Pertanahan & Properti

Hak atas Tanah dan Bangunan bagi Orang Asing di Indonesia

Bacaan 10 Menit
Hak atas Tanah dan Bangunan bagi Orang Asing di Indonesia

Pertanyaan

Apakah boleh bagi orang asing untuk memiliki properti tanah atau rumah di Indonesia? Mohon beri nomor aturannya. Terima kasih.

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Orang asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.
 
Secara hukum, orang asing dapat memiliki hak pakai atas tanah dengan jangka waktu tertentu, hak sewa untuk bangunan, hak milik atas satuan rumah susun (“Sarusun”), dan rumah tempat tinggal atau hunian.
 
Apa sajakah persyaratan yang harus dipenuhi agar orang asing dapat memperoleh hak-hak tersebut?
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Pemilikan properti seperti tanah atau rumah bagi orang asing yang ditulis oleh Si Pokrol dan dipublikasikan pertama kali pada Rabu, 21 November 2001.
 
Orang asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.[1]
 
Secara hukum, orang asing dapat memiliki hak-hak atas tanah dan bangunan tertentu yaitu hak pakai atas tanah dengan jangka waktu tertentu, hak sewa untuk bangunan, hak milik atas satuan rumah susun (“Sarusun”), dan rumah tempat tinggal atau hunian.
 
Kepemilikan hak-hak ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”) dan PP 18/2021.
 
Hak Pakai atas Tanah dengan Jangka Waktu Tertentu
Pasal 42 huruf b UUPA jo. Pasal 49 ayat (2) huruf e PP 18/2021 mengatur bahwa orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki hak pakai atas tanah dengan jangka waktu tertentu.
 
Hak pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.[2]
 
Tanah yang dapat diberikan hak pakai dengan jangka waktu tertentu yaitu tanah negara, tanah hak milik, dan tanah hak pengelolaan[3] dengan ketentuan sebagai berikut:
  1. Hak pakai di atas tanah negara
Hak pakai di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang (“ATR”).[4]
Jangka waktu hak ini maksimal 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu maksimal 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu maksimal 30 tahun.[5] Adapun syarat memperpanjang atau memperbarui hak ini adalah:[6]
  1. Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
  2. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
  3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
  4. Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
  5. Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.
 
  1. Hak pakai di atas tanah hak pengelolaan
Hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri ATR berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan.[7]
 
Jangka waktu kepemilikan hak ini maksimal 30 tahun diperpanjang untuk jangka waktu maksimal 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu maksimal 30 tahun.[8] Syarat untuk memperpanjang atau memperbarui hak pakai di atas tanah hak pengeloaan adalah sama seperti syarat perpanjangan/pembaruan hak pakai di atas tanah negara, ditambah dengan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.[9]
 
  1. Hak pakai di atas tanah hak milik
Hak pakai di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).[10]
 
Jangka waktu hak ini maksimal 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas tanah hak milik[11] yang dibuat oleh PPAT dan didaftarkan pada kantor pertanahan  atas kesepakatan pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik.[12]
 
Hak pakai dengan jangka waktu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan,[13] serta dapat beralih, dialihkan, dilepaskan kepada pihak lain, atau diubah haknya.[14]
 
Adapun hak pakai hapus karena alasan-alasan berikut ini:[15]
  1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya, untuk hak pakai dengan jangka waktu;
  2. dibatalkan haknya oleh Menteri ATR sebelum jangka waktunya berakhir karena:
    1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 dan/atau Pasal 58 PP 18/2021;
    2. tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang hak milik atau perjanjian pemanfaatan tanah hak pengelolaan;
    3. cacat administrasi; atau
    4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
  3. diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
  4. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  5. dilepaskan untuk kepentingan umum;
  6. dicabut berdasarkan undang-undang;
  7. ditetapkan sebagai tanah telantar;
  8. ditetapkan sebagai tanah musnah;
  9. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah untuk hak pakai di atas hak atau hak pengelolaan; dan/atau
  10. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.
 
Hak Sewa untuk Bangunan
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat menjadi pemegang hak sewa.[16] Seseorang dikatakan mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.[17]
 
Pembayaran uang sewa dapat dilakukan:[18]
a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
 
Perjanjian sewa tanah tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.[19]
 
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“Sarusun”)
Satuan Rumah Susun (“Sarusun”) adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.[20]
 
Rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan.[21]
 
Sedangkan hak milik atas Sarusun merupakan hak kepemilikan atas Sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[22]
 
Pasal 144 ayat (1) huruf c UU Cipta Kerja jo. Pasal 67 ayat (1) huruf c PP 18/2021 mengatur bahwa hak milik atas Sarusun dapat diberikan kepada orang asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
 
Terhadap hak milik atas Sarusun dapat dilakukan pemecahan atau penggabungan dengan melampirkan perubahan akta pemisahan hak milik atas Sarusun yang sudah disetujui atau disahkan oleh pejabat yang berwenang.[23]
 
Selain itu, hak milik atas Sarusun juga dapat beralih atau dialihkan dan dapat dijaminkan dengan dibebani hak tanggungan.[24]
 
Rumah Tempat Tinggal atau Hunian
Orang asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian hanyalah orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.[25]
 
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki tersebut merupakan:[26]
    1. Rumah tapak di atas tanah:
      1. hak pakai; atau
      2. hak pakai di atas:
        1. hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta PPAT; atau
        2. hak pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang hak pengelolaan.
    1. Rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah hak pakai atau hak guna bangunan di atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.
 
Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian orang asing tersebut diberikan dengan batasan:[27]
    1. minimal harga;
    2. luas bidang tanah;
    3. jumlah bidang tanah atau unit Sarusun; dan
    4. peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian.
 
Dalam hal orang asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat diwariskan kepada ahli waris, dan apabila ahli waris tersebut juga merupakan orang asing, maka harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.[28]
 
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 

[2] Pasal 41 ayat (1) UUPA
[3] Pasal 51 ayat (1) PP 18/2021
[4] Pasal 53 ayat (1) PP 18/2021
[5] Pasal 52 ayat (1) PP 18/2021
[6] Pasal 55 ayat (1) PP 18/2021
[7] Pasal 53 ayat (2) PP 18/2021
[8] Pasal 52 ayat (1) PP 18/2021
[9] Pasal 55 ayat (2) PP 18/2021
[10] Pasal 53 ayat (3) PP 18/2021
[11] Pasal 52 ayat (3) PP 18/2021
[12] Pasal 55 ayat (3) PP 18/2021
[13] Pasal 60 ayat (1) PP 18/2021
[14] Pasal 60 ayat (2) PP 18/2021
[15] Pasal 61 PP 18/2021
[16] Pasal 45 huruf b UUPA
[17] Pasal 44 ayat (1) UUPA
[18] Pasal 44 ayat (2) UUPA
[19] Pasal 44 ayat (3) UUPA
[20] Pasal 1 angka 10 PP 18/2021
[21] Pasal 145 ayat (1) Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”)
[22] Pasal 143 UU Cipta Kerja
[23] Pasal 68 ayat (1) PP 18/2021
[24] Pasal 144 ayat (2) dan (3) UU Cipta Kerja
[25] Pasal 69 ayat (1) PP 18/2021
[26] Pasal 71 ayat (1) dan (2) PP 18/2021
[27] Pasal 72 PP 18/2021
[28] Pasal 69 ayat (2) dan (3) PP 18/2021