Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah karena Pewarisan

PERTANYAAN

Kami memiliki Sertifikat Hak Milik (warisan dari ibu) yang akan dibalik nama ke para ahli waris. Sebelum kami sempat membalik nama ke masing-masing ahli waris, salah satu ahli waris meninggal dunia (bapak kami), bagaimana caranya untuk dapat kami membaliknamakan sertifikat tersebut ke masing-masing ahli waris?

INTISARI JAWABAN

Hak atas tanah pada dasarnya bisa beralih atau berpindah karena pewarisan. Peralihan hak atas tanah karena pewarisan ini terjadi ketika pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Maka, sejak saat itu, para ahli waris menjadi pemegang haknya yang baru. Mengenai siapa yang menjadi ahli waris diatur di dalam hukum perdata yang berlaku bagi pewaris.

Jika terjadi peralihan hak karena pewarisan, maka wajib dilakukan pendaftaran yang umumnya dikenal dengan istilah balik nama sertifikat tanah. Lalu, apa saja syarat balik nama sertifikat tanah karena pewarisan?

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan yang dibuat oleh Richard Tulus Manurung, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada 5 September 2017.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Sebelum menjawab pokok pertanyaan Anda, perlu kami sampaikan bahwa Sertifikat Hak Milik (“SHM”) yang dimiliki ibu Anda merupakan bentuk bukti kepemilikan hak atas tanah.

Menurut Pasal 32 PP 24/1997, pengertian sertifikat adalah surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

Hak atas tanah pada dasarnya bisa beralih atau berpindah karena pewarisan. Peralihan hak atas tanah karena pewarisan ini terjadi karena hukum ketika pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Maka, sejak saat itu, para ahli waris menjadi pemegang haknya yang baru. Mengenai siapa yang menjadi ahli waris diatur di dalam hukum perdata yang berlaku bagi pewaris.

Jika terjadi peralihan hak karena pewarisan, maka wajib dilakukan pendaftaran, dalam rangka memberikan perlindungan hukum bagi para ahli waris dan demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah. Perubahan kepemilikan ketika pendaftaran hak atas tanah tersebut, umumnya dikenal dengan istilah balik nama sertifikat tanah.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah karena Pewarisan

1. Membuat Surat Kematian dan Surat Tanda Bukti Ahli Waris

Hal ini mengacu pada ketentuan Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997 yang berbunyi:

Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli warisnya.

Surat kematian tersebut dibuat oleh kepala desa/lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lainnya yang berwenang.

Sementara itu, surat tanda bukti ahli waris dapat berupa:

• Wasiat dari pewaris

Berdasarkan Pasal 875 KUH Perdata, surat wasiat atau testament sebagai suatu akta yang memuat pernyataan seseorang tentang apa yang dikehendakinya akan terjadi setelah ia meninggal dunia, dan yang olehnya dapat dicabut kembali lagi.

• Putusan pengadilan

Penentuan siapa yang dapat menjadi ahli waris, salah satunya dapat dilakukan melalui permohonan penetapan ahli waris yang dikeluarkan oleh pengadilan, baik Pengadilan Agama maupun Pengadilan Negeri.

• Penetapan hakim/ketua pengadilan
• Surat pernyataan ahli waris oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh dua orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia.
• Akta keterangan hak mewaris yang diterbitkan oleh notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia.
• Surat keterangan waris yang dikeluarkan oleh Balai Harta Peninggalan (BHP).

2. Mengajukan Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah

Menurut Pasal 111 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN 16/2021, untuk melakukan permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah, ahli waris atau kuasanya perlu melampirkan:

• Sertifikat hak atas tanah, dalam hal ini adalah SHM atas nama pewaris atau alat bukti pemilikan tanah lainnya.
• Surat kematian atas nama pemegang hak yang tercantum dalam SHM dari kepala desa/lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lainnya yang berwenang.
• Surat tanda bukti sebagai ahli waris.
• Surat kuasa tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan ahli waris yang bersangkutan.
• Bukti identitas ahli waris.

3. Membayar BPHTB karena Pewarisan

Pendaftaran perolehan hak karena waris dan hibah wasiat baru bisa dilakukan jika wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”).

Adapun, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dan tarif BPHTB tersebut ditetapkan dengan perda masing-masing daerah.

Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak. Dalam konteks hibah wasiat atau waris, maka nilai objek pajak ditetapkan berdasarkan nilai pasar. Jika nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya waris (perolehan), dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.

4. Melakukan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Ke Seluruh Ahli Waris

Dikutip dari Peralihan Hak Pewarisan (ATR/BPN), para ahli waris dapat melakukan proses balik nama sertifikat tanah atau SHM di Kantor Badan Pertanahan Nasional dengan persyaratan sebagai berikut:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup.
2. Surat kuasa apabila dikuasakan.
3. Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP/KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
4. Sertifikat asli.
5. Surat keterangan waris sesuai peraturan perundang-undangan.
6. Akta wasiat notariel.
7. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

Penyerahan bukti SBB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp60 juta bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

5. Membuat Akta Pembagian Harta Bersama (APHB)

Jika ahli waris terdiri atas beberapa orang, maka dilakukan balik nama sertifikat menjadi atas nama para ahli waris. Tanah tersebut belum bisa dialihkan oleh para ahli waris kepada pihak lain karena kepemilikan bersama.

Namun, jika para pemegang hak ingin mengakhiri kepemilikan bersama dengan membagi tanah tersebut, maka lebih terlebih dahulu perlu ada kesepakatan para ahli waris yang dituangkan dalam APHB.

APHB tersebut dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana diatur berdasarkan Pasal 51 ayat (1) PP 24/1997, yang berbunyi:

Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak tersebut.

6. Kemudian, jika para ahli waris (pemegang hak) ingin melakukan pemecahan sertifikat tanah, maka Anda dapat membaca langkah selengkapnya dalam artikel Cara Pemecahan Sertifikat Tanah karena Pewarisan.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama dan diubah kedua kalinya dengan Undang-Undang Nomor 50 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama;
3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
5. Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Waris dan Hibah Wasiat;
6. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan diubah kedua kalinya dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah kemudian diubah ketiga kalinya dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Referensi:

1. Beatrix Benni dkk. Pembuatan Akta Pembagian Hak Bersama dalam Peralihan Tanah karena Pewarisan di Kota Bukittinggi. Jurnal Cendekia Hukum, Vol. 5 No. 1, 2019;
2. Peralihan Hak Pewarisan (ATR/BPN) yang diakses pada Jumat, 2 Agustus 2024, pukul 15.01 WIB.