Pertanahan & Properti

Rumah Longsor, Begini Tanggung Jawab Developer

Rumah Longsor, Begini Tanggung Jawab <i>Developer</i>

Pertanyaan

Bisakah konsumen menuntut developer, di mana rumah yang dibeli di Semarang tanahnya longsor dan juga kasus rumah di Lempongsari. Di sini pembangunan rumah menggunakan jasa arsitek/kontraktor.

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Anda selaku konsumen dapat menuntut ganti rugi terhadap developer atas tanah longsor yang mengakibatkan kerusakan rumah Anda, jika terjadi atas dasar wanprestasi developer atau perbuatan melawan hukum jika developer memenuhi unsur-unsurnya.

Di sisi lain, saat ini terdapat kebijakan baru mengenai izin bangunan gedung yaitu persetujuan bangunan gedung yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

Pada prinsipnya Anda selaku konsumen dapat menuntut developer jika terjadi cidera janji atau wanprestasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”).

Wanprestasi dapat berupa 4 macam menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian yaitu (hal. 45):

  1. tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
  2. melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
  3. melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
  4. melakukan sesuatu yang menurut perjanjiannya tidak boleh dilakukannya.

Menyambung pertanyaan Anda, developer melakukan wanprestasi apabila tidak melaksanakan kewajibannya sesuai apa yang dijanjikannya dalam dokumen pemasaran jual beli rumah, brosur atau sarana promosi lainnya. Misalnya, terkait spesifikasi bangunan yang dibangun dan dijualnya atau juga pernyataan brosur pemasaran bahwa perumahan bebas banjir atau tidak rawan tanah longsor.

Dalam hal developer melakukan wanprestasi, maka ia dapat dituntut untuk membayar ganti rugi oleh konsumen. Sedangkan apabila memang terjadi atas suatu keadaan memaksa (force majeure), yaitu adanya keadaan di luar kekuasaannya, maka developer tidak dapat dimintakan pertanggungjawaban.

Mengenai force majeure ini beracuan pada Pasal 1244 dan Pasal 1245 KUH Perdata:

Pasal 1244 KUH Perdata

Debitur harus dihukum untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga bila ia tak dapat membuktikan bahwa tidak dilaksanakannya perikatan itu atau tidak tepatnya waktu dalam melaksanakan perikatan itu disebabkan oleh sesuatu hal yang tak terduga, yang tak dapat dipertanggungkan kepadanya walaupun tidak ada itikad buruk kepadanya.

Pasal 1245 KUH Perdata

Tidak ada penggantian biaya, kerugian dan bunga bila karena keadaan memaksa atau karena hal yang terjadi secara kebetulan, debitur terhalang untuk memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, atau melakukan suatu perbuatan yang terlarang baginya.

Untuk itu, Anda perlu memastikan fakta apakah longsor tersebut adalah murni karena peristiwa alam atau karena ada kesalahan developer dalam pelaksanaan pembangunan.

Di sisi lain, developer juga berpotensi melakukan perbuatan melawan hukum sebagaimana  tercantum dalam Pasal 1365 KUH Perdata.

Adapun unsur-unsur perbuatan melawan hukum menurut Munir Fuady dalam bukunya Perbuatan Melawan Hukum Pendekatan Kontemporer antara lain (hal. 10):

  1. adanya suatu perbuatan;
  2. perbuatan tersebut melawan hukum;
  3. adanya kesalahan dari pihak pelaku;
  4. adanya kerugian bagi korban;
  5. adanya hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian.

Perbuatan developer tersebut menjadi perbuatan melawan hukum jika memenuhi unsur-unsur di atas. Lebih lanjut, masih dari buku yang sama, unsur perbuatan tersebut melawan hukum ini diartikan dalam arti seluas-luasnya, meliputi (hal. 11):

  1. perbuatan yang melanggar undang-undang yang berlaku;
  2. yang melanggar hak orang lain yang dijamin oleh hukum;
  3. perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
  4. perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan (goede zeden);
  5. perbuatan yang bertentangan dengan sikap yang baik dalam bermasyarakat untuk memperhatikan kepentingan orang lain.

Sebagai contoh, terkait ketentuan pembangunan perumahan di antaranya membutuhkan Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”). Sebab bangunan gedung yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU 28/2002”), termasuk pula hunian atau tempat tinggal.[1]

Sementara itu, Pasal 51 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 05/PRT/M/2016 Tahun 2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung berbunyi:

Penyelenggaraan IMB untuk bangunan gedung yang dibangun kolektif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 huruf i, seperti bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal, dan rumah deret di satu kawasan, prinsipnya mengikuti proses penyelenggaraan IMB pada bangunan gedung tidak sederhana bukan untuk kepentingan umum.

Namun perlu diperhatikan, melalui UU Cipta Kerja, IMB kini dilaksanakan secara terpusat melalui sistem elektronik, sehingga tidak lagi memerlukan perizinan dan persetujuan dari masing-masing daerah.[2]

Tetapi perlu Anda ketahui, kini pemilik bangunan gedung wajib memiliki Persetujuan Bangunan Gedung (“PBG”)[3] yaitu perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.[4]

Namun apabila bangunan gedung yang telah memperoleh IMB dari pemerintah daerah kabupaten/kota sebelum PP 16/2021 berlaku, izinnya masih tetap berlaku sampai berakhirnya izin.[5]

Jika developer tidak memenuhi perizinan ini, ia dapat dikatakan melakukan perbuatan melawan hukum. Tidak hanya itu, setiap orang atau badan yang karena kelalaiannya melanggar ketentuan dalam UU 28/2002 sehingga mengakibatkan bangunan tidak laik fungsi dapat dipidana kurungan dan/atau pidana denda.[6]

Bahkan setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasana, sarana, utilitas umum yang diperjanjikan, dan standar.[7] Jika dilanggar, developer bisa dikenai sanksi administratif salah satunya pembangunan kembali.[8]

Kemudian menjawab pertanyaan Anda, kerusakan bangunan gedung bisa disebabkan oleh salah satunya bencana alam dapat dilakukan pekerjaan perawatan.[9] Baik pemilik atau pengelola bangunan gedung dapat menunjuk penyedia jasa konstruksi untuk melakukan perawatan bangunan gedung.[10]

Jadi menurut hemat kami, Anda perlu memastikan kembali mengenai siapa pihak penanggung jawab apabila terjadi kerusakan bangunan gedung rumah Anda itu akibat longsor.

Namun singkatnya, jika memang senyata-nyatanya ada pelanggaran dalam pelaksanaan pembangunan rumah yang dilakukan developer, misalnya telah diketahui tanah itu rawan longsor oleh developer sebelumnya, tapi tidak melakukan tindakan pencegahan khusus, maka Anda dapat meminta pertanggungjawaban dari developer tersebut.

Baca juga: Plafon Rumah Ambruk, Kontraktor atau Developer yang Bertanggungjawab?

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
  2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
  3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
  4. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan;
  5. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja;
  6. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

[1] Pasal 24 angka 1 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”) yang mengubah Pasal 1 angka 1 UU 28/2002

[2] Penjelasan Pasal 46 angka 3 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 14 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan

[3] Pasal 24 angka 38 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 40 ayat (2) huruf b UU 28/2002

[5] Pasal 346 ayat (2) PP 16/2021

[6] Pasal 47 ayat (1) UU 28/2002

[7] Pasal 50 angka 14 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 134 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU 1/2011”)

[8] Pasal 50 angka 15 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 150 UU 1/2011

[9] Pasal 66 ayat (2) dan (3) huruf c PP 16/2021

[10] Pasal 64 ayat (3) PP 16/2021

Tags: