Perdata

Penjaminan Hak Pakai Milik WNA

Penjaminan Hak Pakai Milik WNA

Pertanyaan

Bagaimana hukumnya tanah hak pakai yang dimiliki WNA di Indonesia yang dialihkan kepada WNA lain di luar negeri, karena menjadi jaminan dalam perjanjian di antara para pihak?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
 
Selain itu, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah juga menyatakan bahwa hak pakai tersebut dapat dibebankan hak tanggungan, sehingga dapat menjadi jaminan dalam suatu perjanjian utang piutang.
 
Namun patut diperhatikan adanya potensi penyelundupan hukum ketika hak pakai digunakan WNA bukan untuk kepentingan umum Indonesia. Jika perjanjian yang menyangkut hak pakai oleh orang asing tersebut tidak diperuntukan untuk kepentingan umum Indonesia, maka perjanjian tersebut batal demi hukum
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Pembatasan Hak atas Tanah bagi Warga Negara Asing (WNA)
Rezim Hukum Agraria Indonesia menganut prinsip pembatasan kepemilikan hak atas tanah bagi orang asing yang tercermin dalam berbagai ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”).
 
Menurut hemat kami, hanya hak pakai yang diatur dalam Pasal 42 huruf b UUPA dan hak sewa untuk bangunan yang diatur dalam Pasal 45 huruf b UUPA yang memungkinkan untuk diberikan kepada orang asing.
 
Hak Pakai
Hak Pakai dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 53 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (“PP 40/1996).
 
Jangka waktu hak pakai dan perpanjangannya sampai dengan 80 tahun bagi rumah tempat tinggal atau hunian orang asing sejak diundangkannya Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia (“PP 103/2015”).[1]
 
Kami berasumsi yang dimaksud adalah orang asing dalam arti orang perorangan, bukan badan hukum. Pasal 42 UUPA berbunyi:
 
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:
  1. warga-negara Indonesia;
  2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
 
Subjek hukum yang dapat mempunyai Hak Pakai kemudian diperjelas dalam ketentuan Pasal 39 PP 40/1996, yaitu yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah:
  1. Warga Negara Indonesia;
  2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
  4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
  5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
  7. Perwakilan negara asing dan pewakilan badan Internasional
 
Berdasarkan ketentuan Pasal 41 PP 40/1996, tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah:
  1. Tanah Negara
  2. Tanah Hak Pengelolaan
  3. Tanah Hak Milik
 
Dengan demikian, orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki rumah tempat tinggal di atas tanah Hak Pakai.
 
Patut diperhatikan bahwa rumah untuk tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki orang asing dengan Hak Pakai, yaitu:[2]
  1. Rumah Tunggal di atas tanah:
    1. Hak Pakai; atau
    2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
  2. Satuan Rumah Susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.
 
Pengalihan Hak Pakai
Pasal 52 PP 40/1996 berbunyi:
 
Pemegang Hak Pakai berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Pakai selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk memindahkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya, atau selama digunakan untuk keperluan tertentu.
 
Maka dari itu, pemegang Hak Pakai dapat mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan menjadikannya sebagai jaminan kebendaan. Terkait dengan peralihan hak pakai, ketentuan Pasal 54 ayat (3) PP 40/1996 menyebutkan bahwa peralihan Hak Pakai terjadi karena:
  1. jual beli;
  2. tukar menukar;
  3. penyertaan dalam modal;
  4. hibah;
  5. pewarisan.
 
Peralihan tersebut dapat terjadi dengan syarat jika:[3]
  1. Peralihan Hak Pakai atas tanah Negara harus dilakukan dengan izin dari pejabat yang berwenang.
  2. Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan.
  3. Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Milik harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.
 
Hak Pakai sebagai Hak Tanggungan
Diperbolehkannya hak pakai untuk dibebankan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (“UUHT”). Pasal 4 ayat (2) UUHT menerangkan bahwa selain hak-hak atas tanah berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.
 
Menurut hemat kami, Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pada Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan. Menurut Boedi Harsono dalam Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya (hal. 280), Hak Pengelolaan merupakan ‘gempilan’ hak menguasai negara atas tanah. Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 2 PP 40/1996 disebutkan bahwa Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.
 
Dengan demikian, Hak Pengelolaan bukan hak atas tanah yang murni, melainkan merupakan cerminan dari hak menguasai dari Negara. Oleh karenanya, tanah dengan Hak Pengelolaan pada dasarnya adalah tanah negara yang berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (2) UUHT dapat dibebani dengan Hak Tanggungan.
 
Menurut hemat kami, Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pada Hak Pakai atas Hak Milik. Suatu hak atas tanah dapat dijadikan jaminan kebendaan jika hak tersebut didaftarkan untuk memenuhi syarat publisitas, sehingga dapat dikategorikan sebagai “benda terdaftar”.
 
Hal ini tercermin dari ketentuan Pasal 51 UUPA yang menentukan hanya Hak Milik, Hak Guna Usaha  dan Hak Guna Bangunan yang dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan, karena hanya hak-hak atas tanah tersebutlah yang wajib dilakukan pendaftaran menurut UUPA.[4] Dalam perkembangannya, Hak Pakai juga wajib dilakukan pendaftaran.[5] Selain itu, Pasal 23 ayat (1) UUPA juga menerangkan bahwa Hak Milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan.
 
Dengan demikian, kewajiban pendaftaran atas Hak Pakai, secara khusus, Hak Pakai atas tanah Hak Milik, menjadikan Hak Pakai sebagai “benda terdaftar” sebagai syarat untuk dapat dibebankan dengan suatu jaminan kebendaan.
 
Hak Pakai yang Dialihkan WNA
Kami asumsikan bahwa terdapat perjanjian antara WNA pemegang hak pakai dengan WNA lain yang menjadikan hak pakai tersebut menjadi jaminan berupa hak tanggungan. Lalu, kami asumsikan pula bahwa hukum yang berlaku dalam perjanjian tersebut adalah hukum Indonesia.
Definisi Hak Tanggungan, sesuai dengan ketentuan Pasal 1 angka 1 UUHT adalah sebagai berikut:
 
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
 
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang yang dibuat melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.[6]
 
Apabila debitor cidera janji atau tidak melunasi utangnya sebagaimana diperjanjikan,  pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.[7]
 
Namun demikian, penjualan di bawah tangan dapat dilakukan jika akan menghasilkan harga tertinggi, asalkan hal tersebut disepakati oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan.[8]
 
Berdasarkan uraian tersebut, belum terjadi peralihan kepemilikan obyek jaminan semata-mata ketika terjadi pembebanan Hak Tanggungan.  Pembebanan Hak Pakai dengan Hak Tanggungan kepada kreditor asing/WNA yang berada di luar Indonesia tidak dapat dikonstruksikan sebagai peralihan obyek jaminan kepada kreditor.
 
Hal ini juga tercermin dalam ketentuan Pasal 54 ayat (3) UUHT bahwa peralihan Hak Pakai hanya dapat terjadi dalam jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan.
 
Peralihan kepemilikan obyek jaminan baru terjadi ketika peserta lelang atau pembeli (dalam hal penjualan di bawah tangan) berhasil menjadi pemenang lelang/pembeli objek jaminan tersebut. Ketika hal demikian terjadi, barulah dapat dikatakan sebagai peralihan hak pakai.
 
Khusus untuk orang asing, persyaratan penting yang harus dipenuhi adalah kriteria “Orang asing yang berkedudukan di Indonesia”. Pengertian “Orang asing yang berkedudukan di Indonesia” terus berkembang  dan terakhir dengan Pasal 1 angka 1 PP 103/2015 yang menerangkan bahwa:
 
Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia yang selanjutnya disebut Orang Asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.
 
Maka dari itu, orang asing dapat memiliki rumah di atas tanah Hak Pakai sepanjang yang bersangkutan bekerja, berbisnis atau berinvestasi di Indonesia atau memberikan manfaat lain.
 
Penyelundupan Hukum
Patut diperhatikan bahwa ada potensi penyelundupan hukum ketika Hak Pakai tersebut yang digunakan sebagai jaminan kebendaan untuk mendapatkan dana dari kreditor, kemudian hasil dana yang didapatkan tersebut digunakan untuk berbisnis atau berinvestasi di luar Indonesia.
 
Penyelundupan hukum terjadi apabila seseorang dengan berdasarkan dan menggunakan kata-kata dari undang-undang, tetapi melawan jiwa dan tujuannya, secara tipu muslihat melakukan perbuatah-perbuatan yang ternyata diadakan dengan maksud agar dapat mengelakan kaidah-kaidah hukum yang tertulis atau yang tidak tertulis sebagaimana dikemukakan oleh Sudargo Gautama dalam Pengantar Hukum Perdata Internasional Indonesia (hal. 166).
 
Menurut hemat kami, jiwa dan tujuan dalam peraturan perundang-undangan terkait dengan memberikan Hak Pakai kepada orang asing adalah bahwa pemberian hak tersebut harus memberikan manfaat bagi Indonesia, bukan semata-mata untuk kepentingan orang asing yang bersangkutan. Hal ini tercermin dalam Pasal 1 angka 1 PP 103/2015 dan Penjelasan Pasal 39 huruf e PP 40/1996 yang menyatakan bahwa orang asing yang dianggap berkedudukan di Indonesia adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.
 
Ketika hak pakai tersebut dijadikan jaminan dalam suatu perjanjian untuk memperoleh dana yang digunakan untuk berinvestasi di luar Indonesia, maka sejak dari awal hal tersebut bertentangan dengan jiwa dan tujuan pemberian Hak Pakai kepada orang asing.
 
Menurut hemat kami, jiwa dan tujuan ketentuan tersebut merupakan bagian dari ketertiban umum, sehingga perjanjian utang piutang yang melibatkan hak pakai sebagai jaminan tersebut dapat batal demi hukum. Hal ini berdasarkan ketentuan Pasal 1335 jo. Pasal 1337 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa suatu persetujuan yang dibuat berdasarkan suatu sebab yang terlarang, tidaklah mempunyai kekuatan. Suatu sebab adalah terlarang jika sebab itu dilarang oleh undang-undang atau bila sebab itu bertentangan dengan kesusilaan atau dengan ketertiban umum.
 
 
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Referensi:
  1. Boedi Harsono. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan, 2007;
  2. Sudargo Gautama. 1987. Pengantar Hukum Perdata Internasional Indonesia. Jakarta: Binacipta, 1987.
 

[1] Pasal 6 PP 103/2015
[2] Pasal 2 ayat (1) jo. Pasal 4 PP 103/2015
[3] Pasal 54 ayat (8), (9), dan (10) PP 40/1996
[4] Pasal 23, Pasal 32, dan Pasal 38 UUPA
[5] Pasal 43 ayat (1) jo. Pasal 42 dan Pasal 44 ayat (2) PP 40/1996
[6] Pasal 10 jo. Pasal 13 UUHT
[7] Pasal 6 UUHT
[8] Pasal 20 ayat (2) UUHT
Tags: