Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Pertanyaan yang Anda ajukan berkenaan dengan perjanjian sewa menyewa rumah, di mana Anda selaku penyewa ingin mengakhiri waktu sewa lebih cepat karena merasa dirugikan sebab tidak dapat menikmati dengan baik rumah yang Anda sewa tersebut.
…suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.
Dalam hal di kemudian hari ternyata terjadi permasalahan seperti misalnya penerangan rumah semuanya rusak sebagaimana yang Anda keluhkan, maka tentu permasalahan ini harus dikaji secara seksama hal apa yang menjadi penyebabnya. Apakah kerusakan tersebut terjadi karena jaringan kabel penerangan yang tidak dipasang sebagaimana mestinya oleh pemilik rumah sehingga menimbulkan korsleting (arus pendek)? Atau apakah karena kesalahan pemakaian oleh penyewa? Misalnya, penggunaan daya listrik yang tidak sesuai dengan kapasitas voltage yang terpasang.
Dalam hal ini juga perlu untuk diketahui sejak kapan kerusakan tersebut terjadi. Sayangnya, kami tidak dapat mengetahui secara rinci hal-hal tersebut dari pertanyaan yang Anda ajukan. Namun, kami akan mencoba untuk memberikan jawaban terhadap kemungkinan-kemungkinan tersebut.
Secara garis besar kami membaginya dalam 2 (dua) kategori penyebab, yaitu:
Pertama, apabila kerusakan tersebut terjadi bukan karena kesalahan pemakaian oleh penyewa, maka penyewa dalam hal ini dapat menuntut pihak yang menyewakan rumah tersebut supaya bertanggung jawab memperbaiki penerangan yang rusak tersebut berikut dengan membayar segala kerugian yang ditimbulkan, sesuai dengan Pasal 1552 KUH Perdata yang mengatur sebagai berikut:
Pihak yang menyewakan harus menanggung penyewa terhadap semua cacat barang yang disewakan yang merintangi pemakaian barang itu, meskipun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuat persetujuan sewa. Jika cacat-cacat itu telah mengakibatkan suatu kerugian bagi penyewa, maka pihak yang menyewakan wajib memberikan ganti rugi.
Tentunya pengerjaan perbaikan penerangan rumah tersebut berkaitan dengan waktu sewa dan juga hak penyewa untuk memakai barang yang disewanya selama masa perbaikan. Berkaitan dengan hal tersebut, Pasal 1555 KUH Perdata mengatur:
Jika dalam masa sewa pada barang yang disewakan itu terpaksa diadakan pembetulan-pembetulan yang tidak dapat ditunda sampai berakhirnya masa sewa, maka penyewa harus menerimanya betapapun beratnya kesusahan yang disebabkannya, dan meskipun selama dilakukannya pembetulan-pembetulan itu ia terpaksa kehilangan sebagian dari barang yang disewakan.
Tetapi jika pembetulan-pembetulan itu berlangsung lebih lama dari empat puluh hari, maka harga sewa harus dikurangi menurut banyaknya waktu yang tersita dan bagian barang sewa yang tidak dapat dipakai oleh penyewa. Jika pembetulan-pembetulan sedemikian rupa sifatnya, sehingga barang sewa yang perlu ditempati oleh penyewa dan keluarganya tak dapat didiami, maka penyewa dapat memutuskan sewanya.
Dalam hal demikian, kami berpendapat bahwa perjanjian sewa menyewa tidak perlu diakhiri lebih awal. Penyewa dan pemilik rumah dapat membuat kesepakatan baru (addendum), yaitu pihak yang menyewakan secara tertulis menyatakan siap bertanggung jawab mengerjakan perbaikan penerangan rumah sebagaimana mestinya dengan biaya yang ditanggung olehnya sendiri sebagai bentuk tanggung jawabnya dan diberikannya kompensasi kepada penyewa atas kerugian dan ketidaknyamanannya tersebut, seperti pengurangan harga sewa, atau ditambahkannya jangka waktu sewa selama beberapa bulan tanpa dihitung biaya sewa.
Namun, apabila terhadap hal ini penyewa tetap berkeinginan untuk mengakhiri masa sewa sebelum waktunya, maka hal ini dapat dilakukan dan diperbolehkan oleh hukum jika perbaikan tersebut sedemikian rupa sifatnya, sehingga barang sewa yang perlu ditempati oleh penyewa dan keluarganya tak dapat didiami, sebagaimana bunyi Pasal 1555 KUH Perdata yang kami kutip di atas.
Dalam hal ini pihak yang menyewakan dapat dianggap telah lalai dalam memenuhi kewajibannya sesuai Pasal 1550 angka 3 KUH Perdata untuk memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
Dengan demikian, apabila penyewa tetap berkeinginan untuk mengakhiri perjanjian sewa lebih awal maka penyewa dapat menuntut ganti kerugian kepada pihak yang menyewakan rumah.
Kedua, berbeda halnya apabila ternyata kerusakan tersebut diakibatkan karena pemakaian penyewa yang tidak benar. Hal ini tidak dapat dimintakan pertanggungjawaban kepada pihak yang menyewakan rumah. Sebaliknya, yang menyewakan rumahnya justru dapat mengajukan tuntutan pembatalan sewa, sesuai Pasal 1561 KUH Perdata yang berbunyi:
Jika penyewa memakai barang yang disewa untuk suatu keperluan lain dari yang menjadi tujuannya, atau untuk suatu keperluan yang dapat menimbulkan suatu kerugian bagi pihak yang menyewakan maka pihak ini, menurut keadaan dapat meminta pembatalan sewa.
Selain itu, dalam hal terjadi kerusakan atau kerugian karena kesalahan pemakaian oleh penyewa, maka penyewa dapat dituntut untuk mengganti kerugian, yang didasarkan pada bunyi Pasal 1564 KUH Perdata sebagai berikut:
Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada barang yang disewakan selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
