Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Hak atas Tanah yang Dapat Dibebani Hak Tanggungan
Pasal 1 angka 1 UUHT berbunyi:
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Hak atas tanah yang dapat menjadi hak tanggungan terbatas pada hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan. Selain itu, hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.
[1]
Hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan.
[2]
Selain itu, suatu objek hak tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
[3]
Eksekusi Objek Hak Tanggungan
Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
[4]
Pasal 20 ayat (1) UUHT kemudian menegaskan bahwa:
Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan objek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
[5]
Pelaksanaan penjualan tersebut hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
[6]
Pengumuman dimaksud dapat dilakukan melalui surat kabar atau media massa lainnya, misalnya radio, televisi, atau melalui kedua cara tersebut. Jangkauan surat kabar dan media massa yang dipergunakan haruslah meliputi tempat letak obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.
[7]
Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan-ketentuan di atas batal demi hukum.
[8]
Pelaksanaan Pelelangan Umum
Menurut Pasal 6 huruf e Permenkeu 27/2016, lelang objek hak tanggungan adalah salah satu jenis lelang eksekusi.
Pasal 1 angka 1 Permenkeu 27/2016 menerangkan bahwa lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang.
Pengumuman lelang sendiri adalah pemberitahuan kepada masyarakat tentang akan adanya lelang dengan maksud untuk menghimpun peminat lelang dan pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan.
[9]
Setiap pelaksanaan lelang harus dilakukan oleh dan/atau di hadapan pejabat lelang, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau peraturan pemerintah.
[10]
Pelaksanaan lelang wajib didahului dengan pengumuman lelang yang dilakukan oleh penjual. Pengumuman lelang dilaksanakan melalui surat kabar harian yang terbit dan/atau beredar di kota atau kabupaten tempat barang berada.
[11]
Dalam hal tidak ada surat kabar harian, pengumuman lelang diumumkan dalam surat kabar harian yang terbit di kota atau kabupaten terdekat atau di ibukota provinsi atau ibukota negara dan beredar di wilayah kerja kantor pelayanan kekayaan negara dan lelang atau wilayah jabatan pejabat lelang kelas II tempat barang akan dilelang.
[12]
Pasal 54 ayat (1) Permenkeu 27/2016 kemudian menegaskan bahwa:
Pengumuman Lelang untuk Lelang Eksekusi terhadap barang tidak bergerak atau barang tidak bergerak yang dijual bersama-sama dengan barang bergerak, dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
pengumuman dilakukan 2 (dua) kali, jangka waktu Pengumuman Lelang pertama ke Pengumuman Lelang kedua berselang 15 (lima belas) hari kalender dan diatur sedemikian rupa sehingga Pengumuman Lelang kedua tidak jatuh pada hari libur atau hari besar;
pengumuman pertama dapat dilakukan melalui selebaran, tempelan yang mudah dibaca oleh umum, dan/atau melalui media elektronik termasuk internet, namun demikian dalam hal dikehendaki oleh Penjual, dapat dilakukan melalui surat kabar harian; dan
Pengumuman kedua harus dilakukan melalui surat kabar harian dan dilakukan paling singkat 14 (empat belas) hari kalender sebelum pelaksanaan lelang.
Lelang Melalui Internet
Pengumuman lelang untuk lelang melalui internet harus dilakukan oleh penjual sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan terkait pengumuman lelang. Penjual dapat menambah pengumuman lelang melalui media internet dan/atau media lainnya guna mendapatkan peminat lelang seluas-luasnya.
[13]
Berdasarkan uraian di atas, baik pelelangan umum secara langsung maupun melalui internet, harus didahului pengumuman lelang. Kami asumsikan ketidaktahuan Anda mengenai pembelian objek hak tanggungan oleh penyewa Anda disebabkan oleh tidak diumumkannya pelaksanaan lelang. Maka, menurut hemat kami, pelelangan yang tidak dilakukan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan dapat dibatalkan.
Hal ini dikarenakan Pasal 4 Permenkeu 27/2016 menerangkan bahwa lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, tidak dapat dibatalkan. Sehingga secara a contrario, menurut hemat kami, lelang yang dilaksanakan tidak sesuai ketentuan dapat dibatalkan.
Dalam artikel
Bisakah Debitur Menggugat Objek Jaminan yang Sudah Dilelang?, diterangkan adanya celah hukum bagi debitur untuk menggugat pembatalan lelang Hak Tanggungan dengan dalil misalnya adanya perbuatan melawan hukum atau penyalahgunaan keadaan (
misbruik van omstadigheden) pada waktu pembuatan perjanjian utang-piutang, sebagai perjanjian pokoknya.
Menuntut Bank secara Perdata dan Pidana
Selain itu, Anda juga dapat mengajukan gugatan atas perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh pemegang hak tanggungan selaku pihak yang berwenang dalam mengeksekusi objek hak tanggungan, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi:
Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.
Munir Fuady dalam buku Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer menerangkan bahwa unsur melawan hukum meliputi, salah satunya, perbuatan yang melanggar undang-undang yang berlaku (hal. 11).
Menurut hemat kami, bank selaku pemegang hak tanggungan jika benar melanggar ketentuan pelaksanaan pelelangan umum, dapat digugat atas perbuatan melawan hukum atas kerugian yang Anda alami.
Namun, patut dipahami bahwa sebenarnya pemegang hak tanggungan tidak wajib meminta persetujuan pemberi hak tanggungan mengenai pelaksanaan pelelangan umum tersebut dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Penjelasan Pasal 6 UUHT menegaskan bahwa:
Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.
Dengan demikian, jika pelelangan umum tersebut menghasilkan sisa hasil penjualan, maka hal tersebut menjadi hak Anda sebagai pemegang hak tanggungan.
Jika pelelangan menghasilkan sisa hasil penjualan, namun tidak diberikan kepada Anda, maka pemegang hak tanggungan dapat dipidana atas tindak pidana penggelapan yang diatur dalam Pasal 372
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, yang berbunyi:
Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.
Menurut hemat kami, bank selaku pemegang hak tanggungan dapat dipidana atas tindak pidana penggelapan, jika memiliki sisa hasil penjualan yang seharusnya menjadi milik Anda selaku pemberi hak tanggungan.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat
Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan
Konsultan Mitra Justika.
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
Referensi:
Munir Fuady. Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer. Bandung: Citra Aditya Bakti. 2013.
[1] Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUHT
[2] Pasal 4 ayat (4) UUHT
[3] Pasal 5 ayat (1) UUHT
[5] Pasal 20 ayat (2) UUHT
[6] Pasal 20 ayat (3) UUHT
[7] Penjelasan Pasal 20 ayat (3) UUHT
[8] Pasal 20 ayat (4) UUHT
[9] Pasal 1 angka 3 Permenkeu 27/2016
[10] Pasal 2 Permenkeu 27/2016
[11] Pasal 53 ayat (1) Permenkeu 27/2016
[12] Pasal 53 ayat (2) Permenkeu 27/2016
[13] Pasal 7 ayat (1) dan (3) Permenkeu 90/2016
