Pertanahan & Properti

Aturan Pembatalan Jual Beli Rumah

Bacaan 5 Menit
Aturan Pembatalan Jual Beli Rumah

Pertanyaan

Bisakah saya sebagai penjual membatalkan penjualan rumah yang telah dibayar 30% oleh pembeli? Terima kasih.

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah telah mengatur mengenai hal apa yang harus dilakukan jika terjadi pembatalan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”).
 
Terdapat 2 kondisi alasan pembatalan PPJB di mana masing-masing memiliki akibat hukumnya. Pembatalan PPJB dapat dilakukan dalam hal adanya kelalaian dari pelaku pembangunan atau kelalaian dari pembeli.
 
Selain itu, perlu diperhatikan pula mengenai syarat-syarat pembatalan dalam PPJB yang telah disepakati oleh pembeli dan pelaku pembangunan.
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang pertama kali dibuat oleh Jennyke Setiono, S.H., LL.M. dari Leks&Co dan dipublikasikan pada Jumat, 21 September 2012.
 
Sebelumnya kami berasumsi bahwa penjual merupakan developer dan bukanlah penjual perorangan. Selain itu, kami juga mengasumsikan bahwa di antara penjual dan pembeli telah menandatangani Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”).
 
Pembatalan PPJB dan Akibat Hukum
 
Adapun dalam PPJB, paling sedikit memuat:[1]
  1. identitas para pihak;
  2. uraian objek PPJB;
  3. harga Rumah dan tata cara pembayaran;
  4. jaminan pelaku pembangunan;
  5. hak dan kewajiban para pihak;
  6. waktu serah terima bangunan;
  7. pemeliharaan bangunan;
  8. penggunaan bangunan;
  9. pengalihan hak;
  10. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
  11. penyelesaian sengketa.
 
Dalam hal pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli.[2]
 
Namun jika pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pembeli, maka:[3]
  1. jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau
  2. jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi.
 
Sehingga menjawab pertanyaan Anda, bila PPJB hendak dibatalkan karena kelalaian Anda sebagai pelaku pembangunan, seluruh pembayaran 30% dari harga transaksi yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli.
 
Sedangkan jika pembatalan PPJB karena kelalaian pembeli dan telah membayar 30% dari harga transaksi, maka Anda berhak memotong 10% dari harga transaksi dan sisanya dikembalikan ke pembeli.
 
Lebih lanjut, Anda harus mempelajari ketentuan-ketentuan yang telah diatur dalam PPJB, terutama mengenai ketentuan pembatalan PPJB, bagaimana mekanisme dan akibat hukum dari pembatalan tersebut, juga ketentuan mengenai penyelesaian sengketa.
 
Hal ini mengingat Angka 11 huruf a Lampiran Permen PUPR 11/2019, yang berbunyi:
 
Pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan pelaku pembangunan.
 
Syarat Pembatalan dalam PPJB
Untuk menjelaskan mengenai ketentuan pembatalan yang tercantum dalam PPJB, kami mengambil referensi Jurnal Jurisprudentie Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar yang berjudul Konsekuensi Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Praktek Jual Beli Properti di Makassar oleh Muh Taufiq Amin.
 
Terdapat berbagai kemungkinan pengaturan tentang pembatalan yang diatur dalam perjanjian, sebagai berikut (hal. 261-262):
  1. Penyebutan alasan pemutusan perjanjian
Seringkali dalam perjanjian diperinci alasan-alasan pemutusan perjanjian, sehingga tidak semua wanprestasi dapat menyebabkan putusnya perjanjian, tetapi hanya wanprestasi yang disebutkan dalam perjanjian saja.
  1. Perjanjian dapat diputus dengan sepakat kedua belah pihak
Kadang-kadang disebutkan dalam perjanjian hanya dapat diputuskan jika disetujui oleh kedua belah pihak. Ini hanya sebagai penegasan, karena tanpa penyebutan itu, demi hukum, perjanjian dapat diterminasi jika disetujui oleh kedua belah pihak.
  1. Penyampingan Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”)
Sangat sering disebutkan di perjanjian, jika ingin memutuskan perjanjian, para pihak tidak perlu harus menempuh prosedur pengadilan, tetapi dapat diputuskan langsung oleh para pihak. Dengan ini, Pasal 1266 KUHPerdata harus dinyatakan dengan tegas dikesampingkan berlakunya, karena pasal itu mengatur bahwa setiap pemutusan perjanjian harus dilakukan lewat pengadilan.
  1. Tata cara pemutusan perjanjian
Biasanya diatur juga sebelum pemutusan perjanjian, harus terlebih dahulu diperingatkan pihak yang tidak memenuhi prestasinya untuk melaksanakan kewajibannya. Peringatan ini bisa dilakukan 2 atau 3 kali. Bila peringatan masih tidak diindahkan, maka salah satu pihak dapat langsung memutuskan perjanjian. Penulisan kewajiban memberi peringatan seperti ini sejalan dengan prinsip ingebrekestelling, yakni pemberian “akta lalai” menurut Pasal 1238 KUHPerdata.
 
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Referensi:
Muh Taufiq Amin. Konsekuensi Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Praktek Jual Beli Properti di Makassar. Jurnal Jurisprudentie - Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar, Vol.5, No.1, 2018.
 

[1] Pasal 11 ayat (2) Permen PUPR 11/2019
[2] Pasal 13 ayat (1) Permen PUPR 11/2019
[3] Pasal 13 ayat (2) Permen PUPR 11/2019