Personalisasi
Halo,
Anda,

Segera Upgrade paket berlangganan Anda.
Dapatkan fitur lebih lengkap
Profil
Ada pertanyaan? Hubungi Kami
Bahasa
id-flag
en-flag

Tanah Warisan Belum Bersertifikat, Begini Cara Mengurusnya

Share
copy-paste Share Icon
Pertanahan & Properti

Tanah Warisan Belum Bersertifikat, Begini Cara Mengurusnya

Tanah Warisan Belum Bersertifikat, Begini Cara Mengurusnya
Renata Christha Auli, S.H.Si Pokrol
Si Pokrol
Bacaan 10 Menit
Tanah Warisan Belum Bersertifikat, Begini Cara Mengurusnya

PERTANYAAN

Kami memiliki sebidang tanah yang berasal dari tanah warisan. Namun, tanah tersebut belum mempunyai surat-surat kepemilikan seperti sertifikat tanah, melainkan hanya sebatas pengukuran luasnya saja dan yang mewarisi tanah tersebut sudah meninggal. Pertanyaannya, surat apa saja yang wajib kami miliki jika hendak melakukan jual beli tanah? Bagaimana proses pembuatan akta dan suratnya dan berapa besar biaya yang diperlukan sesuai hukum yang berlaku?

DAFTAR ISI

    INTISARI JAWABAN

    Pada dasarnya berkaitan dengan warisan tanah, maka Anda perlu mengurus Surat Kematian dan Surat Keterangan Ahli Waris untuk menandakan pihak yang berhak atas warisan tersebut. Dalam hal akan dilakukan jual beli tanah, setelah ditetapkan siapa yang menjadi ahli waris, barulah dapat dibuat surat peralihannya dengan menggunakan prosedur jual beli tanah.

    Selain itu, Anda juga harus mengajukan permohonan sertifikat tanah atas tanah yang belum memiliki surat kepemilikan. Lantas, apa dasar hukum selengkapnya?

    Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini

    ULASAN LENGKAP

    Terima kasih atas pertanyaan Anda.

    Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Jika Membeli Tanah Warisan yang Belum Bersertifikat yang ditulis oleh Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn. dan dipublikasikan pada Jumat, 18 Oktober 2013.

    KLINIK TERKAIT

    Sanksi Memalsukan KTP Orang Lain untuk Jual Beli Tanah

    Sanksi Memalsukan KTP Orang Lain untuk Jual Beli Tanah

    Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

    Berdasarkan informasi yang Anda berikan, terdapat beberapa tahapan yang harus dilakukan guna mendapatkan surat-surat yang dibutuhkan antara lain:

    Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
    1. Pengurusan Surat Kematian;
    2. Pengurusan Surat Keterangan Ahli Waris; dan
    3. Pembuatan Akta Jual Beli.

    Berikut masing-masing ulasannya.

    Pengurusan Surat Kematian

    Disarikan dari artikel Dasar Hukum Penerbitan Surat Keterangan Kematian oleh Kelurahan, untuk membuktikan seseorang telah meninggal dunia maka diperlukan pencatatan kematian yang dilaporkan oleh ketua Rukun Tetangga (“RT”) atau nama lainnya di domisili penduduk kepada Instansi Pelaksana setempat.[1]

    Adapun yang dimaksud dengan Instansi Pelaksana adalah perangkat pemerintah kabupaten/kota yang bertanggung jawab dan berwenang melaksanakan pelayanan dalam urusan Administrasi Kependudukan.[2] Lalu, atas laporan yang diberikan, Pejabat Pencatatan Sipil mencatat laporan tersebut pada Register Akta Kematian dan menerbitkan Kutipan Akta Kematian yang dilakukan berdasarkan keterangan kematian dari pihak yang berwenang.[3]

    Dikutip dari artikel Cara Mengurus Surat Keterangan Ahli Waris Beserta Contohnya, surat kematian juga dapat menjadi bukti untuk mengubah nama kepemilikan dari harta yang diwariskan, keterangan mengenai pewaris dan hak ahli waris, melindungi harta pewaris, dan menghindari penyalahgunaan wewenang.

    Pengurusan Surat Keterangan Ahli Waris

    Pada dasarnya pewarisan identik dikaitkan dengan hak kebendaan.[4] Kemudian, syarat dari terjadinya pewarisan adalah adanya seseorang yang meninggal dunia dan meninggalkan orang yang masih hidup sejumlah harta kekayaan.[5] Hal tersebut sejalan dengan Pasal 830 KUHPerdata yang mengatur bahwa pewarisan hanya terjadi karena kematian. Dalam hal ini, untuk membuktikan pihak yang berhak atas harta waris yang ditinggalkan oleh seseorang yang telah meninggal (pewaris) karena adanya kematian, maka harus dibuatkan  Surat Keterangan Ahli Waris

    Pasal 111 ayat (1) huruf c Permen ATR/Kepala BPN 16/2021 menerangkan bahwa surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa:

    1. wasiat dari pewaris;
    2. putusan pengadilan;
    3. penetapan hakim/ketua pengadilan;
    4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;
    5. akta keterangan hak mewaris dari notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia; atau
    6. surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan (“BHP”).

    Sebagai informasi, tanda bukti nomor 4 merupakan surat pernyataan yang dapat dibuat oleh Warga Negara Indonesia (“WNI”) bukan keturunan asing. Bagi warga negara keturunan dengan pewaris yang berasal dari golongan Eropa atau Tionghoa perlu mendapatkan tanda bukti nomor 5, yaitu akta keterangan hak mewaris dari notaris. Kemudian, golongan timur lainnya (Arab, India, dsb.) perlu mendapatkan tanda bukti nomor 6 (surat keterangan waris dari BHP). Hal tersebut sebagaimana diatur dalam Lampiran SEMA 171/1991.

    Pembuatan Akta Jual Beli

    Setelah ditetapkan siapa yang menjadi ahli waris, barulah dapat dibuat surat peralihannya dengan menggunakan prosedur jual beli tanah. Maka, yang perlu dilakukan adalah membuat akta jual beli. Balik nama sertifikat tanah karena jual beli merupakan bagian dari perubahan data yuridis berupa peralihan hak karena jual beli.[6]

    Disarikan dari artikel Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Karena Jual Beli, peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan Akta Jual Beli (“AJB”) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Akta juga bisa tidak dibuat oleh PPAT dalam keadaan tertentu yaitu untuk daerah-daerah terpencil yang belum ditunjuk PPAT, melainkan didaftarkan pemindahan hak atas tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan, dengan dibuktikan oleh akta yang tidak dibuat oleh PPAT tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.[7]

    Pembuatan akta jual beli dihadiri para pihak yang melakukan jual beli dan disaksikan minimal dua saksi.[8] Kemudian, selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya AJB, PPAT harus menyampaikan akta dan dokumen terkait untuk didaftarkan ke kantor pertanahan.[9]

    Pendaftaran Tanah

    Menjawab pertanyaan Anda terkait tanah yang belum mempunyai surat kepemilikan, maka dapat diajukan permohonan pendaftaran tanah terlebih dahulu. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik, yang dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.[10] Kemudian, kegiatan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali diproses melalui tahapan kegiatan:[11]

    1. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik

    Pengumpulan dan pengolahan data fisik dapat dilaksanakan secara virtual dengan memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi. Lalu, bidang tanah hasil pengumpulan dan pengolahan data fisik dipetakan pada Peta Pendaftaran menggunakan Sistem Elektronik.[12] Selanjutnya, hasil kegiatan pemetaan bidang tanah pada Peta Pendaftaran dituangkan menjadi surat ukur elektronik dalam bentuk Blok Data dan disahkan dengan tanda tangan elektronik oleh pejabat yang berwenang.[13]

    1. Penelitian Data Yuridis

    Penelitian data yuridis dilakukan secara virtual dengan meneliti/memeriksa data yuridis bidang tanah terhadap alat bukti mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis maupun tidak tertulis berupa keterangan saksi dan/atau keterangan yang bersangkutan yang ditunjukkan oleh pemegang hak/nazhir atau kuasanya.[14]

    Adapun hasil dari kegiatan penelitian data yuridis yaitu:[15]

    1. risalah penelitian data yuridis/pemeriksaan tanah;
    2. pengumuman daftar data yuridis dan data fisik bidang tanah;
    3. berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis atau keputusan penetapan hak; dan/atau
    4. dokumen lainnya yang merupakan dokumen pendukung hasil kegiatan penelitian data yuridis.

     

    1. Pembukuan Hak dan Penerbitan Sertifikat Elektronik

    Selanjutnya, pada dasarnya terhadap hak atas tanah dilakukan pembukuan hak dalam Buku Tanah.[16] Kegiatan pembukuan hak tersebut dilakukan oleh pejabat yang ditunjuk
    dengan:[17]

    1. memeriksa kesesuaian data yuridis; dan
    2. mengutip letak bidang tanah pada Peta Pendaftaran melalui sistem elektronik.

    Kegiatan pembukuan hak diatas juga menghasilkan Buku Tanah Elektronik (“BT-el”) yang pengesahannya dilakukan sekaligus pada sertifikat elektronik. Sertifikat elektronik tersebut diterbitkan dalam bentuk dokumen elektronik dan disahkan dengan tanda tangan elektronik oleh pejabat yang berwenang.[18]

    Untuk proses penyertifikatan tersebut, Anda juga dapat melakukannya dengan langsung mendatangi Kantor Pertanahan setempat atau melalui jasa PPAT di tempat tanah tersebut berada. Setelah adanya sertifikat dan Surat Keterangan Ahli Waris, maka dapat dilakukan balik nama.

    Kemudian, disarikan dari artikel Cara Membuat Sertifikat Tanah Secara Mandiri, dokumen yang diperlukan untuk membuat sertifikat tanah hak milik adalah:

    1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup;
    2. Surat kuasa apabila dikuasakan;
    3. Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
    4. Bukti asli perolehan tanah atau alas hak;
    5. Surat-surat bukti asli pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (Rumah Gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah;
    6. Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak);
    7. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayang uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

    Selanjutnya menjawab pertanyaan Anda terkait biaya, seiring dengan perkembangan teknologi dan informasi, masyarakat menginginkan kemudahan dalam pemenuhan kebutuhan, salah satunya terkait pertanahan. Kini, ada cara membuat sertifikat tanah secara mandiri, yakni dengan mengunduh aplikasi Sentuh Tanahku melalui App Store atau Google Play Store.

    Berdasarkan Sekilas Mengenal Aplikasi Sentuh Tanahku, Kementerian Keuangan RI, aplikasi sentuh tanahku ini diluncurkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“ATR BPN”) dalam rangka membantu masyarakat untuk mengakses informasi tentang pertanahan dengan mudah. Sentuh Tanahku memberikan informasi syarat-syarat pengurusan pelayanan pertanahan beserta simulasi biaya yang interaktif.

    Baca juga: Ini Langkah-Langkah Mengurus Sertifikat Tanah Warisan

    Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

    Dasar Hukum:

    1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
    2. Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2013 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2006 tentang Administrasi Kependudukan;
    3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997  tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah;
    4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pertanahan;
    5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik Dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah;
    6. Surat Mahkamah Agung Nomor MA/KUMDIL/171/V/K/1991 Tahun 1991 tentang Fatwa Sehubungan Dengan Permohonan Penetapan Ahli Waris.

    Referensi:

    1. Eman Suparman. Hukum Waris Di Indonesia Dalam Perspektif Islam, Adat, dan BW. Bandung : Refika Aditama, 2018;
    2. Yayu Palayukan (et.al). Tanggung Jawab Ahli Waris Terhadap Harta Warisan Pewaris Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jurnal Lex Privatum, Vol. IX, No. 4,  April 2021;
    3. Sekilas Mengenal Aplikasi Sentuh Tanahku, Kementerian Keuangan RI, diakses pada Senin, 18 September 2023, pukul 16.26 WIB.

    [1] Pasal 44 ayat (1) Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2013 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2006 tentang Administrasi Kependudukan (“UU 24/2013”).

    [2] Pasal 1 angka 7 UU 24/2013.

    [3] Pasal 44 ayat (2) dan (3) UU 24/2013.

    [4] Yayu Palayukan (et.al). Tanggung Jawab Ahli Waris Terhadap Harta Warisan Pewaris Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jurnal Lex Privatum, Vol. IX, No. 4,  April 2021, hal. 130.

    [5] Eman Suparman. Hukum Waris Di Indonesia Dalam Perspektif Islam, Adat, dan BW. Bandung : Refika Aditama, 2018.

    [7] Pasal 37 dan penjelasannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”).

    [8] Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997.

    [9] Pasal 40 ayat (1) PP 24/1997.

    [10] Pasal 13 ayat (1) dan (4) PP 24/1997.

    [11] Pasal 10 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik Dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah (“Permen ATR/Kepala BPN 3/2023”).

    [12] Pasal 11 Permen ATR/Kepala BPN 3/2023.

    [13] Pasal 12 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN 3/2023.

    [14] Pasal 14 ayat (1) dan (2) Permen ATR/Kepala BPN 3/2023.

    [15] Pasal 14 ayat (3) Permen ATR/Kepala BPN 3/2023.

    [16] Pasal 15 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN 3/2023.

    [17] Pasal 16 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN 3/2023.

    [18] Pasal 17 ayat (1) dan (2) Permen ATR/Kepala BPN 3/2023.

    Tags

    pendaftaran tanah
    jual beli tanah

    Punya Masalah Hukum yang sedang dihadapi?

    atauMulai dari Rp 30.000
    Baca DisclaimerPowered byempty result

    TIPS HUKUM

    Cara Mengurus Surat Cerai dan Langkah Mengajukan Gugatannya

    24 Mar, 2023 Bacaan 10 Menit
    logo channelbox

    Dapatkan info berbagai lowongan kerja hukum terbaru di Indonesia!

    Kunjungi

    Butuh lebih banyak artikel?

    Pantau Kewajiban Hukum
    Perusahaan Anda Di Sini!