Pertanahan & Properti

Konsekuensi Jika Hak Atas Tanah Lama Tak Segera Diurus Sertifikatnya

Bacaan 8 Menit
Konsekuensi Jika Hak Atas Tanah Lama Tak Segera Diurus Sertifikatnya

Pertanyaan

Belakangan ini, ramai diperbincangkan persoalan bukti hak tanah lama yang harus segera didaftarkan dan dilakukan penyertipikatan segera. Sebab, jika tidak maka konsekuensinya tanah tersebut akan menjadi tanah hak milik negara, sebagaimana diatur dalam PP 18/2021. Tak hanya itu saja, katanya di dalam PP tersebut juga disebutkan bahwa tanah yang baru memiliki AJB yang tak kunjung diurus-urus juga harus segera didaftarkan karena AJB tak dapat digunakan lagi sebagai bukti kepemilikan tanah. Jika tak segera diurus sertifikatnya, maka tanah tersebut akan menjadi milik negara. Benarkah demikian?

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”) memang mengatur tentang keberlakuan alat bukti hak atas tanah lama dan pendaftarannya. Pengaturannya berbeda-beda sesuai dengan jenis hak lama tanah terkait, yang dapat berupa tanah bekas hak barat, tanah bekas milik adat, atau tanah swapraja/bekas swapraja.

Bagaimana ketentuannya masing-masing?

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

Bukti Hak atas Tanah Lama

Pendaftaran tanah yang masih didasari bukti hak lama memang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”), termasuk tanah bekas hak barat, tanah bekas milik adat, dan tanah swapraja atau tanah bekas swapraja sebagai berikut:

  1. Tanah bekas hak barat

Sebelumnya, mari kita pahami apa yang dimaksud dengan tanah bekas hak barat dan tanah hak barat.

Elza Syarief dalam buku Persertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom (hal. 3-4) menerangkan bahwa tanah hak barat (eigendom) merupakan tanah yang berasal dari hak barat atas tanah Indonesia. Terhadap tanah tersebut, dapat dikonversi menjadi hak pakai, dengan ketentuan batas konversi per 24 September 1980. Jika tidak dikonversi, maka tanah hak eigendom menjadi tanah yang kembali dikuasai oleh negara.

Dalam praktik, timbul kasus sengketa atas tanah bekas hak eigendom, terutama tanah yang sempat ditinggalkan atau ditelantarkan oleh pemiliknya. Banyak orang berusaha mendapat atau merebut pengakuan atas tanah bekas hak eigendom – entah yang telah kembali dikuasai negara atau secara de facto digarap lewat keterangan garap atas tanah yang biasanya diurus oleh penggarap kepada lurah dalam rangka melakukan pembayaran pajak bumi (hal. 5).

Namun, Elza menerangkan, lurah setempat kadang tidak memahami status tanah garap tersebut, serta tidak mengetahui secara pasti peta batas-batas tanah eigendom. Apalagi terjadi perubahan pesat dalam pembangunan kota sehingga kedudukan atau letak peta eigendom yang sudah ada tidak relevan, yang akhirnya menimbulkan sengketa tanah (hal. 5).

Untuk mengatasi persoalan tersebut, kini dalam Pasal 95 ayat (1) PP 18/2021 diatur bahwa alat bukti tertulis tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

Adapun jika akan dilakukan pendaftaran tanah bekas hak barat, maka hal tersebut didasarkan pada surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 orang saksi dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana, yang menguraikan:[1]

  1. Tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan, bukan milik orang lain, dan statusnya adalah tanah yang dikuasai langsung oleh negara bukan tanah bekas milik adat;
  2. Tanah secara fisik dikuasai;
  3. Penguasaan tersebut dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah; dan
  4. Penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan oleh pihak lain.

Dalam surat pernyataan penguasaan fisik tersebut, harus ada keterangan dari minimal 2 orang saksi yang dapat dipercaya, yang memenuhi ketentuan sebagai berikut:[2]

  1. Saksi merupakan seorang tetua adat setempat dan/atau saksi merupakan penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan; dan
  2. Saksi tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal.
  1. Tanah bekas milik adat

Suyanto dalam buku Hapusnya Hak Atas Tanah Akibat Penitipan Ganti Kerugian Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (hal. 123-124) menerangkan, kepemilikan tanah bekas milik adat dibuktikan dengan, antara lain:

  1. Petuk pajak bumi/landrente, girik, pipil, kekitir, verponding Indonesia, atau alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI, dan VII Ketentuan Konversi Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”);
  2. Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh kepala adat, lurah, kepala desa, atau nama lain yang dibuat sebelum berlakunya PP Pendaftaran Tanah, dengan disertai alas hak yang dialihkan;
  3. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan swapraja yang bersangkutan;
  4. Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat yang berwenang, baik sebelum atau sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai dengan kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
  5. Surat keterangan riwayat tanah yang dibuat oleh kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan disertai dengan alas hak yang dialihkan.

Terhadap alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perorangan di atas, yang objeknya belum diterbitkan sertipikat hak atas tanah, wajib didaftarkan dalam jangka waktu maksimal 5 tahun sejak berlakunya PP 18/2021.[3]

Jika tidak didaftarkan pada jangka waktu tersebut, maka konsekuensinya alat bukti tertulis tanah bekas milik adat dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian hak atas tanah, dan hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.[4]

Patut diperhatikan, meskipun alat bukti tertulis bekas tanah milik adat tersebut tidak berlaku, namun hal tersebut tidak mengubah status tanah.[5]

  1. Tanah swapraja atau bekas swapraja

Apa yang dimaksud dengan swapraja? B. F. Sihombing dalam buku Sejarah Hukum Tanah Indonesia (hal. 203) menerangkan, yang dimaksud dengan daerah-daerah swapraja yaitu yang dahulu disebut daerah raja-raja atau zelfbesturende landschappern.

Menurut Pasal 98 ayat (1) PP 18/2021, tanah swapraja atau bekas swapraja merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Yang dimaksud dengan tanah yang dikuasai langsung oleh negara yaitu tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah, bukan tanah wakaf, tanah ulayat, dan/atau bukan merupakan aset barang milik negara/daerah.[6] Selain itu, konsesi atau sewa atas tanah bekas swapraja hapus dan juga menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.[7]

Meski demikian, tanah swapraja atau bekas swapraja dapat diberikan kepada bekas pemegang tanah swapraja atau bekas swapraja, jika memenuhi syarat dan mengusahakan atau menggarap sendiri tanah untuk kepentingan swapraja.[8]

Dalam Pasal 98 ayat (3) PP 18/2021 juga ditegaskan, tanah swapraja atau bekas swapraja yang dikuasai oleh pihak lain, diberikan kepada pihak yang mengusahakan atau menggarap tanah dengan iktikad baik.

Patut diperhatikan, ketentuan tersebut di atas tidak berlaku bagi tanah swapraja atau bekas swapraja yang telah diatur khusus dalam undang-undang. Misalnya, tanah swapraja di wilayah kesultanan Yogyakarta yang telah diatur tersendiri dalam Undang-Undang Nomor 13 tahun 2012 tentang Keistimewaan Daerah Istimewa Yogyakarta (“UU 13/2012”).[9]

Benarkah AJB Tidak Dapat Lagi Digunakan Sebagai Bukti Kepemilikan Tanah?

Kemudian, benarkah saat ini Akta Jual Beli (“AJB”) tidak dapat lagi digunakan sebagai bukti kepemilikan tanah?

Sebelumnya, kami tegaskan terlebih dahulu bahwa secara hukum, AJB merupakan bukti telah terjadinya transaksi jual-beli tanah. Namun, alat pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan tanah hanya dapat dibuktikan oleh adanya sertipikat tanah sebagai surat tanda bukti hak atas tanah,[10] sebagaimana kami sarikan dari artikel Akta PPAT dan Bukti Kepemilikan Tanah.

Oleh karena itu, pemegang AJB sebaiknya segera melakukan pengurusan sertipikat tanah agar jika terjadi sengketa, misalnya tanah dikuasai secara fisik oleh orang lain, pemilik tanah mempunyai dasar kepemilikan yang kuat.

Selanjutnya, jika dikaitkan dengan PP 18/2021, sepanjang penelusuran kami, PP 18/2021 tidak menyinggung secara spesifik mengenai keberlakuan AJB tanah. Adapun yang diatur ialah penegasan keberlakuan surat keterangan tanah yang dibuat oleh kepala desa/ lurah/ camat, yang hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 97 PP 18/2021:

Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan lainnya yang sejenis yang dimaksudkan sebagai keterangan atas penguasaan dan pemilikan tanah yang dikeluarkan oleh kepala desa/lurah/camat hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.

Jadi, menjawab pertanyaan Anda, ketentuan dalam PP 18/2021 tentang status bukti hak tanah lama berbeda-beda sesuai dengan jenis hak-hak yang telah kami sebutkan di atas. Sedangkan mengenai AJB tanah, hal tersebut tidak disinggung secara spesifik dalam PP 18/2021. Namun, pada dasarnya AJB memang hanya merupakan bukti telah terjadinya transaksi jual-beli tanah, dan bukan surat tanda bukti hak atas tanah yang kuat.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwi bahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

  1. Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
  2. Undang-Undang Nomor 13 tahun 2012 tentang Keistimewaan Daerah Istimewa Yogyakarta;
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
  4. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Referensi:

  1. F. Sihombing. Sejarah Hukum Tanah Indonesia. (Jakarta: Prenadamedia Group, Divisi Kencana), 2018;
  2. Elza Syarief. Persertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom. (Jakarta: Kepustakaan Populer Gramedia), 2014;
  3. Hapusnya Hak Atas Tanah Akibat Penitipan Ganti Kerugian Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. (Surabaya: Jakad Media Publishing), 2019.

[1] Pasal 95 ayat (2) PP 18/2021

[2] Penjelasan Pasal 95 ayat (2) PP 18/2021

[3] Pasal 96 ayat (1) PP 18/2021 beserta penjelasannya

[4] Pasal 96 ayat (2) PP 18/2021

[5] Penjelasan Pasal 96 ayat (1) PP 18/2021

[6] Pasal 1 angka 2 PP 18/2021

[7] Pasal 98 ayat (4) PP 18/2021

[8] Pasal 98 ayat (2) PP 18/2021

[9] Pasal 98 ayat (5) PP 18/2021 dan penjelasannya

[10] Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”)

Tags: