Konsekuensi Hukum Jika Developer Perumahan Tak Menyediakan Jaringan Listrik

PERTANYAAN

Apakah pembelian rumah di perumahan sudah termasuk jaringan listrik? Terima kasih.

INTISARI JAWABAN

Jaringan listrik merupakan utilitas umum yang setidaknya ada dalam rencana kelengkapan utilitas umum penyelenggaraan perumahan. Ini berarti pihak yang menyelenggarakan pembangunan perumahan harus menyediakan jaringan listrik.

Adakah sanksinya jika developer tidak menyediakan jaringan listrik?

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Apakah Jaringan Listrik Termasuk Kewajiban Developer? yang dibuat oleh Letezia Tobing, S.H., M.Kn. dan pertama kali dipublikasikan pada 15 Maret 2016.

Untuk menjawab pertanyaan Anda, kami akan merujuk pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU 1/2011”) sebagaimana diubah, dihapus, dan/atau ditetapkan pengaturan baru oleh Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”).

 

Ketentuan Jaringan Listrik di Perumahan

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.[1]

Penyelenggaraan perumahan tersebut meliputi beberapa kegiatan, salah satunya yaitu perencanaan perumahan[2] yang dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah[3],yang terdiri atas:[4]

1. perencanaan dan perancangan rumah; dan
2. perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan, yang meliputi:[5]

1. rencana penyediaan kaveling tanah untuk perumahan sebagai bagian dari permukiman; dan
2. rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan, dengan ketentuan sebagai berikut:

1. rencana kelengkapan prasarana minimal meliputi jalan, drainase, sanitasi, dan air minum;
2. rencana kelengkapan sarana, minimal meliputi rumah ibadah dan ruang terbuka hijau;
3. rencana kelengkapan utilitas umum, minimal meliputi jaringan listrik, termasuk KWH meter dan jaringan telepon.

Perencanaan prasarana, sarana, dan utulitas umum di atas harus memenuhi standar, yang meliputi:[6]

1. Ketentuan umum, minimal memenuhi:

1. Kebutuhan daya tamping perumahan;
2. Kemudahan pengelolaan dan penggunaan sumber daya setempat;
3. Mitigasi tingkat risiko bencana dan keselamatan; dan
4. Terhubung dengan jaringan perkotaan existing.

2. Standar teknis, yang meliputi:

1. Standar prasarana, minimal meliputi jaringan jalan, saluran pembuangan air hujan atau drainase, penyediaan air minum, saluran pembuangan air limbah/sanitasi, dan tempat pembuangan sampah.
2. Standar sarana, minimal meliputi ruang terbuka hijau dan sarana umum.
3. Standar utilitas umum, minimal tersedianya jaringan listrik.

Berdasarkan ketentuan di atas, diketahui bahwa jaringan listrik merupakan kelengkapan utilitas umum yang harus disediakan di perumahan.

 

Konsekuensi Hukum Jika Developer Tak Menyediakan Jaringan Listrik

Pada dasarnya, setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, utilitas umum yang diperjanjikan, dan standar.[7] Jika dilanggar, maka ia dikenakan sanksi administratif, berupa:[8]

1. peringatan tertulis;
2. pembatasan kegiatan berusaha;
3. pembekuan perizinan berusaha; dan
4. denda administratif.

Dalam hal pelanggaran tersebut dilakukan oleh badan hukum, sanksi administratif dikenakan dengan tata cara sebagai berikut:[9]

1. Badan hukum yang mengabaikan peringatan tertulis maksimal 2 kali dengan jangka waktu maksimal 5 hari kerja dikenai sanksi pembatasan kegiatan berusaha maksimal 1 tahun;
2. Badan hukum yang mengabaikan pembatasan kegiatan usaha dikenakan pembekuan perizinan berusaha maksimal 2 tahun; dan
3. Badan hukum yang mengabaikan pembekuan perizinan berusaha dikenakan denda administratif minimal Rp100 juta dan maksimal Rp500 juta.

Jika perbuatan tersebut mengakibatkan timbulnya korban/kerusakan terhadap kesehatan, keselamatan, dan/atau lingkungan, pelaku dipidana denda maksimal Rp5 miliar.[10]

Selain itu, dalam hal developer tidak memenuhi pemasangan utilitas berupa jaringan listrik tersebut sebagaimana yang diperjanjikan, developer yang bersangkutan menurut kami telah melakukan wanprestasi, dan oleh karenanya Anda selaku pembeli dapat mengajukan gugatan perdata atas wanprestasi.

 

Contoh Kasus

Sebagai contoh kasus, kita dapat merujuk pada Putusan Negeri Sidoarjo Nomor 26/Pdt.G/2018/PN.Sda. Dalam kasus ini, Penggugat yang merupakan orang perseorangan menggugat developer rumah (“Tergugat I”) dan bank yang menyediakan pembiayaan kredit pemilikan rumah (“Tergugat II”).

Dalam kasus ini, Penggugat menggugat para Tergugat, dengan alasan di antaranya karena Tergugat I belum menyediakan fasilitas pendukung rumah berupa fasilitas air dan jaringan listrik, yang menyebabkan Penggugat belum bisa menempati rumah yang dibelinya. Atas perbuatan tersebut, Penggugat mendalilkan bahwa Para Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum.

Dalam pertimbangannya, majelis hakim menyatakan perbuatan Tergugat I yang tidak melaksanakan kewajibannya menyediakan fasilitas jaringan listrik bukanlah perbuatan melawan hukum, melainkan wanpretasi. Oleh karena dalam gugatan Penggugat telah terjadi penggabungan gugatan, yakni mendalilkan Para Tergugat melakukan wanpretasi dan perbuatan melawan hukum dalam 1 gugatan yang sama, majelis hakim menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima.

Selain itu, terkait perbuatan wanprestasi developer dalam penyediaan utilitas perumahan, kita juga dapat merujuk pada Putusan Pengadilan Tinggi Sulawesi Tenggara Nomor: 65/PDT/2012/PT.SULTRA. Dalam putusan ini, diuraikan bahwa Tergugat (developer) berjanji akan menyelesaikan dan memasang fasilitas kompleks perumahan yang ia sediakan selama 2 minggu dari waktu pelunasan, yang berupa:

1. Instalasi listrik hingga lampu menyala;
2. Instalasi air hingga air mengalir;
3. Fasilitas umum yang ada dalam Kompleks perumahan sesuai dengan brosur, promosi dan janji dari Tergugat.

Akan tetapi sampai saat gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri Kendari ternyata Tergugat belum menyelesaikan dan memasang fasilitas–fasilitas tersebut, hingga rumah yang telah dibeli lunas oleh Penggugat belum bisa ditempati. Janji yang tidak dipenuhi oleh Tergugat adalah:

1. Air dari PDAM belum dipasang pipanya;
2. Jalan yang beraspal;
3. Pagar tembok tertutup karena belum dibangun dengan konsep cluster.

Dalam putusannya, hakim memutuskan Tergugat melakukan wanprestasi serta mengabulkan sebagian gugatan Penggugat, dan menghukum Tergugat membayar kerugian kepada Penggugat sebagai akibat tidak bisanya rumah tersebut ditinggali oleh Penggugat serta membayar ganti kerugian kepada Penggugat atas perbuatan cidera janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja

Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

 

Putusan:

1. Putusan Pengadilan Negeri Sidoarjo Nomor 26/Pdt.G/2018/PN.Sda;
2. Putusan Pengadilan Tinggi Sulawesi Tenggara Nomor: 65/PDT/2012/PT.SULTRA

---

[1] Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU 1/2011”)

[2] Pasal 1 angka 6 jo. Pasal 20 ayat (1) dan (2) UU 1/2011

[3] Pasal 23 ayat (1) UU 1/2021

[4] Pasal 23 ayat (2) UU 1/2021

[5] Pasal 28 ayat (1) UU 1/2021 beserta penjelasannya

[6] Pasal 50 angka 2 Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”) yang mengubah Pasal 29 ayat (1) UU 1/2011 jo. Pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”)

[7] Pasal 50 angka 14 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 134 UU 1/2011

[8] Pasal 50 angka 15 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 150 ayat (1) UU 1/2011 jo. Pasal 130 ayat (1) PP 12/2021

[9] Pasal 130 ayat (3) PP 12/2021

[10] Pasal 50 angka 16 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 151 UU 1/2011