Menunggak Bayar Sewa Indekos, Bolehkah Barang Penyewa Ditahan Pemilik?

Pertama-tama, kami turut prihatin dengan kejadian yang menimpa Anda. Untuk menjawab pertanyaan Anda, sebelumnya akan kami jelaskan arti dari sewa menyewa menurut Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) sebagai berikut:

Sewa menyewa adalah suatu persetujuan di mana suatu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disanggupi.

Dari pengertian di atas, dalam sewa menyewa setidak-tidaknya terdiri dari unsur adanya:

1. Perjanjian (persetujuan) para pihak;
2. Objek sewa yang diperjanjikan;
3. Batas waktu;
4. Harga sewa dan pembayaran.

Keabsahan Perjanjian Sewa Menyewa Secara Lisan

Merujuk pada artikel Sahkah Perjanjian yang Dibuat dalam Bentuk Digital?, pada prinsipnya keabsahan suatu perjanjian tidak ditentukan oleh bentuk fisik dari perjanjian tersebut. Baik cetak maupun digital/elektronik, baik lisan maupun tulisan, akan dianggap sah menurut hukum jika memenuhi Pasal 1320 KUH Perdata, yakni:

Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Hal yang sama juga pernah diulas dalam Berakhirnya Sewa Menyewa Lisan Tanpa Batas Waktu bahwa sewa menyewa dapat dilakukan atas dasar perjanjian lisan.

Jadi, apabila syarat sahnya perjanjian telah terpenuhi, maka perjanjian sewa menyewa indekos antara Anda dengan pemilik indekos tetap sah dan berlaku sebagai undang-undang bagi kedua belah pihak yang membuatnya.[1]

Menunggak Pembayaran Sewa Itu Wanprestasi?

Merujuk pada kronologis yang Anda sampaikan, di bulan Oktober Anda terlambat membayar sewa, kemudian di 2 bulan selanjutnya (November dan Desember) Anda tidak dapat membayar sewa karena sudah tidak ada pemasukan.

Dalam hal Anda tidak membayar sewa sesuai tenggat waktu yang telah diperjanjikan sebelumnya, secara hukum Anda dapat dinyatakan melakukan wanprestasi. Dikutip dari Menolak Membayar Perpanjangan Sewa, PMH atau Wanprestasi?, bentuk-bentuk wanprestasi dalam praktik biasanya terjadi dalam hal:

1. tidak melaksanakan prestasi sama sekali;
2. melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat);
3. melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan/atau
4. melaksanakan yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.

Lebih lanjut, disarikan dari Jerat Hukum Jika Menunggak Bayar Sewa Rumah, atas perbuatan wanprestasi, pemberi sewa dapat menuntut Anda atas pembayaran sewa disertai bunga berdasarkan Pasal 1243 KUH Perdata:

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Atas dasar pasal di atas, si pemilik indekos dapat mengajukan gugatan wanprestasi dengan terlebih dahulu memberi somasi kepada Anda sebagai peringatan atas kelalaian pembayaran uang sewa.

Baca juga: Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumah

Pemilik Sewa Menahan Barang Penyewa

Berdasarkan pernyataan Anda, kami asumsikan penahanan barang tersebut dimaksudkan sebagai penyitaan akibat belum melunasi pembayaran sewa.

Jika kita mengacu Mengenal Berbagai Jenis Sita dalam Hukum Acara Perdata, M. Yahya Harahap dalam buku Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan menguraikan pengertian penyitaan sebagai (hal. 282):

1. Tindakan menempatkan harta kekayaan tergugat secara paksa berada ke dalam keadaan penjagaan;
2. Tindakan paksa penjagaan yang dilakukan secara resmi berdasarkan perintah pengadilan atau hakim;
3. Barang yang ditempatkan dalam penjagaan tersebut berupa barang yang disengketakan dan bisa juga barang yang akan dijadikan sebagai alat pembayaran atas pelunasan utang debitur atau tergugat dengan cara menjual lelang barang yang disita tersebut;
4. Penetapan dan penjagaan barang yang disita berlangsung selama proses pemeriksaan sampai dikeluarkannya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap yang menyatakan sah atau tidak tindakan penyitaan itu.

Masih dari sumber yang sama, Yahya menjelaskan undang-undang memberikan wewenang pada hakim untuk meletakkan sita sebagai tindakan eksepsional (hal. 283):

1. Hakim dapat menghukum tergugat berupa tindakan menempatkan harta kekayannya di bawah penjagaan, meskipun putusan tentang kesalahannya belum dijatuhkan;
2. Maka sebelum putusan dijatuhkan, tergugat telah dijatuhi hukuman berupa penyitaan harta sengketa atau harta kekayaan tergugat.

Lebih lanjut, dikutip dari Debt Collector Menyita Barang Milik Debitur Alexander Lay dari Pusat Bantuan Hukum (PBH) Peradi menyatakan pada prinsipnya penyitaan barang-barang milik debitur yang wanprestasi hanya bisa dilakukan atas dasar putusan pengadilan.

Maka, kami berpendapat tindakan pemilik indekos (pemberi sewa) yang menahan (menyita) barang-barang milik Anda (penyewa) adalah bertentangan dengan hukum karena tidak dilakukan berdasarkan prosedur hukum yang tepat.

Solusi Alternatif

Menjawab pertanyaan Anda, pertama-tama kami sarankan Anda untuk menyelesaikan permasalahan pembayaran sewa indekos ini secara kekeluargaan terlebih dahulu. Anda dapat membicarakan kembali dengan pemilik indekos terkait alasan keterlambatan atau alasan mengapa tidak mampu membayar sewa untuk menemukan solusi terbaik bagi kedua pihak.

Selain itu, Anda dan pemilik indekos dapat menyepakati bersama untuk memundurkan tenggat waktu pembayaran sewa atau memberi kemudahan pembayaran sewa dengan mekanisme cicilan, yang kami sarankan untuk dituangkan secara tertulis.

Di sisi lain, perbuatan pemilik indekos yang menahan (menyita) barang-barang milik Anda tersebut sebagaimana telah dijelaskan di atas adalah bertentangan dengan hukum. Untuk itu, Anda dapat mengajukan ganti kerugian atas perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata yang menyatakan:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

Munir Fuady dalam bukunya Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer menerangkan bahwa unsur melawan hukum meliputi (hal. 11):

1. Perbuatan yang melanggar undang-undang yang berlaku;
2. Yang melanggar hak orang lain yang dijamin oleh hukum;
3. Perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
4. Perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan; atau
5. Perbuatan yang bertentangan dengan sikap yang baik dalam bermasyarakat untuk memerhatikan kepentingan orang lain.

Sehingga, atas kerugian yang timbul akibat Anda tidak dapat mengambil barang-barang di indekos, Anda dapat mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata–mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Referensi:

1. M. Yahya Harahap. Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan. Jakarta: Sinar Grafika, 2016;
2. Munir Fuady. Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2013.