Pertanahan & Properti

Proses Pengukuran dan Pemecahan Tanah

Proses Pengukuran dan Pemecahan Tanah

Pertanyaan

Tahun 2020 saya mengurus sertifikat rumah dan sudah DP Notaris setengah harga dari kesepakatan. Tapi sudah 1 tahun belum selesai, bahkan AJB saja belum. Alasannya pembuatan split pengukuran memang lama. Pertanyaannya, berapa lama proses normal dari waktu pengukuran sampai split pengukuran selesai? Dan berapa lama AJB selesai?

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Kegiatan pengukuran tanah mencakup banyak hal seperti dari pembuatan peta dasar pendaftaran hingga pembuatan surat ukur yang dilakukan oleh petugas. Selanjutnya split yang Anda maksud kami asumsikan adalah pemecahan sertipikat yang tentunya memerlukan penetapan batas dan pengukuran kembali. Berapa lama prosesnya?

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 

Pengukuran Tanah

Pertama-tama kami asumsikan pembelian rumah itu meliputi tanahnya, di mana dilakukan perubahan data pendaftaran tanah dengan akta tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yaitu salah satunya dengan Akta Jual Beli (”AJB”).

Secara umum, proses tahapan pensertipikatan tanah untuk pertama kali di antaranya meliputi:

  1. permohonan daftar dan bayar;
  2. pengukuran;
  3. perhitungan dan penggambaran peta bidang;
  4. penetapan batas;
  5. pengumuman data fisik (mengenai tanah) dan data yuridis (mengenai pemilik tanah) di kantor desa/kelurahan, kecamatan dan kantor pertanahan;
  6. pembukuan hak;
  7. penerbitan sertipikat.

Patut dipahami, proses pengukuran tanah adalah proses untuk menentukan data seperti batas-batas, lokasi serta luas atas suatu bidang tanah. Kegiatan pengukuran meliputi:[1]

  1. pembuatan peta dasar pendaftaran;
  2. penetapan batas bidang-bidang tanah;
  3. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
  4. pembuatan daftar tanah;
  5. pembuatan surat ukur.     

Adapun proses pengukuran tanah adalah bagian dari tahapan-tahapan proses pembuatan sertipikat hak atas tanah yang dimohonkan langsung kepada kantor pertanahan di wilayah setempat atau melalui Notaris/PPAT.

Sepanjang pemahaman kami, pengukuran pada intinya dilakukan dengan 3 tahapan berikut:

  1. Petugas menuju lokasi untuk dilakukan pengukuran.
  2. Petugas menggambar hasil pengukuran dan memetakan lokasi pada peta ukur yang disediakan.
  3. Penandatangan surat ukur oleh pejabat yang berwenang.

Perlu diperhatikan pula, untuk keperluan optimasi tenaga dan peralatan pengukuran, serta dengan mempertimbangkan kemampuan teknologi petugas-petugas pengukuran, maka:[2]

  1. pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya 10 Ha. sampai dengan 1000 Ha. dilaksanakan oleh Kantor Wilayah;
  2. pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya lebih dari pada 1000 Ha. dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional, dan hasilnya disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Lebih lanjut, peraturan teknis pengukuran tanah bisa Anda baca di Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permenag/Kepala BPN 3/1997”).

 

Pemecahan Sertipikat

Menyambung pertanyaan Anda, mengenai split yang dimaksud kami asumsikan adalah pemecahan sertipikat. Sehingga hanya sebagian luas tanah yang dimohonkan sertipikat, maka lamanya proses ini dikarenakan harus menyamakan batas-batas di lokasi dengan batas-batas tanah bagian timur, barat, utara dan selatan.

Selanjutnya, merujuk bunyi Pasal 42 Permenag/Kepala BPN 3/1997:

  1.  
  2. Apabila terjadi penggabungan, pemisahan atau pemecahan bidang-bidang tanah yang telah terdaftar, maka dilakukan penetapan batas dan pengukuran kembali.
  3. Untuk bidang-bidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuatkan gambar ukur baru dan dilakukan perubahan pada peta pendaftarannya.

Mengenai jangka waktu proses pemecahan sertipikat ini tidak dapat dipastikan, sebab pemeriksaan atas dokumen dan pengukuran data fisik tanah memerlukan waktu dan berikut proses-proses selanjutnya. Namun dalam praktik, biasanya proses pemecahan sertipikat diselesaikan dalam jangka waktu kurang lebih 4 bulan.

 

Pembuatan Akta Jual Beli

Sementara itu, proses jual beli hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang, yaitu AJB.[3] Pembuatan akta dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum tersebut dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi syarat.[4]

Kemudian selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya AJB, PPAT wajib menyampaikannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan ke kantor pertanahan untuk didaftar. PPAT lalu wajib memberitahukan secara tertulis mengenai telah disampaikannya AJB kepada pihak yang bersangkutan.[5]

Baca juga: Pencoretan Nama dalam Proses Balik Nama Sertifikat Rumah

Proses jual beli tersebut hingga dilakukannya balik nama paling tidak memakan waktu selama 1 sampai dengan 1,5 bulan. Selain itu, baik penjual maupun pembeli sama-sama memiliki kewajiban perpajakan. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pungutan yang ditanggung pembeli, sedangkan pungutan yang ditanggung penjual adalah Pajak Penghasilan (PPh).

Baca juga: Jual-Beli Tanah, Begini Rumus Hitung BPHTB

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

  1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
  2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan diubah kedua kalinya dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

[3] Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997

[4] Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997

[5] Pasal 103 ayat (1) dan (5) Permenag/Kepala BPN 3/1997

Tags: