Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

PERTANYAAN

Kami memiliki Sertifikat Hak Milik (warisan dari ibu) yang akan dibalik nama ke para ahli waris. Sebelum kami sempat membalik nama ke masing-masing ahli waris, salah satu ahli waris meninggal dunia (bapak kami), bagaimana caranya untuk dapat kami membaliknamakan sertifikat tersebut ke masing-masing ahli waris?

ULASAN LENGKAP

Intisari:

 

 

Proses untuk dapat membalik nama Sertifikat Hak Milik yang merupakan objek waris ke masing-masing ahli waris adalah:

1.  Membuat Surat Kematian dan Surat Tanda Bukti Ahli Waris agar dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan;

2.  Membayar pajak/Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena pewarisan (BPHTB Waris) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan;

3.    Membalik nama sertifikat ke seluruh ahli waris;

4.   Membuat Akta Pembagian Harta Bersama (APHB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Sebelum kami menjawab pertanyaan Anda, kami mengasumsikan bahwa Anda menganut agama di luar agama Islam, sehingga Anda menundukkan diri menggunakan sistem waris menurut Hukum Perdata Barat.

 

Pasal 830 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) menyatakan:

 

Pewarisan hanya terjadi karena kematian.

 

Terkait pertanyaan Anda mengenai proses untuk dapat membalik nama Sertifikat Hak Milik yang merupakan objek waris ke masing-masing ahli waris, yang perlu Anda lakukan adalah:

 

1.   Membuat Surat Kematian dan Surat Tanda Bukti Ahli Waris agar dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Hal ini diatur dalam Pasal 42 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”) yang menyatakan bahwa:

 

Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

 

Surat Kematian

Kematian dilaporkan oleh ketua rukun tetangga atau nama lainnya di domisili Penduduk kepada Instansi Pelaksana setempat. Berdasarkan laporan tersebut, Pejabat Pencatatan Sipil mencatat pada Register Akta Kematian dan menerbitkan Kutipan Akta Kematian berdasarkan keterangan kematian dari pihak yang berwenang.[1]

 

Surat Tanda Bukti sebagai Ahli Waris

Berdasarkan Pasal 111 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”), permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah diajukan oleh ahli waris atau kuasanya dengan melampirkan Surat Tanda Bukti Sebagai Ahli Waris dapat berupa:

1.   Wasiat dari pewaris, atau

2.   Putusan Pengadilan, atau

3.   Penetapan hakim/Ketua Pengadilan, atau

4.   Dibedakan menjadi:

a.  Bagi warganegara Indonesia penduduk asli: surat keterangan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;

b.   Bagi warganegara Indonesia keturunan Tionghoa: akta keterangan hak mewaris dari Notaris;

c.   Bagi warganegara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya: surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.

 

2.   Membayar pajak/bea perolehan hak atas tanah dan bangunan karena pewarisan (“BPHTB Waris”) dan Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”) tahun berjalan. Hal ini diatur dalam Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Waris dan Hibah Wasiat (“PP 111/2000”) yang menyatakan:

Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota hanya dapat melakukan pendaftaran perolehan hak karena waris dan hibah wasiat pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

 

3.   Membalik nama sertifikat ke seluruh ahli waris

Membeli map khusus di koperasi Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, kemudian mengisi formulir permohonan balik nama sertifikat karena pewarisan yang terdapat di map tersebut, dengan turut serta melampirkan beberapa dokumen antara lain: fotokopi surat kematian pewaris, fotokopi surat keterangan waris, fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) ahli waris, bukti setor BPHTB, bukti setor PBB tahun terbaru dan membayar Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) balik nama waris.

 

4. Membuat Akta Pembagian Harta Bersama (APHB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Hal ini diatur didalam Pasal 51 ayat (1) PP 24/1997 yang menyatakan:

Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut.

 

Jadi, jika ayah Anda (yang juga sempat menjadi ahli waris) meninggal dunia sebelum balik nama sertifikat tanah dilakukan, tentu Anda dan seluruh ahli waris yang tersisa bisa saja menempuh langkah-langkah di atas.

 

Demikianlah jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.    Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2.   Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2006 tentang Administrasi Kependudukan sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2006 tentang Administrasi Kependudukan;

3.    Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

4.    Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Waris dan Hibah Wasiat;

5.   Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

 

---

[1] Pasal 44 ayat (1), (2), dan (3) Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2006 tentang Administrasi Kependudukan