena proses pembangunan seringkali bergerak dari perencanaan yang mengakibatkan perubahan fisik dan fungsi ruang, menjadi dalil pertelaan akhirnya dibuat setelah selesainya pembangunan.

Keberadaan pertelaan setelah selesainya pembangunan merugikan pembeli “konsumen” karena tidak terdapat kejelasan kepemilikan secara individual dan bersama. Pembeli “konsumen” seakan-akan membeli kucing dalam karung. Maka, PP Rusun mencoba menjawab permasalahan tersebut, pertelaan tetap dibuat di awal dan diserahkan kepada Pemerintah Daerah yang dapat disebut “rencana pertelaan/pertelaan awal”, yang menjadi dasar untuk melakukan pembangunan (Pasal 28 ayat (2) PP Rusun). Setelah rumah susun selesai dibangun permohonan pengesahan pertelaan baru diajukan (Pasal 28 ayat (3) PP Rusun). Solusi ini memberikan kemudahan kepada pelaku pembangunan tanpa mengakibatkan pembeli “konsumen” dirugikan.

Keempat, penegasan Sertifikat Kepemilikan Rumah Susun (SKBG Sarusun). Untuk memenuhi kebutuhan rumah susun umum bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). UU Rumah Susun, menggagas konsep baru yakni membanguni rumah susun umum dengan memanfaatkan barang milik negara/daerah berupa tanah atau mendayagunakan tanah wakaf dengan cara sewa-menyewa (Pasal 18 UU Rusun). Hal ini bertujuan agar jual rumah menjadi murah, karena pemerintah dapat menentukan besarnya biaya sewa menyewa yang akan mempengaruhi harga rumah susun umum tersebut. Karena dibangun atas tanah hubungan hukum sewa menyewa, maka tidak ada kepemilikan atas tanah bagi para pemilik rumah susun umum. Oleh karenanya lahir konsep SKBG Sarusun yang dibedakan dengan SHM Sarusun.

Akan tetapi, bagaimana bentuk dan tata caranya UU Rusun tidak mengaturnya, dan mendelegasikan ke dalam peraturan pemerintah. Maka praktis ketiadaan peraturan pemerintah akan mengakibatkan SKBG Sarusun tidak dapat diimplementasikan di tengah-tengah kebutuhan rumah susun umum bagi MBR. Dengan terbitnya PP Rusun, terjawablah permasalahan tersebut, satu bab khusus dalam PP Rusun yakni bab 11 mengatur bagaimana bentuk SKBG Sarusun dan bagaimana tata cara penerbitan SKBG sarusun. Pengaturan ini menjadi hal yang penting dan merupakan konsep baru yang hadir, seseorang memiliki rusun tanpa memiliki tanah bersama.

Kelima, penegasan tata cara penyerahan pertama kali. Permasalahan penyerahan pertama kali menjadi salah satu titik krusial dalam rumah susun. Titik yang melahirkan hak dan kewajiban pemilik, seperti hak membayar biaya pengelolaan, kewajiban untuk membentuk PPPSRS. Tidak hanya di situ, titik awal perhitungan masa transisi satu tahun atas kewajiban pelaku pembangunan mengelola sementara rumah susun dihitung dari waktu serah terima pertama kali. Ketidakjelasan kapan dapat dikatakan telah terjadinya serah terima pertama kali mengakibatkan ketidakjelasan berakhirnya kewajiban sementara pelaku pembangunan tersebut. Hal inilah yang kemudian mengakibatkan permasalahan “benang kusut” pengelolaan dan pembentukan PPPSRS.

Permasalahan serah terima pertama kali ini, pernah naik ke meja Mahkamah Konstitusi yakni pada perkara Nomor 85/PUU-XIII/2015. Pemohon mendalilkan bahwa serah terima fisik “serah terima nyata” harus dibedakan dengan serah terima nyata “feitelijk levering”. Titik tolak serah terima pertama kali menurut pemohon berkaitan dengan serah terima yuridis “juridische levering” yakni penyerahan akta jual beli (AJB), SHM Sarusun atau SKBH Sarusun. Hal ini tentunya akan berdampak pada berlarut-larutnya pembentukan PPPSRS. Maka, PP Rusun menekankan keduanya, diatur secara tegas penyerahan pertama kali Sarusun dilakukan dengan menyerahkan kunci “penyerahan secara nyata” yang dilengkapi dengan penyerahan dokumen berita acara serah terima kunci, akta jual beli, dan SHM Sarusun atau SKBG Sarusun “serah terima yuridis (Pasal 84 PP Rusun).

Langkah regulasi yang belum selesai

Nilai baik dari PP Rusun tidaklah hanya dapat disebutkan lima saja, masih ada materi muatan lainnya yang patut dinyatakan sebagai “buah penantian”. Tapi bukan berarti nalar kritis tidak menampakkan adanya materi muatan yang perlu direnung kembali. Masih terdapat beberapa jangkauan pengaturan yang masih harus dipetakan, dipikirkan, dipahami dan dirumuskan dalam PP Rusun dan sebagai tindak lanjut dari PP Rusun. Artinya, walaupun PP Rusun hanya memiliki dua tugas, selanjutnya bagi pemerintah dalam bentuk pengaturan lebih lanjut dalam bentuk peraturan pemerintah, tidak berarti tugas pemerintah selesai ketika peraturan menteri tersebut telah dirumuskan.

Selain itu, pekerjaan rumah juga menanti, yakni bagaimana PP Rusun dapat diimplementasikan dan ditegakkan. Agar tidak menjadi macan kertas yang tidak memiliki kekuatan ketika berhadapan dengan kepentingan-kepentingan tertentu. Kita sadari bahwa tempat tinggal merupakan hak konstitusional yang diatur dalam Pasal 28H UUD NRI 1945. Akan tetapi kita harus sadar, bagi beberapa orang tempat tinggal merupakan komoditas yang di dalamnya terdapat kepentingan usaha/bisnis yang mengejar keuntungan. Bagaimana keduanya dapat berjalan seiringan, tanpa menghambat dunia usaha kepentingan investasi tapi tetap menjamin hak bertempat tinggal khususnya MBR.

*)M Ilham Hermawan, Pengajar Hukum Tata Negara Fakultas Hukum Universitas Pancasila. Direktur Kajian Reformasi Hukum dan Kebijakan pada Kolegium Jurist Institute. Penggiat lingkaran diskusi Rumah Susun.

Artikel kolom ini adalah tulisan pribadi Penulis, isinya tidak mewakili pandangan Redaksi Hukumonline.

Berita Terkait