Bisnis

Perizinan bagi CV yang Tidak Memiliki IMB

Bacaan 8 Menit
Perizinan bagi CV yang Tidak Memiliki IMB

Pertanyaan

Saya mau bertanya mengenai pengurusan perizinan bagi CV yang tidak memiliki IMB dikarenakan di daerah tersebut tidak dapat menerbitkan IMB. Apakah ada solusi sebagai pengganti IMB untuk mengurus perizinan lainnya bagi perusahaan baru? Sebelumnya, pengurusan domisili perusahaan pun dimintai IMB. Namun dikarenakan tidak ada IMB, maka pengurusan domisili memakai surat keterangan pemilik bangunan.

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Penjelasan Pasal 8 ayat (1) huruf c Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung mengartikan Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) sebagai surat bukti dari pemerintah daerah bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui oleh Pemerintah Daerah.
 
Pada dasarnya IMB bertujuan untuk memastikan bahwa suatu bangunan adalah laik fungsi, yaitu memenuhi persyaratan administratif dan teknis sesuai fungsi bangunan gedung yang ditetapkan.
 
Untuk mendirikan sebuah CV, Anda tidak harus memiliki IMB. Namun, apabila dalam menjalankan usaha Anda perlu mendirikan suatu bangunan (bangunan dengan fungsi usaha), maka Anda wajib untuk memiliki IMB. Kebutuhan IMB dalam pengurusan perizinan lainnya bagi perusahaan baru bergantung pada jenis izin yang Anda ajukan. Selain itu, peraturan perundang-undangan tidak menyebutkan adanya izin/surat keterangan lain yang dapat menjadi pengganti IMB.
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Persekutuan Komanditer (CV)
Dikarenakan perusahaan Anda adalah perusahaan yang baru berdiri dan berbentuk CV, maka kami akan mengawali penjelasan kami dengan menerangkan secara singkat tentang pendirian CV.
 
 
Berikut ini adalah syarat-syarat pendirian CV:
  1. Pendiri minimal 2 orang (harus ditentukan siapa yang akan berlaku selaku sekutu komanditer dan sekutu komplementer);[1]
  2. Pengajuan nama CV;[2] dan
  3. Melengkapi dokumen pendaftaran, meliputi:[3]
  1. unggahan akta pendirian CV;
  2. minuta akta pendirian CV;
  3. fotokopi surat keterangan mengenai alamat lengkap CV; dan
  4. dokumen pendukung.
 
Dari syarat-syarat tersebut dapat disimpulkan bahwa pendirian CV tidak mensyaratkan adanya Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
 
Izin Mendirikan Bangunan
Telah Anda sampaikan sebelumnya bahwa Anda menggunakan Surat Keterangan Pemilik Bangunan (“SKPB”) untuk mengurus domisili perusahaan sebagai pengganti IMB.
 
Sebenarnya, untuk mengurus domisili perusahaan Anda, cukup menggunakan surat keterangan domisili dari pemerintah daerah setempat (kelurahan/kecamatan).
 
Namun patut dipahami bahwa surat keterangan tersebut hanya berfungsi untuk menerangkan tentang keberadaan tempat (domisili) perusahaan Anda, bukan sebagai pengganti IMB. Peraturan perundang-undangan pun tidak menyebutkan adanya izin lain sebagai pengganti IMB.
 
Penjelasan Pasal 8 ayat (1) huruf c Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU Bangunan Gedung”) mengartikan IMB sebagai surat bukti dari pemerintah daerah bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui oleh pemerintah daerah.
 
 
Izin mendirikan bangunan gedung adalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.
 
Dari definisi-definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa IMB bertujuan untuk memastikan bahwa suatu bangunan laik fungsi, yaitu memenuhi persyaratan administratif dan teknis sesuai fungsi bangunan gedung yang ditetapkan.
 
Hal ini sesuai dengan Bagian Menimbang Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 05/Prt/M/2016 Tahun 2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung (“Permen PUPR 5/2016”) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 06/Prt/M/2017 Tahun 2017 tentang Perubahan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 05/Prt/M/2016 Tahun 2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung yang menyebutkan bahwa setiap pendirian bangunan gedung harus berdasarkan IMB guna mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung, menjamin keandalan teknis bangunan gedung, dan mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
 
Perlu diketahui pula mengenai pentingnya IMB yang diterangkan dalam Pasal 14 ayat (1) PP 36/2005:
 
Setiap orang yang akan mendirikan bangunan gedung wajib memiliki izin mendirikan bangunan gedung.
 
Dengan demikian jelas bahwa IMB wajib dimiliki oleh orang atau suatu badan hukum yang akan mendirikan bangunan gedung.
 
Selain itu, Pasal 35 ayat (4) UU Bangunan Gedung berbunyi sebagai berikut:
 
Pembangunan bangunan gedung dapat dilaksanakan setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk izin mendirikan bangunan, kecuali bangunan gedung fungsi khusus.
 
Fungsi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam peraturan daerah tentang rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota setempat.[4] Fungsi tersebut kemudian ditetapkan oleh pemerintah daerah dan dicantumkan dalam IMB.[5]
 
Dengan demikian, dalam menerbitkan IMB, pemerintah daerah akan mendasarkan keputusannya pada apakah bangunan tersebut laik fungsi serta sesuai dengan RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan atau tidak.
 
Apabila daerah tempat perusahaan Anda berada tidak menerbitkan IMB, perlu ditelaah lebih lanjut apakah lokasi tersebut memang diperuntukan untuk fungsi usaha atau tidak berdasarkan RTRW kabupaten/kota setempat dan bagaimana kualifikasi bangunan yang akan Anda dirikan.
 
Berkenaan dengan hal ini, Pasal 14 ayat (3) PP 36/2005 menyebutkan bahwa:
 
Pemerintah daerah wajib memberikan surat keterangan rencana kabupaten/kota untuk lokasi yang bersangkutan kepada setiap orang yang akan mengajukan permohonan izin mendirikan bangunan gedung.
 
Namun, belum adanya RTRW Kabupaten/Kota dari suatu daerah tidak menutup kemungkinan diterbitkannya IMB di daerah tersebut. Penerbitan IMB bagi daerah yang belum memiliki RTRW Kabupaten/Kota diatur dalam Pasal 26 ayat (3) dan (4) Permen PUPR 5/2016:
 
  1. Bagi daerah yang belum memiliki RTRW kabupaten/kota, dan/atau Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)/Penetapan Zonasi kabupaten/kota, dan/atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL), pemerintah daerah menerbitkan IMB yang berlaku sementara.
  2. IMB yang berlaku sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (3) sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
 
Terhadap suatu bangunan gedung yang sudah ada, namun fungsinya tidak sesuai dengan RTRW kabupaten/kota akan dilakukan penyesuaian sebagaimana diatur dalam Pasal 26 ayat (5) dan (6) Permen PUPR 5/2016 yang berbunyi:
 
  1.  Apabila RTRW kabupaten/kota, dan/atau RDTR/Penetapan Zonasi kabupaten/kota, dan/atau RTBL untuk lokasi yang bersangkutan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) telah ditetapkan, fungsi bangunan gedung yang tidak sesuai dengan RTRW kabupaten/kota, RDTR/Penetapan Zonasi kabupaten/kota, dan/atau RTBL yang telah ditetapkan dilakukan penyesuaian paling lama 5 (lima) tahun, kecuali untuk rumah tinggal tunggal paling lama 10 (sepuluh) tahun, sejak pemberitahuan penetapan RTRW oleh pemerintah daerah kepada pemilik bangunan gedung.
  2. Dalam penyesuaian fungsi bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (5), pemilik bangunan gedung harus mengajukan permohonan perubahan IMB.
 
Dalam mengajukan permohonan IMB, Anda harus memastikan kejelasan status kepemilikan hak atas tanah yang akan dibangun. Hal ini dikarenakan permohonan IMB harus mengikutsertakan syarat administratif, salah satunya, data tanah yang akan dibangun,[6] yang sekurang-kurangnya memuat informasi status hak atas tanah[7]. Namun, pihak yang mengajukan permohonan IMB tidak harus memiliki tanah yang akan dibangun tersebut.
 
Seseorang atau suatu badan hukum dapat membangun bangunan gedung di atas tanah milik orang lain dengan ketentuan bahwa status kepemilikan hak atas tanah tersebut jelas dan terdapat perjanjian tertulis (tentang pemanfaatan atau penggunaan tanah) antara pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung.[8]
 
Pemilik bangunan gedung tidak harus merupakan pemilik hak atas tanah. Dalam hal ini, menurut hemat kami, berlaku asas pemisahan horizontal di mana kepemilikan atas tanah terpisah dari kepemilikan atas bangunan gedung yang melekat di atasnya sebagaimana diterangkan dalam artikel Beberapa Pemikiran tentang Asas Pemisahan Horizontal dalam Pertanahan.
 
Terkait mengenai perlu atau tidaknya IMB dalam pengurusan perizinan lainnya untuk perusahaan baru adalah bergantung pada jenis izin yang akan Anda ajukan, apakah mensyaratkan IMB atau tidak.
 
Apabila kegiatan usaha Anda memerlukan bangunan gedung perkantoran, perdagangan (seperti warung, toko, atau pasar), perindustrian (seperti pabrik, laboratorium, atau bengkel), perhotelan (seperti wisma, losmen, motel, atau hotel), wisata dan rekreasi (seperti gedung pertemuan, tempat olah raga, bioskop, atau gedung pertunjukan), terminal (seperti terminal bus, stasiun, atau bandara), atau bangunan tempat penyimpanan (seperti gudang, tempat pendingin, atau gedung parkir), maka Anda wajib untuk memiliki IMB.
 
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 

[1] Pasal 1 angka 1 Permenkumham 17/2018
[2] Pasal 4 dan Bagian Kedua Bab II Permenkumham 17/2018
[3] Pasal 12 ayat (2), (3), dan (4) Permenkumham 17/2018
[4] Pasal 6 ayat (1) UU Bangunan Gedung
[5] Pasal 6 ayat (2) UU Bangunan Gedung
[6] Pasal 10 ayat (1) huruf b jo. Pasal 8 huruf a Permen PUPR 5/2016
[7] Pasal 12 ayat (1) huruf a Permen PUPR 5/2016
[8] Pasal 35 ayat (2) dan (3) UU Bangunan Gedung jo. Pasal 12 ayat (2) Permen PUPR 5/2016
Tags: