Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Mal dan Apartemen sebagai Bangunan Gedung
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
Fungsi bangunan gedung meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus.
[1] Dikutip dari artikel
Bolehkah Sebuah PT Berdomisili di Apartemen?, apartemen dikenal dengan istilah rumah susun yang pada prinsipnya dibangun sebagai fungsi hunian.
Perlu diketahui bahwa mal dan apartemen yang dimaksud dapat menjadi suatu kombinasi dari berbagai fungsi bangunan gedung, karena satu bangunan gedung memang dapat memiliki lebih dari satu fungsi.
[2]
Kombinasi fungsi dalam bangunan gedung, misalnya
kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha, seperti bangunan gedung rumah-toko, rumah-kantor, apartemen-mal, dan hotel-mal atau
kombinasi fungsi-fungsi usaha, seperti bangunan gedung kantor-toko dan hotel-mal.
[3]
Perlu diketahui juga terdapat istilah pemilik bangunan gedung dan pengguna bangunan gedung. Pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang
menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung.
[4]
Sedangkan pengguna bangunan gedung adalah
pemilik bangunan gedung dan/atau bukan pemilik bangunan gedung berdasarkan kesepakatan dengan pemilik bangunan gedung, yang
menggunakan dan/atau mengelola bangunan gedung atau bagian bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang ditetapkan.
[5]
Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif meliputi:
[6]status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
status kepemilikan bangunan gedung; dan
izin mendirikan bangunan gedung;
Alih Fungsi Mal-Apartemen Jadi Rumah Sakit Darurat COVID-19
Dalam penyelenggaraan bangunan gedung,
salah satu hak pemilik bangunan gedung, yaitu mengubah fungsi bangunan gedung setelah mendapat izin tertulis dari pemerintah daerah.
[7]
Bila mal-apartemen hendak dialihfungsikan sebagai rumah sakit darurat COVID-19, maka fungsinya, menurut hemat kami, akan menjadi kombinasi antara fungsi hunian (apartemen), fungsi usaha (mal), dan fungsi sosial dan budaya (pelayanan kesehatan).
[8]
Meskipun demikian, keresahan penghuni apartemen dapat dikaitkan, setidak-tidaknya, dengan persyaratan kesehatan bangunan gedung, di antaranya, sistem penghawaan dan sistem sanitasi.
[9]
Sistem penghawaan merupakan kebutuhan sirkulasi dan pertukaran udara yang harus disediakan pada bangunan gedung melalui bukaan dan/atau ventilasi alami dan/atau ventilasi buatan.
[10]
Sistem sanitasi merupakan kebutuhan sanitasi yang harus disediakan di dalam dan di luar bangunan gedung untuk memenuhi kebutuhan air bersih, pembuangan air kotor dan/atau air limbah, kotoran dan sampah, serta penyaluran air hujan.
[11]
Maka, berdasarkan izin tertulis dari pemerintah daerah, pemilik bangunan gedung memang dapat mengalihfungsikan bangunan gedung menjadi rumah sakit darurat COVID-19.
Namun, dengan kombinasi fungsi mal, apartemen, dan rumah sakit darurat, pemilik bangunan patut untuk kembali memerhatikan sistem penghawaan dan sistem sanitasi agar mencegah penularan COVID-19 kepada para penghuni apartemen.
Langkah yang Dapat Ditempuh Penghuni Apartemen
Menjawab pertanyaan Anda, UU 28/2002 memang tidak menyebutkan secara eksplisit terkait kewajiban pemilik bangunan gedung kepada pengguna bangunan gedung ketika akan mengubah fungsi bangunan gedung.
Namun, patut dipahami bahwa persyaratan kesehatan bangunan gedung sebagai salah satu syarat keandalan bangunan gedung
ditetapkan berdasarkan fungsi bangunan gedung.
[12]
Maka, meski dalam keadaan darurat, namun pemilik gedung, setidak-tidaknya, harus memerhatikan syarat kesehatan bangunan gedung berdasarkan standar bangunan gedung pelayanan kesehatan.
Setiap pemilik yang
tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi, dan/atau persyaratan, dan/atau penyelenggaraan bangunan gedung dikenai sanksi administratif dan/atau sanksi pidana.
[13]
Sanksi administratif dapat berupa:
[14]peringatan tertulis,
pembatasan kegiatan pembangunan,
penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan,
penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung;
pembekuan izin mendirikan bangunan gedung;
pencabutan izin mendirikan bangunan gedung;
pembekuan sertifikat laik fungsi bangunan gedung;
pencabutan sertifikat laik fungsi bangunan gedung; atau
perintah pembongkaran bangunan gedung
Selain pengenaan sanksi administratif di atas, pemilik bangunan gedung juga dapat dikenai sanksi denda paling banyak 10% dari nilai bangunan yang sedang atau telah dibangun.
[15]
Lebih lanjut, pemilik bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan UU 28/2002 ini diancam:
[16]pidana penjara paling lama 3 tahun dan/atau denda paling banyak 10% dari nilai bangunan, jika karenanya mengakibatkan kerugian harta benda orang lain.
pidana penjara paling lama 4 tahun dan/atau denda paling banyak 15% dari nilai bangunan gedung, jika karenanya mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain yang mengakibatkan cacat seumur hidup.
pidana penjara paling lama 5 tahun dan/atau denda paling banyak 20% dari nilai bangunan gedung, jika karenanya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.
Di sisi lain, para penghuni gedung yang dapat pula dipandang sebagai pengguna bangunan gedung dapat melakukan musyawarah dengan pemilik bangunan gedung agar dapat membuat kesepakatan yang saling menguntungkan para pihak, termasuk kepentingan penanganan wabah COVID-19.
Kami juga telah mengkompilasi berbagai topik hukum yang sering ditanyakan mengenai dampak wabah Covid-19 terhadap kehidupan sehari-hari mulai dari kesehatan, bisnis, ketenagakerjaan, profesi, pelayanan publik, dan lain-lain. Informasi ini dapat Anda dapatkan di tautan berikut
covid19.hukumonline.com.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat
Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan
Konsultan Mitra Justika.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
[1] Pasal 5 ayat (1) UU 28/2002
[2] Pasal 5 ayat (7) UU 28/2002
[3] Penjelasan Pasal 5 ayat (7) UU 28/2002
[4] Pasal 1 angka 9 UU 28/2002
[5] Pasal 1 angka 10 UU 28/2002
[6] Pasal 8 ayat (1) UU 28/2002
[7] Pasal 40 ayat (1) huruf e UU 28/2002
[8] Pasal 5 ayat (5) UU 28/2002
[10] Pasal 22 ayat (1) UU 28/2002
[11] Pasal 24 ayat (1) UU 28/2002
[12] Pasal 16 ayat (2) UU 28/2002
[14] Pasal 45 ayat (1) UU 28/2002
[15] Pasal 45 ayat (2) UU 28/2002
[16] Pasal 46 ayat (1), (2), dan (3) UU 28/2002