Perdata

Menolak Membayar Perpanjangan Sewa, PMH atau Wanprestasi?

Bacaan 4 Menit
Menolak Membayar Perpanjangan Sewa, PMH atau Wanprestasi?

Pertanyaan

Bagaimana jika seorang penyewa telah melakukan perjanjian sewa menyewa secara tertulis selama dua tahun, tetapi baru membayar satu tahun, lalu tidak mau membayar uang sewa tahun kedua karena tidak mau melanjutkan sewanya. Apakah tidak melakukan pembayaran untuk tahun kedua merupakan tindakan melawan hukum?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Penyewa yang menolak melanjutkan pembayaran biaya sewa, sekalipun telah menyetujui jangka waktu sewa menyewa di muka, tidak dapat dikategorikan telah melakukan tindakan/perbuatan melawan hukum sesuai Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Alih-alih, perbuatan ini lebih tepat disebut sebagai ingkar janji (wanprestasi).
 
Lalu, apa yang dapat dilakukan pihak pemberi sewa untuk mengatasi masalah ini? Penjelasan selengkapnya dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Ingkar Janji (Wanprestasi)
Karena banyaknya putusan hakim (yurisprudensi) yang saling bertentangan, kami sengaja mendasarkan jawaban hanya kepada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) saja. Perjanjian atau perikatan secara umum diatur dalam Pasal 1233 sampai 1864 KUH Perdata. Adapun khusus mengenai perjanjian sewa menyewa diatur melalui Pasal 1547 sampai 1600 KUH Perdata.
 
Menurut Pasal 1548 KUH Perdata:
 
Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.
 
Dari pengertian di atas, dapat diambil pemahaman bahwa sewa menyewa memiliki unsur:
  1. Adanya perjanjian (persetujuan) antara pihak;
  2. Adanya objek yang diperjanjikan;
  3. Adanya batas waktu;
  4. Adanya harga dan pembayaran.
 
Undang-undang telah tegas mengatur hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa menyewa, baik penyewa maupun pemilik, mulai dari Pasal 1550 sampai pasal 1600 KUH Perdata. Jika dirangkum, hak dan kewajiban pihak yang menyewakan adalah:[1]
  1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa;
  2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan;
  3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa.
 
Sedangkan pihak penyewa memiliki kewajiban utama berupa:[2]
  1. memakai benda sewaan sebagai penyewa yang baik sesuai dengan tujuan yang diberikan pada benda itu menurut perjanjian;
  2. membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan.
 
Dikaitkan dengan permasalahan di atas, si penyewa tidak mau membayar uang sewa tahun kedua karena tidak mau melanjutkan sewanya. Menurut kami, si penyewa sudah ingkar atas janji yang dibuatnya (wanprestasi) berkaitan dengan kewajiban untuk membayar sewa, di saat perjanjian sewa menyewa telah dibuat secara tertulis untuk dua tahun. Padahal di sisi lain, semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi yang membuatnya, sesuai ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata.
 
Dalam praktik, bentuk-bentuk ingkar janji (wanprestasi) biasanya terjadi dalam hal:
  1. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali;
  2. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat);
  3. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan/atau
  4. Melaksanakan yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
 
Untuk membuktikan bahwa si penyewa ingkar janji, si pemilik harus melakukan teguran (somasi) untuk kembali melakukan kewajibannya. Apabila si penyewa tetap tidak melakukan pemenuhan janji untuk membayar, si pemilik bisa melakukan tuntutan kepada penyewa dalam bentuk penggantian biaya, kerugian, dan bunga. Pasal 1243 KUH Perdata selengkapnya berbunyi:
 
Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.
 
Tindakan Melawan Hukum 
Bahwa dikaitkan dengan pertanyaan, apakah tidakan tidak membayar adalah tindakan melawan hukum atau perbuatan melawan hukum? Sebelum menjawab, perlu kiranya kita ketahui pengertian tindakan (perbuatan) melawan hukum itu sendiri menurut terminologi hukum perdata.
 
Tindakan melawan hukum diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata, yang berbunyi:
 
Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.
 
Tindakan atau perbuatan yang merugikan itu telah berkembang sedemikian rupa, sehingga juga terjadi dalam hal perbuatan yang:
  1. Bertentangan dengan kewajiban hukum.
  2. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain.
  3. Bertentangan dengan kesusilaan.
  4. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian.
 
Kembali kepada pertanyaan awal, tidak dibayarnya sewa tahun kedua untuk membatalkan sewa adalah bentuk ingkar janji (wanprestasi), bukan tindakan melawan hukum. Sehingga kami sarankan Anda untuk menuntut si penyewa dengan pasal ingkar janji (wanprestasi), sesuai Pasal 1243 KUH Perdata. Anda dapat menuntut:
  1. Si penyewa melaksanakan perjanjian sesuai dengan kontrak;
  2. Si penyewa melaksanakan perjanjian dengan ganti rugi; atau
  3. Si penyewa membayar ganti rugi.
 
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
 
Referensi:
 

[1] Pasal 1550 KUH Perdata
[2] Pasal 1560 KUH Perdata