Keluarga

Hukumnya Menjaminkan Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris

Hukumnya Menjaminkan Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris

Pertanyaan

Saya 7 bersaudara, ayah kami sudah meninggal dunia dan ibu masih ada. Kakak pertama ternyata menggadaikan tanah warisan dan kemungkinan mengganti sertifikat tanah menjadi atas namanya untuk meminjam uang ke bank tanpa ada persetujuan dari kami semua. Apakah saya bisa menggugat kakak saya dan bank untuk meminta ganti rugi dan meminta sertifikat yang digadaikan di bank serta menuntut hak saya? Terima kasih.

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Atas perbuatan menjaminkan tanah warisan tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari para ahli warisnya, maka perbuatan menjaminkan hak tanggungan itu menjadi batal demi hukum karena dilakukan oleh orang yang tidak berwenang.

Selain itu, Anda dapat mengajukan permohonan pembatalan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) kepada hakim.

Kemudian dari sisi pidana, pihak yang diduga mengganti sertifikat hak atas tanah secara ilegal dapat dilaporkan dengan dugaan tindak pidana penipuan, penggelapan dan pemalsuan surat.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 

Hak Tanggungan

Sebelumnya perlu kami luruskan terlebih dahulu bahwa tanah tidak bisa digadaikan, karena yang bisa digadaikan hanya benda bergerak, dan tanah bukan benda bergerak melainkan benda tetap. Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1161 Buku II Bab XX Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”):

Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahalui kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan.

Oleh karenanya, seharusnya yang Anda maksud menjaminkan hak atas tanah untuk memperoleh pinjaman uang ke bank tersebut adalah dalam bentuk hak tanggungan.

Boedi Harsono dalam bukunya Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional menjelaskan bahwa dahulu dikenal jaminan hipotik, namun setelah berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan semua pembebanan hak atas tanah sebagai jaminan utang menggunakan jaminan hak tanggungan (hal. 24).

Aturan mengenai hak tanggungan dapat Anda lihat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”).

Hak tanggungan merupakan bagian dari jaminan kebendaan atas benda tidak bergerak yang dibebankan pada hak atas tanah. Adapun dikutip dari Riky Rustam dalam bukunya Hukum Jaminan menjelaskan jaminan kebendaan adalah jaminan yang memberikan hak kebendaan kepada kreditor, hak kebendaan ini mempunyai ciri-ciri “kebendaan” yaitu memberikan hak untuk mendahulu atas benda-benda tertentu yang mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda-benda tersebut (hal. 74).

 

Siapa yang Berwenang Menjaminkan Hak Tanggungan?

Dikutip dari Sertifikat Tanah Diagunkan Penjual Tanpa Diketahui Pembeli, dalam hukum perjanjian, sebuah perjanjian yang dibuat oleh orang yang tidak berwenang mengakibatkan perjanjian tersebut batal demi hukum. Mengingat bunyi Pasal 1320 KUH Perdata:

Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

  1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
  2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
  3. suatu pokok persoalan tertentu;
  4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Lebih lanjut, suatu sebab adalah terlarang jika dilarang oleh undang-undang atau bertentangan dengan kesusilaan atau dengan ketertiban umum.[1] Untuk itu, dikutip dari Pembatalan Perjanjian yang Batal demi Hukum, jika perjanjian tidak memenuhi syarat objektif maka perjanjian batal demi hukum.

Elly Erawati dan Herlien Budiono dalam buku Penjelasan Hukum tentang Kebatalan Perjanjian (hal. 13) perjanjian yang dilakukan oleh orang atau pihak yang menurut undang-undang dinyatakan tidak berwenang, berakibat batal demi hukum.

Artinya, ketentuan dalam undang-undang tertentu yang menyatakan bahwa orang atau pihak tertentu tidak berwenang, merupakan aturan yang bersifat memaksa. Dapat pula terjadi seseorang dinyatakan tidak berwenang melakukan perbuatan hukum tertentu karena menurut undang-undang, orang itu tidak memenuhi kualifikasi atau persyaratan tertentu.

Dalam hal ini, Pasal 8 UUHT mengatur bahwa yang memenuhi kualifikasi untuk membebankan hak tanggungan adalah pemiliknya, yang berbunyi sebagai berikut:

  1. Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.
  2. Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

Dengan kata lain, orang yang bukan pemilik adalah orang yang tidak berwenang sebagai pemberi hak tanggungan. Jika sertifikat hak atas tanah belum dilakukan turun waris atau masih atas nama pewaris dan menjadi milik bersama dengan ahli waris lainnya, maka harus meminta persetujuan terlebih dahulu dari ahli waris lainnya dan ikut membubuhkan tanda tangan dalam perjanjian kredit, Akta Pemberian Hak Tanggungan (“APHT”), atau dokumen lainnya.[2]

Sehingga menjawab pertanyaan Anda, apabila tidak ada APHT dalam proses pemberian hak tanggungan, maka kreditur dalam hal ini bank tidak berhak menagih pinjaman dan bahkan mengeksekusi tanah warisan yang dijaminkan tersebut.

Sebab pemberian hak tanggungan dilakukan dengan proses antara lain:

  1. Didahului janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan;[3]
  2. Dilakukan dengan pembuatan APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang wajib mencantumkan: nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan; domisili pihak; penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin; nilai tanggungan; uraian jelas tentang obyek hak tanggungan;[4]
  3. Pemberian hak tanggungan lalu didaftarkan pada kantor pertanahan dan kemudian dibuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah hak atas tanah yang jadi obyek hak tanggungan serta menyalinnya pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan;[5]
  4. Hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan;[6]
  5. Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan yang diserahkan pada pemegang hak tanggungan.[7]

Maka dalam hal tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut yang dijaminkan belum diturunkan pada para ahli warisnya dan juga tidak ada surat kuasa yang menyertainya, maka proses pengajuan APHT tidak bisa dilakukan.[8]

Patut dicatat, pada saat pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan APHT, harus sudah ada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan, bahwa pemberi hak tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang dibebankan.[9]

 

Pembatalan APHT dan Dugaan Tindak Pidana

Jika terlanjur terjadi sebagaimana Anda ceritakan, pihak keluarga ahli waris dapat mengajukan pembatalan APHT kepada hakim jika ada penipuan dalam pembuatan APHT dengan menggunakan Pasal 1328 KUH Perdata:

Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan.

Kemudian untuk dugaan perbuatan mengganti sertifikat tanah secara ilegal menjadi atas nama kakak Anda, maka perbuatan ini dapat dibuatkan laporan pemalsuan surat berdasarkan Pasal 263 ayat (1) jo. Pasal 264 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”).

Selain itu, atas perbuatan menjaminkan tanah warisan itu tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari ahli waris lainnya, terdapat dugaan melakukan pasal penggelapan.[10] Di sisi lain, jika perbuatan itu disertai dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, bisa dijerat pasal penipuan.[11]

Baca juga: Jerat Hukum Menjaminkan Tanah Orang Lain Tanpa Izin

 

Akibat Hukum bagi Bank

Terkait pihak bank, selama bank beriktikad baik dan tidak mengetahui atau tidak menduga penjaminan sertifikat tersebut melanggar hukum, maka bank tidak dapat dijerat sanksi pidana.

Namun, pihak bank dapat dijadikan sebagai turut tergugat baik ketika mengajukan pembatalan APHT maupun menggugat kakak Anda secara perdata melalui gugatan perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata.

Hal ini dikarenakan pihak bank dianggap sebagai pihak yang berkepentingan dan dirugikan akibat perbuatan tersebut. Tetapi, apabila pihak bank ingin mengeksekusi tanah warisan tersebut yang diketahuinya diperoleh dari perbuatan melanggar hukum, bank dapat dilaporkan dengan dugaan penyertaan dalam tindak pidana.[12]

Patut diketahui, dikutip dari Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris, Pasal 834 KUH Perdata memberikan hak kepada ahli waris untuk mengajukan gugatan guna memperjuangkan hak warisnya terhadap orang-orang yang menguasai seluruh atau sebagian harta peninggalan, baik menguasai atas dasar hak yang sama atau tanpa dasar hak atas harta peninggalan tersebut. Hal ini disebut dengan hereditas petitio.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
  2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
  3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

 

Referensi:

  1. Boedi Harsono. Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional, Jakarta: Universitas Trisakti, 2007;
  2. Elly Erawati dan Herlien Budiono. Penjelasan Hukum tentang Kebatalan Perjanjian. Jakarta: National Legal Reform Program, 2010
  3. Riky Rustam. Hukum Jaminan. Yogyakarta: UII Press, 2017;
  4. Lina Maulidiana dan Rendy Renaldy. Jaminan Hak Atas Tanah Sertifikat yang Diperoleh Dari Pewarisan Dalam Pembebanan Hak Tanggungan. Fakultas Hukum Universitas Sang Bumi Ruwa Jurai Lampung: Justicia Sains, Vol. 04 No. 02 November 2019.

[1] Pasal 1337 KUH Perdata

[2] Lina Maulidiana dan Rendy Renaldy. Jaminan Hak Atas Tanah Sertifikat yang Diperoleh Dari Pewarisan Dalam Pembebanan Hak Tanggungan. Fakultas Hukum Universitas Sang Bumi Ruwa Jurai Lampung: Justicia Sains, Vol. 04 No. 02 November 2019, hal. 195 dan 204

[3] Pasal 10 ayat (1) UUHT

[4] Pasal 10 ayat (2) dan Pasal 11 ayat (1) UUHT

[5] Pasal 13 ayat (1) dan (3) UUHT

[6] Pasal 13 ayat (5) UUHT

[7] Pasal 14 ayat (1) dan (5) UUHT

[8] Pasal 4 ayat (5) dan Pasal 15 UUHT

[9] Angka 7 Penjelasan Umum UUHT

[10] Pasal 372 KUHP

[11] Pasal 378 KUHP

[12] Pasal 55 dan 56 KUHP