Pertanahan & Properti

Dampak Berakhirnya HGB Pada Hak Tanggungan

Bacaan 15 Menit
Dampak Berakhirnya HGB Pada Hak Tanggungan

Pertanyaan

Jika HGB menjadi jaminan Bank, kemudian masa jangka waktu SHGB-nya berakhir tapi masih menjadi jaminan bank. Pertanyaan : 1. Bagaimana saya harus menyelesaikan kewajiban hutang saya ke Bank jika sumber utama adalah nilai SHGB itu? 2. Apa yang dapat dilakukan Bank terhadap saya dengan kondisi seperti itu selain upaya gugatan yang akan mereka tempuh ?

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Ulasan Lengkap

 

Intisari:

 

 

Jika HGB tidak diperpanjang dan jangka waktunya telah berakhir, maka HGB tersebut hapus. Jika HGB hapus, maka hak tanggungan juga menjadi hapus. Akan tetapi, pada umumnya bank akan memperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan bahwa pemberi hak tanggungan (debitur/pihak ketiga) memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan (kreditur) untuk menyelamatkan obyek hak tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek hak tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.

 

Jika HGB hapus dan hak tanggungan juga menjadi hapus, maka yang dapat dilakukan oleh bank adalah menggugat Anda atas dasar wanprestasi jika Anda tidak bisa memenuhi kewajiban Anda berdasarkan perjanjian kredit antara Anda dan bank.

 

Penjelasan lebih lanjut, silakan baca ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Hak guna-bangunan (“HGB”) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang HGB dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Ini sebagaimana diatur dalam Pasal 35 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

 

Permohonan perpanjangan jangka waktu HGB atau pembaharuannya tersebut diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhir jangka waktu HGB atau perpanjangannya.[1] Jika HGB tersebut tidak diperpanjang dan jangka waktunya telah berakhir, maka HGB tersebut hapus.[2]

 

Bagaimana jika HGB hapus? Jika HGB hapus, maka hak tanggungan juga menjadi hapus, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 18 ayat (1) huruf d Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”). Jika hak tanggungan hapus, maka tidak ada lagi jaminan yang dipegang oleh bank yang dapat dieksekusi jika debitur lalai membayar utangnya.

 

Akan tetapi, pada umumnya bank sebagai kreditur akan memperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan bahwa pemberi hak tanggungan (debitur/pihak ketiga) memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan (kreditur) untuk menyelamatkan obyek hak tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek hak tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.[3]

 

Dalam janji ini termasuk pemberian kewenangan kepada pemegang hak tanggungan (kreditur) untuk atas biaya pemberi hak tanggungan (debitur/pihak ketiga) mengurus perpanjangan hak atas tanah yang dijadikan obyek hak tanggungan untuk mencegah hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah, dan melakukan pekerjaan lain yang diperlukan untuk menjaga agar obyek hak tanggungan tidak berkurang nilainya yang akan mengakibatkan berkurangnya harga penjualan sehingga tidak cukup untuk melunasi utang yang dijamin.[4]

 

Terkait pertanyaan Anda bagaimana Anda menyelesaikan kewajiban utang kepada bank, kami kurang jelas maksud Anda. Tetapi perlu diingat bahwa fungsi dari hak tanggungan adalah hanya sebagai jaminan yang dapat dieksekusi oleh bank apabila Anda lalai dalam melakukan kewajiban Anda sebagaimana tercantum dalam perjanjian kredit (misalnya tidak membayar utang Anda). Ini berarti kewajiban Anda kepada bank bukan diselesaikan dengan jaminan Anda, tetapi dengan Anda membayar tepat pada waktu yang telah disepakati dalam perjanjian kredit Anda. 

 

Yang dapat dilakukan oleh bank jika memang hak tanggungan telah gugur adalah jika Anda lalai terkait dengan kewajiban Anda dalam perjanjian kredit, maka bank dapat melakukan gugatan perdata kepada Anda atas dasar wanprestasi. Akan tetapi perlu diingat bahwa gugatan tersebut hanya dapat dilakukan jika Anda telah lalai berdasarkan perjanjian kredit antara Anda dengan bank.

 

Demikian jawaban dari kami.

 

Dasar Hukum:

1.    Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;

2.    Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;

3.    Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.

 



[2] Pasal 35 ayat (1) huruf a PP 40/1996

[3] Pasal 11 ayat (2) huruf d UU Hak Tanggungan

[4] Penjelasan Pasal 11 ayat (2) huruf d UU Hak Tanggungan