Pertanahan & Properti

Kepailitan Developer Apartemen Mengakibatkan Hapusnya PPJB

Bacaan 7 Menit
Kepailitan <i>Developer</i> Apartemen Mengakibatkan Hapusnya PPJB

Pertanyaan

Saya pemilik satuan unit apartemen tower A yang saat ini dokumen kepemilikannya masih berupa PPJB, belum AJB dan sertifikat. Namun, developer belum menyelesaikan pembangunan tower B karena kendala finansial, sehingga penyerahan semua unit belum dilakukan. Maka, para pembeli menggugat developer untuk dinyatakan pailit. Jika kepailitan disetujui, apa saya akan kehilangan kepemilikan satuan unit?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Akibat hukum kepailitan adalah sita umum yang meliputi seluruh kekayaan debitur pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan serta segala sesuatu yang diperoleh selama kepailitan.
 
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) antara Anda dengan developer menjadi hapus jika putusan pernyataan pailit diucapkan, sehingga Anda sebagai pembeli dapat mengajukan tagihan sebagai kreditur konkuren kepada kurator untuk mendapatkan ganti rugi atas hapusnya PPJB.
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Syarat Kepailitan
Secara umum, syarat kepalitan merujuk pada Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“UU 37/2004”):
 
Debitor yang mempunyai dua atau lebih Kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan Pengadilan, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih kreditornya
 
Yang dimaksud dengan "kreditur" adalah baik kreditur konkuren, kreditur separatis maupun kreditur preferen. Khusus kreditur separatis dan kreditur preferen, mereka dapat mengajukan permohonan pernyataan pailit tanpa kehilangan hak agunan atas kebendaan yang mereka miliki terhadap harta debitur dan haknya untuk didahulukan.[1]
 
Sedangkan "utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih" adalah kewajiban membayar utang yang telah jatuh waktu, baik karena telah diperjanjikan, percepatan waktu penagihannya sebagaimana diperjanjikan, pengenaan sanksi atau denda oleh instansi yang berwenang, maupun karena putusan pengadilan, arbiter, atau majelis arbitrase.[2]
 
Jadi, sepanjang ada utang, misalnya developer belum menyerahkan unit apartemen kepada para pembeli sebagaimana yang diperjanjikan, maka para pembeli secara bersama-sama selaku kreditur dapat mengajukan permohonan pernyataan pailit.
 
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja dalam buku Pedoman Menangani Perkara Kepailitan, menjelaskan bahwa mengenai pembuktian keberadaan utang, haruslah jelas bahwa utang tersebut adalah utang yang tidak dapat dibantah lagi keberadaannya oleh debitur (hal. 143).
 
Bahwa debitur sudah ditegur oleh kreditur untuk memenuhi kewajiban utangnya, tetapi debitur tidak memenuhi kewajibannya tersebut. Atau jika telah ditentukan secara pasti waktu pemenuhan kewajiban debitur, namun setelah lewatnya jangka waktu tersebut debitur tidak juga memenuhi kewajibannya (hal. 143).
 
Akibat Hukum Kepailitan
Selama putusan atas permohonan pernyataan pailit belum diucapkan, setiap kreditur
dapat mengajukan permohonan ke pengadilan untuk:[3]
  1. meletakkan sita jaminan terhadap sebagian atau seluruh kekayaan debitur; atau
  2. menunjuk kurator sementara untuk mengawasi:
  1. pengelolaan usaha debitur; dan
  2. pembayaran kepada kreditur, pengalihan, atau pengagunan kekayaan debitur yang dalam kepailitan merupakan wewenang kurator.
 
Permohonan tersebut hanya dapat dikabulkan, apabila hal di atas diperlukan guna melindungi kepentingan kreditur.[4]
 
Dalam hal permohonan dikabulkan, pengadilan dapat menetapkan syarat agar kreditur pemohon memberikan jaminan yang dianggap wajar oleh pengadilan.[5]
 
Sementara itu, akibat hukum kepailitan diatur dalam Pasal 21 UU 37/2004 yang menyatakan bahwa sita umum dalam rangka kepailitan meliputi seluruh kekayaan debitur pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan serta segala sesuatu yang diperoleh selama kepailitan.
 
Ketentuan di atas tidak berlaku pada:[6]
  1. benda, termasuk hewan yang benar-benar dibutuhkan oleh debitur sehubungan dengan pekerjaannya, perlengkapannya, alat-alat medis yang dipergunakan untuk kesehatan, tempat tidur dan perlengkapannya yang dipergunakan oleh debitur dan keluarganya, dan bahan makanan untuk 30 hari bagi debitur dan keluarganya, yang terdapat di tempat itu;
  2. segala sesuatu yang diperoleh debitur dari pekerjaannya sendiri sebagai penggajian dari suatu jabatan atau jasa, sebagai upah, pensiun, uang tunggu atau uang tunjangan, sejauh yang ditentukan oleh hakim pengawas; atau
  3. uang yang diberikan kepada debitur untuk memenuhi suatu kewajiban memberi nafkah menurut undang-undang.
 
Debitur demi hukum kehilangan haknya untuk menguasai dan mengurus kekayaannya yang
termasuk dalam harta pailit yang disita, sejak tanggal putusan pernyataan pailit diucapkan, dihitung sejak pukul 00.00 waktu setempat.[7]
 
Tuntutan mengenai hak atau kewajiban yang menyangkut harta pailit yang disita harus diajukan oleh atau terhadap kurator.[8]
 
Selama berlangsungnya kepailitan, tuntutan untuk memperoleh pemenuhan perikatan dari harta pailit yang disita yang ditujukan terhadap debitur pailit, hanya dapat diajukan dengan mendaftarkannya untuk dicocokkan.[9]
 
Dampak Kepailitan Terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Dalam artikel Status Bangunan yang Dibeli Dari Developer yang Dinyatakan Pailit, ditegaskan bahwa secara umum, PPJB adalah kesepakatan antara calon penjual dan calon pembeli untuk menandatangani Akta Jual Beli (“AJB”) di kemudian hari.
 
Maka, dalam PPJB belum terjadi jual beli karena baru pengikatan untuk melakukan jual beli di waktu yang akan datang.
 
Oleh karenanya, status kepemilikan unit apartemen yang telah dibayar lunas belum beralih status kepemilikannya kepada Anda, karena masih berdasarkan PPJB.
 
Kemudian, Pasal 37 ayat (1) UU 37/2004 berbunyi:
 
Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditur konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.
 
Sama halnya jika masih ada perjanjian timbal balik yang belum atau baru sebagian terlaksana, maka berdasarkan Pasal 36 ayat (1) UU 37/2004:
 
Dalam hal pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan, terdapat perjanjian timbal balik yang belum atau baru sebagian dipenuhi, pihak yang mengadakan perjanjian dengan Debitor dapat meminta kepada Kurator untuk memberikan kepastian tentang kelanjutan pelaksanaan perjanjian tersebut dalam jangka waktu yang disepakati oleh Kurator dan pihak tersebut
 
Apabila dalam jangka waktu tersebut, kurator tidak memberikan jawaban atau tidak bersedia melanjutkan pelaksanaan perjanjian tersebut, maka perjanjian berakhir dan pihak dalam perjanjian itu dapat menuntut ganti rugi dan akan diperlakukan sebagai kreditor konkuren.[10]
 
Berdasarkan uraian di atas, unit apartemen yang Anda maksud masih menjadi harta developer dan menurut hemat kami, PPJB yang Anda tanyakan menjadi hapus jika putusan pernyataan pailit diucapkan, dan bilamana Anda hendak menuntut ganti rugi atas hapusnya PPJB tersebut, Anda dapat mengajukan tagihan sebagai kreditur konkuren kepada kurator.
 
 
Hal serupa juga diterangkan dalam artikel berita Dimohonkan Pailit, Begini Penjelasan Hukum Status Hunian Sentul City, bahwa bila rumah yang dibeli belum jadi secara utuh, kemudian developer dinyatakan bangkrut dan tidak dapat melanjutkan pembangunan, berarti debitur hanya memegang PPJB yang telah ditandatanganinya dengan pihak developer, bukan AJB atau sertifikat tanah.
 
Hal ini berarti objek rumah tersebut masih menjadi milik developer dan belum beralih, sehingga rumah tersebut menjadi bagian dari boedel pailit developer sebagai debitur pailit.
 
Maka, sebagaimana dalam pertanyaan Anda, apartemen yang Anda tanyakan jika putusan pernyataan pailit diucapkan, akan menjadi boedel pailit dalam kepailitan debitur pailit.
 
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Referensi:
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. Pedoman Menangani Perkara Kepailitan. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2007.
 

[1] Penjelasan Pasal 2 ayat (1) UU 37/2004
[2] Penjelasan Pasal 2 ayat (1) UU 37/2004
[3] Pasal 10 ayat (1) UU 37/2004
[4] Pasal 10 ayat (2) UU 37/2004
[5] Pasal 10 ayat (3) UU 37/2004
[6] Pasal 22 UU 37/2004
[7] Pasal 24 ayat (1) dan (2) UU 37/2004
[8] Pasal 26 ayat (1) UU 37/2004
[9] Pasal 27 UU 37/2004
[10] Pasal 36 ayat (3) UU 37/2004