Jika Penghuni Kos Tinggalkan Barang-barang Padahal Masa Sewa Habis

PERTANYAAN

Saya merupakan pemilik kos. Ada penyewa kos yang sudah terlambat 2 bulan tidak membayar dan tidak tinggal di kos tersebut selama 2 bulan tetapi barang-barangnya tidak dikeluarkan. Saya sudah berusaha menghubungi tetapi tidak ada respon. Saya berusaha menelepon nomor orang tuanya tetapi tidak ada tanggapan untuk anaknya segera membawa barangnya. Minggu tanggal 19 Maret 2022 saya baru chat via WA dan dia memberikan kabar mendadak pada tanggal 20 Maret 2022 bahwasannya dia bisa bertemu jam 6 pagi, tetapi saya berhalangan di hari tersebut. Sekarang saya menghubunginya kembali tapi tidak ada respon. Untuk perjanjian sewa bentuknya kontrak tertulis. Saya ingin menanyakan bagaimana jalan keluarnya agar barang anak kos tersebut dapat dikeluarkan karena kamar tersebut tidak bisa disewa orang lain karena masih terdapat barang penyewa kos.

INTISARI JAWABAN

Anda selaku pemilik kos dapat meminta pembayaran terhadap 2 bulan harga sewa yang belum dibayarkan, serta mengeluarkan barang-barang milik penyewa dari kamar kos dan menempatkan pada tempat/ruang yang tersedia dengan biaya yang ditanggung oleh penyewa.

Apabila tidak tersedia tempat/ruangan yang dapat menjadi tempat penyimpanan barang-barang milik penyewa, maka sewa kamar/ruangan kos tersebut dapat terus diperhitungkan sebagai kewajiban dari penyewa.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Isu hukum yang diajukan merupakan persoalan yang sering dialami di masyarakat, di mana setelah berakhirnya jangka waktu sewa menyewa, penyewa tidak juga mengosongkan objek sewa.

Sebelum menjawab pertanyaan yang diajukan, maka perlu dipahami mengenai kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa menyewa.

Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Sewa

Kewajiban pihak yang menyewakan sesuai ketentuan Pasal 1550 KUH Perdata adalah:

1. Menyerahkan barang yang disewa kepada penyewa;
2. Memelihara barang yang disewa agar dapat dipakai sesuai dengan tujuannya;
3. Memberikan kenikmatan atas barang selama dalam masa sewa (menjamin penyewa dapat menggunakan barang yang disewa dengan aman selama masa sewa).

Pihak yang menyewakan juga wajib menanggung cacat tersembunyi (kerusakan-kerusakan skala besar atas objek sewa), dan juga wajib untuk mengganti rugi atas kerugian yang diderita penyewa terhadap penggunaan objek sewa.[1]

Sedangkan kewajiban penyewa sesuai ketentuan Pasal 1560 sampai dengan 1566 KUH Perdata adalah:

1. Menggunakan barang sewa selaku “kepala rumah tangga yang baik”, seolah-seolah barang tersebut adalah miliknya sendiri atau dengan kata lain penyewa wajib memelihara dan menggunakan objek sewa sesuai dengan tujuan sewa;
2. Membayar harga sewa sesuai dengan waktu yang diperjanjikan;
3. Mengganti kerugian apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh penyewa sendiri, atau oleh orang-orang yang menggunakan objek sewa;
4. Mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan semula ketika perjanjian sewa menyewa tersebut telah berakhir waktunya;
5. Apabila penyewa menggunakan barang yang disewa tidak sesuai dengan tujuan sewa sebagaimana yang telah diperjanjikan, dan kemudian menimbulkan kerugian kepada pihak yang menyewakan, maka pihak yang menyewakan dapat meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa tersebut.

Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa

Lalu, sesuai ketentuan Pasal 1570 dan 1571 KUH Perdata, perjanjian sewa menyewa itu berakhir ketika:

1. Berakhir dengan lewatnya waktu yang ditentukan apabila perjanjian sewa menyewa tersebut dibuat secara tertulis.
2. Dihentikan dengan memperhatikan suatu tenggang waktu tertentu menurut adat kebiasaan setempat, bila perjanjian sewa-menyewa dibuat secara lisan.

Jika Penyewa Tak Mengosongkan Objek Sewa Setelah Perjanjian Sewa Berakhir

Mengenai penyewa kamar/kos yang tidak menyerahkan atau mengosongkan objek yang disewanya setelah masa sewa berakhir, maka tindakan tersebut dapat dikualifikasikan sebagai bentuk wanprestasi atau cidera janji. Dengan adanya wanprestasi, pihak kreditur (dalam hal ini pihak yang menyewakan) sebagai pihak yang dirugikan sebagai akibat kegagalan pelaksanaan perjanjian/kontrak oleh pihak debitur (penyewa), mempunyai hak gugat dalam upaya menegakkan hak-hak kontraktualnya. Pelanggaran hak-hak kontraktual tersebut menimbulkan kewajiban ganti rugi atas dasar wanprestasi, sebagaimana diatur dalam Pasal 1236 KUH Perdata (untuk prestasi memberikan sesuatu) dan Pasal 1239 KUH Perdata (untuk prestasi berbuat sesuatu).

Selanjutnya, terkait dengan wanprestasi tersebut Pasal 1243 KUH Perdata menentukan bahwa:

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Demikian pula menurut ketentuan Pasal 1267 KUH perdata yang menyatakan bahwa:

Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi kontrak, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

Dengan demikian hak kreditur tersebut dapat secara mandiri diajukan maupun dikombinasikan dengan gugatan lain, meliputi:

1. Pemenuhan prestasi dari perjanjian; 
2. Ganti rugi;
3. Pembubaran, pemutusan atau pembatalan perjanjian;
4. Pemenuhan ditambah ganti kerugian (rugi, biaya dan bunga); atau
5. Pembubaran atau pemutusan ditambah ganti kerugian (rugi, biaya dan bunga).

Dari penjelasan di atas, pemilik objek sewa sekaligus pihak yang menyewakan dapat meminta pembayaran terhadap 2 bulan harga sewa yang belum dibayarkan, serta mengeluarkan barang-barang milik penyewa dari kamar kos dan menempatkan pada ruang yang tersedia dengan biaya yang ditanggung oleh penyewa. Namun harus diperhatikan, jangan sampai menimbulkan kerusakan atau kehilangan barang-barang milik penyewa tersebut. Kami menyarankan proses mengeluarkan barang-barang milik penyewa tersebut, dapat pula disaksikan oleh Ketua RT/Pengurus RT yang dapat menjadi saksi, yang menyaksikan proses tersebut telah dilaksanakan secara patut dan layak (berhati-hati). Apabila tidak tersedia ruangan yang dapat menjadi tempat penyimpanan barang-barang milik penyewa, maka sewa kamar/ruangan kos tersebut dapat terus diperhitungkan sebagai kewajiban dari penyewa.

Proses penyelesaian pembayaran dapat diselesaikan secara musyawarah kekeluargaan dengan memberikan tenggang waktu yang wajar kepada penyewa agar menyelesaikan tunggakan (utang) harga sewa, namun apabila penyewa tidak juga membayar, maka pihak yang menyewakan dapat mengajukan gugatan dengan dasar wanprestasi/cidera janji dengan tuntutan ganti kerugian (rugi, biaya dan bunga) serta meminta kepada hakim agar melakukan penyitaan terhadap harta benda milik penyewa termasuk barang-barang milik penyewa yang ada dalam kamar/ruang kos tersebut, sebagai jaminan pelaksanaan putusan apabila penyewa (tergugat) tidak melaksanakan putusan secara sukarela.

Baca juga: Menunggak Bayar Sewa Indekos, Bolehkah Barang Penyewa Ditahan Pemilik?

Karena ini pembayaran uang sewa kos, maka nilainya mungkin tidak begitu besar. Maka, Anda dapat menggunakan mekanisme gugatan sederhana yang penjelasannya dapat Anda simak di Seluk Beluk Gugatan Sederhana.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

[1] Pasal 1551 jo. Pasal 1552 KUH Perdata