Saya ingin menanyakan tentang batas aman bangunan tinggi dengan permukiman di sekitarnya. Bagaimana hukumnya untuk apartemen/bangunan tinggi dengan 10 lantai lebih, jika berdempetan dengan permukiman penduduk? Apakah ada peraturan tentang jarak antara bangunan tinggi dengan rumah warga?
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Setiap bangunan gedung harus memenuhi standar teknis bangunan gedung sesuai dengan fungsi bangunan gedung dan klasifikasi bangunan gedung.
Standar teknis bangunan gedung yang harus dipenuhi di antaranya meliputi ketentuan intensitas bangunan gedung yang berkaitan dengan kepadatan dan ketinggian serta jarak bebas bangunan gedung.
Bagaimana ketentuannya?
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.
ULASAN LENGKAP
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Ketentuan Jarak Aman Bangunan Tinggi dengan Permukiman di Sekitarnya yang dibuat oleh Sovia Hasanah, S.H. dan dipublikasikan pertama kali pada 30 Mei 2017.
Setiap bangunan gedung harus memenuhi standar teknis bangunan gedung sesuai dengan:[1]
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Fungsi bangunan gedung, yakni ketetapan pemenuhan standar teknis, yang ditinjau dari segi tata bangunan dan lingkungannya maupun keandalan bangunan gedung,[2] yang meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus.[3]
lokasi, meliputi bangunan gedung di lokasi padat, sedang, dan renggang;[5]
ketinggian bangunan gedung, meliputi bangunan gedung super tinggi, pencakar langit, bertingkat tinggi, bertingkat sedang, dan bertingkat rendah;[6]
kepemilikan bangunan gedung; dan
klas bangunan.
Standar Teknis Bangunan Gedung
Suatu bangunan gedung yang hendak dibangun harus memenuhi ketentuan standar teknis bangunan gedung, di antaranya:
Ketentuan arsitektur bangunan gedung, yang di antaranya meliputi keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya,[7] serta penampilan bangunan tersebut yang harus dirancang dengan mempertimbangkan estetika bentuk, karakteristik arsitektur, dan lingkungan yang ada di sekitarnya.[8]
Ketentuan intensitas bangunan gedung, yaitu pemenuhan terhadap:[9]
Kepadatan dan ketinggian bangunan gedung, yang meliputi:[10]
Koefisien Dasar Bangunan (“KDB”);
Koefisien Lantai Bangunan (“KLB”), yakni angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung terhadap luas lahan perpetakan atau daerah perencanaan sesuai Keterangan Rencana Kota;[11]
Ketinggian Bangunan Gedung (“KBG”), yakni angka maksimal jumlah lantai bangunan gedung yang diperkenankan;[12]
Koefisien Daerah Hijau (“KDH"); dan
Koefisien Tapak Basemen (“KTB”).
Penentuan besaran kepadatan dan ketinggian bangunan gedung mengikuti ketentuan penetapan dalam Rencana Detail Tata Ruang (“RDTR”) dan/atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (“RTBL”),[13] dengan mempertimbangkan aspek daya dukung lingkungan, keseimbangan lingkungan, keselamatan lingkungan, keserasian lingkungan, dan perkembangan kawasan.[14]
RDTR sendiri merupakan rencana secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi kabupaten/kota,[15] sedangkan RTBL merupakan panduan rancang bangun suatu kawasan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang yang memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan.
Garis Sempadan Bangunan (“GSB”), yakni garis yang mengatur batasan lahan yang tidak boleh dilewati dengan bangunan yang membatasi fisik bangunan ke arah depan, belakang, maupun samping;[17]
Jarak bangunan gedung dengan batas persil, yakni garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung dengan batas persil;[18]
Jarak antar-bangunan gedung, yakni garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung dengan bidang terluar massa bangunan gedung lain dalam satu persil.[19]
Adapun penentuan besaran jerak bebas bangunan gedung mempertimbangkan aspek:[20]
Pada daerah intensitas bangunan rendah/renggang, jarak bebas samping dan belakang bangunan harus memenuhi persyaratan:
jarak bebas samping dan belakang ditetapkan minimum 4 m pada lantai dasar, dan pada setiap penambahan lantai/tingkat bangunan, jarak bebas di atasnya ditambah 0,50 m dari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 12,5 m, kecuali untuk bangunan rumah tinggal, dan sedangkan untuk bangunan gudang serta industri dapat diatur tersendiri
sisi bangunan yang didirikan harus mempunyai jarak bebas yang tidak dibangun pada kedua sisi samping kiri dan kanan serta bagian belakang yang berbatasan dengan pekarangan.
Pada dinding batas pekarangan tidak boleh dibuat bukaan dalam bentuk apapun.
Jarak bebas antara dua bangunan dalam suatu tapak diatur:
(1) dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling berhadapan, maka jarak antara dinding atau bidang tersebut minimal dua kali jarak bebas yang ditetapkan;
(2) dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding tembok tertutup dan yang lain merupakan bidang terbuka dan/atau berlubang, maka jarak antara dinding tersebut minimal satu kali jarak bebas yang ditetapkan;
(3) dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan, maka jarak dinding terluar minimal setengah kali jarak bebas yang ditetapkan.
Sama halnya dengan kepadatan dan ketinggian gedung, jarak bebas bangunan gedung juga harus mengikuti ketentuan intensitas bangunan gedung yang ditetapkan dalam RDTR dan/atau RTBL.[21]
Berdasarkan penjelasan di atas, ketentuan batas maksimum ketinggian sebuah bangunan gedung dan jarak bangunan tinggi dengan permukiman warga tidak diatur secara spesifik dalam aturan-aturan yang kami jelaskan. Tapi, dalam pembangunan suatu bangunan gedung ada yang dinamakan jarak bebas, yang terdiri dari GSB, bangunan gedung dengan batas persil, dan jarak antar-bangunan gedung yang harus diperhatikan. Selain itu, aturan mengenai hal-hal tersebut juga ditetapkan dalam RDTR dan/atau RTBL sehingga ketentuan spesifiknya juga tergantung kepada perencanaan wilayah pada lokasi bangunan gedung tersebut.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.