Pertanahan & Properti

Pembatalan AJB Jika IMB Tidak Terbit, Bisakah?

Pembatalan AJB Jika IMB Tidak Terbit, Bisakah?

Pertanyaan

Apakah akta jual beli rumah dapat dibatalkan, karena pihak penjual membohongi obyek yang dijual tidak ada masalah, dan ternyata rumah yang dijual tidak bisa keluar IMB-nya?

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Dalam jual beli rumah yang kami asumsikan di sini merupakan tanah berikut bangunan di atasnya dibuatkan Akta Jual Beli (“AJB”) yang dibuat di hadapan pejabat pembuat akta tanah dan ditandatangani para pihak.

Jika Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) tidak dapat terbit, ini tidak serta-merta membatalkan AJB. Sebab keduanya merupakan hal yang berbeda.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 

Hal-hal yang Diperhatikan dalam Jual Beli Rumah

Saat melakukan proses jual beli rumah yang dalam hal ini kami asumsikan tanah berikut bangunan di atasnya, ada sejumlah tips yang bisa penjual dan pembeli lakukan:

  1. Memeriksa Sertifikat Tanah

Penjual dan pembeli harus memastikan kembali sertifikat tanah, bahwa tanah berikut bangunan yang ada di atasnya yang diperjualbelikan tidak dalam sengketa, tidak diagunkan ke bank atau tidak dalam penyitaan.

Baca juga: Cara Mengetahui Penjual Tanah yang Beriktikad Baik

  1. Memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”)

Pembeli berhak meminta kepada penjual atau pemilik properti untuk memberikan tanda bukti setoran PBB tahun terakhir. Mengingat, subyek pajak dalam rangka pendataan wajib mendaftarkan obyek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitahuan Obyek Pajak yang kemudian diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang.[1]

Baca juga: Pemilik Tanah Lama Tak Pernah Bayar PBB, Apakah Pemilik Baru yang Bayar?

  1. Membayar Pajak dan Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (“AJB”)

Sebagaimana diterangkan dalam Cara Menghitung Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah, penjual memiliki kewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh), sementara pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Kemudian dikutip dari Siapa yang Menanggung Biaya Pembuatan AJB?, biaya pembuatan AJB ditanggung berdasarkan kesepakatan penjual dan pembeli. Sehingga, bisa saja salah satu pihak yang menanggung seluruhnya atau juga bisa keduanya sepakat untuk membayar biaya pembuatan AJB bersama.

  1. Membuat AJB

Penjual dan pembeli serta saksi menandatangani AJB yang telah disepakati bersama di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) di wilayah kecamatan di mana tanah itu berada.

  1. Balik Nama Sertifikat Hak Atas Tanah

Setelah AJB ditandatangani, proses selanjutnya melakukan proses balik nama sertifikat hak atas tanah, dari nama penjual menjadi nama pembeli.

Dengan demikian, ini berkaitan dengan hak penguasaan atas tanah. Tanda bukti pemilikan tanah yang kuat adalah sertifikat hak atas tanah.[2]

 

Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) Tidak Terbit

IMB adalah sebuah produk hukum yang berisi perizinan yang diberikan oleh pemerintah kabupaten/kota kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.[3]

Sehingga menurut hemat kami, antara AJB dengan IMB tidak ada korelasinya, sebab keduanya merupakan kedua hal yang berbeda. Apabila IMB tidak dapat diterbitkan, maka kemungkinan tanah tersebut peruntukkannya bukan untuk bangunan, sehingga IMB tidak dapat dikeluarkan.

Mengingat, Bupati/Walikota dalam menyelenggarakan pemberian IMB berdasarkan:[4]

  1. peraturan daerah tentang izin mendirikan bangunan; dan
  2. Rencana Detail Tata Ruang Kawasan (“RDTRK”), Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (“RTBL”), dan/atau Rencana Teknik Ruang Kawasan (“RTRK”).[5]

Oleh karena itu, solusinya adalah Anda bisa mempertanyakan hal ini kepada pemerintah kabupaten/kota mengenai alasan mengapa tanah tersebut tidak dapat dikeluarkan IMB-nya.

Akan tetapi, terdapat perbedaan ketentuan apabila bangunan sudah didirikan terlebih dahulu, yaiut dalam keadaan berikut:

  1. Bangunan yang sudah terbangun sebelum adanya RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dan tidak memiliki IMB yang bangunannya sesuai dengan lokasi, peruntukkan, dan penggunaan yang ditetapkan dalam RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dilakukan pemutihan.[6]
  2. Bangunan yang sudah terbangun sebelum adanya RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dan tidak memiliki IMB yang bangunannya tidak sesuai dengan lokasi, peruntukkan, dan/atau penggunaan yang ditetapkan dalam RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dikenakan sanksi administratif berupa perintah pembongkaran bangunan gedung.[7]
  3. Bangunan yang sudah terbangun sesudah adanya RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dan tidak memiliki IMB yang bangunannya sesuai dengan lokasi, peruntukkan, dan penggunaan yang ditetapkan dalam RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dilakukan sanksi administratif dan/atau denda.[8]

Dalam hal terjadi demikian, AJB yang sudah dibuat di hadapan PPAT dan telah ditandatangani oleh para pihak, tidak serta-merta dapat dibatalkan dengan alasan demikian, kecuali AJB tersebut dibatalkan berdasarkan keputusan dari pengadilan.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

  1. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana diubah oleh Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan;
  2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
  4. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Izin Mendirikan Bangunan.

[5] Pasal 1 angka 8, 9, 10 Permendagri 32/2010

[6] Pasal 18 ayat (1) Permendagri 32/2010

[7] Pasal 19 Permendagri 32/2010

[8] Pasal 20 ayat (1) Permendagri 32/2010