Pertanahan & Properti

Status Properti Milik WNI yang Beralih Menjadi WNA

Bacaan 7 Menit
Status Properti Milik WNI yang Beralih Menjadi WNA

Pertanyaan

Saya ingin bertanya mengenai WNI yang akan segera menjadi WNA, bagaimana dari segi hukum mengenai warisan properti-propertinya?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Secara umum, Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang berpindah kewarganegaraan menjadi Warga Negara Asing (“WNA”) harus melepaskan hak atas tanah yang ia pegang selambat-lambatnya 1 tahun dihitung sejak ia kehilangan status sebagai WNI, kecuali untuk hak sewa dan hak pakai yang memang dibolehkan untuk WNA.
 
Apabila WNA tersebut tetap tinggal di Indonesia, maka ia dapat memiliki hak pakai atas rumah tempat tinggal dan dapat diberikan hak milik atas satuan rumah susun.
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini. Anda juga bisa konsultasikan langsung masalah ini secara lebih spesifik dan personal dengan advokat hukum berpengalaman di sini.

Ulasan Lengkap

 
Definisi Properti
Untuk mendefinisikan properti dalam pertanyaan Anda, kami merujuk pada Pasal 1 angka 2 Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-Dag/Per/7/2017 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (“Permendag 51/2017”) yang menjelaskan bahwa properti adalah harta berupa tanah dan/atau bangunan serta sarana dan prasarana lain yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan tersebut.
 
Dengan demikian, kami akan menjawab pertanyaan Anda berdasarkan definisi tersebut, dan menguraikan hukum terkait properti yaitu tanah dan/atau bangunan di atasnya, seperti rumah dan satuan rumah susun bagi Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang akan segera menjadi Warga Negara Asing (“WNA”).  
 
Status Kepemilikan Hak atas Tanah bagi WNA
Hak-hak atas tanah untuk individu yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) adalah:[1]
  1. hak milik;
  2. hak guna-usaha;
  3. hak guna-bangunan;
  4. hak pakai;
  5. hak sewa;
  6. hak membuka tanah;
  7. hak memungut-hasil hutan;
  8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang.
 
Sebagaimana yang pernah dijelaskan dalam artikel Jenis-jenis Hak atas Tanah dan yang Dapat Menjadi Pemegangnya, menurut H. M. Arba dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia (hal. 97 & 126) hak-hak tersebut adalah hak individual atas tanah yang bersifat primer. Anda juga dapat membaca lebih lanjut ketentuan dan pengertian mengenai tiap-tiap jenis hak atas tanah dalam artikel tersebut.
 
Menyambung ke pertanyaan Anda, ketika seorang WNI beralih status menjadi WNA, maka terdapat beberapa hak atas tanah yang tidak dapat lagi dimiliki dan harus segera dilepaskan.
 
Hal ini dikarenakan, sebagaimana yang dijelaskan dalam artikel Hak Atas Tanah dan Rumah Tinggal WNA, berdasarkan UUPA, status kepemilikan tanah dan bangunan yang dapat diberikan bagi WNA yang tinggal di Indonesia hanyalah sebatas hak pakai[2] dan hak sewa.[3]
 
Sehingga, selain kedua hak tersebut, hak atas tanah yang dipunyai oleh WNI harus dilepas apabila ia memutuskan untuk menjadi WNA.
 
Ketentuan ini ditegaskan dalam Pasal 21 UUPA sebagai berikut:
Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
 
Ketentuan di atas mengatur tegas bahwa WNI yang mempunyai hak milik atas tanah kemudian beralih menjadi WNA wajib melepaskan hak tersebut dalam jangka waktu 1 tahun setelah hilangnya kewarganeraannya.
 
Sebagaimana ketentuan untuk hak milik atas tanah, UUPA juga menegaskan bahwa pemegang hak guna usaha (“HGU”) dan hak guna bangunan (“HGB”) yang tidak lagi memenuhi syarat untuk mempunyai kedua hak tersebut, wajib untuk melepaskannya selambat-lambatnya dalam jangka waktu 1 tahun atau hak tersebut akan hapus karena hukum.[4]
 
Status Kepemilikan Rumah dan Satuan Rumah Susun (“Sarusun”) bagi WNA
WNA yang memiliki izin tinggal di Indonesia hanya dapat memiliki rumah dengan hak pakai atau hak pakai di atas hak milik,[5] akan tetapi ia dapat memiki sarusun yang dibangun atas bidang tanah hak pakai[6] dan juga dapat diberikan hak milik atas sarusun apabila mempunyai izin sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.[7]
 
Adapun yang dimaksud dengan hak milik atas sarusun adalah hak kepemilikan atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[8]
 
 
Rumah tempat tinggal yang dimiliki oleh Orang Asing di atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan karena jual beli, hibah, tukar menukar, dan lelang, serta cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah, maka tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan tersebut menjadi Tanah Negara yang langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai kepada Orang Asing yang bersangkutan.
 
Dari ketentuan tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa jika pada awalnya sebuah rumah tempat tinggal di atas tanah hak milik dan HGB kemudian dipindahkan kepada orang asing, maka tanah tersebut otomatis menjadi tanah negara dan orang asing tersebut diberi hak pakai.
 
Sehingga, dapat disimpulkan juga apabila semula seorang WNI memiliki rumah tempat tinggal di atas tanah hak milik atau HGB, maka ketika ia menjadi WNA yang memiliki izin tinggal di Indonesia hak tersebut juga harus diubah menjadi hak pakai.
 
Adapun apabila WNI yang menjadi WNA mempunyai hak milik atas sarusun, maka hak tersebut tidak perlu dialihkan/dilepas karena WNA juga diperbolehkan mempunyai hak tersebut menurut UU Cipta Kerja namun dengan izin tertentu sesuai peraturan perundang-undangan.
 
Warisan Properti Milik WNA
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) menjelaskan bahwa pewarisan hanya terjadi karena kematian.[9] Sehingga, kami asumsikan bahwa yang Anda maksud dengan bagaimana warisan properti-properti WNI yang menjadi WNA adalah pewarisan terhadap properti orang yang menjadi WNA tersebut apabila ia meninggal.
 
Permen ATR/BPN 26/2016 mengatur bahwa rumah tempat tinggal atau hunian dengan hak pakai dapat diwariskan.[10] Akan tetapi, jika ahli warisnya juga merupakan WNA, maka ahli waris tersebut harus mempunyai izin tinggal di Indonesia sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.[11]
 
Sedangkan untuk hak milik atas sarusun juga dapat dialihkan[12] sehingga memungkinkan untuk diwariskan kepada ahli waris.
 
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan advokat berpengalaman di sini.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 

[1] Pasal 16 ayat (1) UUPA
[2] Pasal 42 UUPA
[3] Pasal 45 UUPA
[4] Pasal 30 ayat (2) jo. Pasal 36 ayat (2) UU 5/1960
[6] Pasal 4 huruf b  PP 103/2015
[7] Pasal 144 ayat (1) huruf c Undang-Undang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”)
[8] Pasal 143 UU Cipta Kerja
[9] Pasal 830 KUH Perdata
[10] Pasal 3 ayat 2 Permen ATR/BPN 26/2016
[11] Pasal 3 ayat 3 Permen ATR/BPN 26/2016
[12] Pasal 144 ayat (2) UU Cipta Kerja