Pertanahan & Properti

Mau Beli Tanah Kavling? Ikuti Tips Ini

Bacaan 5 Menit
Mau Beli Tanah Kavling? Ikuti Tips Ini

Pertanyaan

Saya sedang berencana membeli tanah kavling dari developer di suatu komplek perumahan. Kira-kira apa saja yang perlu saya ketahui dan pertanyakan kepada developer tentang proses dan status kepemilikan hak atas tanah tersebut? Bukti hukum apa saja yang akan saya dapatkan dari developer tersebut bahwa saya pemilik sah atas tanah tersebut nantinya. Terima kasih atas informasi yang akan diberikan.

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Tanah kavling adalah sebidang tanah di dalam kawasan real estate yang telah dipersiapkan sesuai persyaratan pembakuan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah, dan rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk membangun bangunan.

Tanah kavling yang diperjualbelikan developer biasanya berstatus Hak Guna Bangunan (“HGB”). Tapi, jangan khawatir karena HGB bisa menjadi hak milik. Selain itu, apa lagi hal-hal yang harus diperhatikan ketika membeli tanah kavling dari developer? Lalu, dokumen apa yang dapat membuktikan transaksi jual beli tanah kavling?

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 

Tanah Kavling

Tanah kavling adalah sebidang tanah di dalam kawasan real estate yang telah dipersiapkan sesuai persyaratan pembakuan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah, dan rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk membangun bangunan, demikian yang diterangkan Djoko Muljono dalam buku Tax Planning: Menyiasati Pajak dengan Bijak (hal. 47).

    

Status Tanah Kavling

Pada dasarnya, jenis hak atas tanah yang dimiliki orang atau badan hukum berbeda-beda, dengan penjelasan di antaranya sebagai berikut:

  1. Hak milik adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (“WNI”). Namun untuk badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah dapat mempunyai hak milik. Badan hukum yang bisa punya hak milik antara lain:
    1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara);
    2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar atas Undang-undang No. 79 Tahun 1958 (Lembaran-Negara tahun 1958 No. 139);
    3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;
    4. Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
  1. Hak Guna Bangunan (“HGB”) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun. HGB diberikan kepada:
  1. WNI; dan
  1. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  1. Hak Guna Usaha (“HGU”), yakni hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu maksimal 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Sama halnya dengan HGB, HGU juga hanya dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Dikarenakan Anda membeli tanah kavling dari developer, yang merupakan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, maka kemungkinan besar tanah yang diperjualbelikan tersebut berstatus HGB.

Meski berstatus HGB, nantinya Anda dapat meningkatkan status tanah tersebut menjadi hak milik setelah tanah berpindah kepemilikan ke tangan Anda.

 

Bukti Kepemilikan Tanah Kavling

Dalam praktiknya, setelah pembeli membayar uang down payment (“DP”), maka pembeli akan mendapatkan dokumen berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”).

Hal senada juga diterangkan oleh Djoko dalam bukunya sebagaimana kami kutip, bahwa pembeli dan penjual tanah kavling menandatangani surat pemesanan tanah/surat perjanjian jual beli/perjanjian jual beli/akta jual beli atas perjanjian tanah kavling (“AJB”).

Dalam hal tanah kavling dibeli dari pihak developer perumahan/real estate, maka pembeli tanah kavling juga wajib mengisi dan menandatangani formulir surat pernyataan kesanggupan membayar PPN atas kegiatan membangun sendiri yang diberikan oleh pihak real estate (hal. 47).

Dengan telah terjadinya peralihan kepemilikan hak atas tanah yang dibuktikan dengan adanya AJB, maka wajib dilakukan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah ke Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) dengan menyebutkan alasan terjadinya peralihan hak. Peralihan hak itu kemudian dicatat dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya. Selanjutnya, nama pemegang hak tanah yang lama dicoret dari sertipikat tanah dan dituliskan nama pemegang hak tanah yang baru. Sertipikat tersebut kemudian diserahkan ke pembeli selaku pemegang hak baru, sebagaimana disarikan dari Pencoretan Nama dalam Proses Balik Nama Sertifikat Rumah.

Sertipikat hak atas tanah tersebut berkedudukan sebagai surat tanda bukti hak atas tanah merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan tanah, sebagaimana kami sarikan dari Akta PPAT dan Bukti Kepemilikan Tanah.

 

Tips Membeli Tanah Kavling

Jadi, menjawab pertanyaan, berikut ini hal-hal yang harus diperhatikan ketika membeli tanah kavling dari developer:

      1.  
  1. Pastikan status hak atas tanah kavling dari pihak developer. Jika tanah kavling berstatus HGB, Anda bisa meningkatkan HGB menjadi hak milik dengan mengajukannya sejumlah persyaratan ke BPN.
  2. Pembuatan AJB sebagai bukti terjadinya peralihan kepemilikan hak atas tanah. Selanjutnya, Anda dapat melakukan balik nama sertipikat tanah itu ke BPN.
  3. Pastikan pembayaran pajak dan biaya yang timbul atas pembelian tanah kavling telah terpenuhi. Misalnya pembayaran PPN dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
  4. Disarankan Anda untuk mengecek akses jalan, lingkungan di sekitar tanah kavling atau area perumahan, serta antisipasi bahaya sekitar jika ke depannya Anda hendak membangun rumah di atas tanah kavling.

Baca juga: Jual-Beli Tanah, Begini Rumus Hitung BPHTB

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:    

  1. Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
  2. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah;
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Referensi:    

Djoko Muljono. Tax Planning: Menyiasati Pajak dengan Bijak. Yogyakarta: Penerbit ANDI, 2009.

Tags: