Jumat, 19 January 2018
Pertanyaan :
Prosedur Hibah Tanah dan Bangunan kepada Keluarga
Bila seorang kakak kandung ingin menghibahkan tanah serta bangunannya kepada adik kandungnya, bagaimana cara yang sesuai dengan undang-undang? Dan bagaimana penghitungan pajaknya bagi kedua belah pihak?
Jawaban :

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Tri Jata Ayu Pramesti, S.H. dan pernah dipublikasikan pada Senin, 23 September 2013.

 

Intisari:

 

 

Setiap pemberian hibah tanah dan bangunan harus dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), yakni berupa akta hibah. Jadi, bila seorang kakak ingin menghibahkan tanah serta bangunannya kepada adik kandungnya, hibah itu wajib dibuatkan akta hibah oleh PPAT. Selain itu, perbuatan penghibahan itu dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua saksi.

 

Atas hibah tanah dan bangunan ini, kakak sebagai pemberi hibah dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”) sebesar 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (dalam hal ini nilai pasar bagi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui hibah).

 

Selain itu, adik sebagai penerima hibah dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) paling tinggi sebesar 5% (lima persen).

 

Bagaimana penghitungan PPh dan BPHTB-nya? Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Arti Hibah

Di dalam hukum positif, mengenai hibah diatur dalam Pasal 1666 – Pasal 1693 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”). Pengertian hibah terdapat dalam Pasal 1666 KUHPerdata, yaitu suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali, untuk kepentingan seseorang yang menerima penyerahan barang itu. Undang-undang hanya mengakui penghibahan-penghibahan antara orang-orang yang masih hidup.

 

Syarat, Tata Cara, dan Akta Hibah

Berikut kami uraikan syarat dan tata cara hibah berdasarkan KUHPerdata:

1. Semua orang boleh memberikan dan menerima hibah kecuali mereka yang oleh undang-undang dinyatakan tidak mampu untuk itu. Anak-anak di bawah umur juga tidak boleh menghibahkan sesuatu kecuali dalam hal yang ditetapkan dalam bab ke tujuh dari buku ke satu KUHPerdata;[1]

2. Suatu hibah harus dilakukan dengan suatu akta notaris yang aslinya disimpan oleh notaris;[2]

3. Suatu hibah mengikat si penghibah atau menerbitkan suatu akibat mulai dari penghibahan dengan kata-kata yang tegas yang diterima oleh si penerima hibah;[3]

4. Penghibahan kepada orang yang belum dewasa yang berada di bawah kekuasaan orang tua harus diterima oleh orang yang melakukan kekuasaan orang tua. Hibah kepada anak-anak di bawah umur yang masih di bawah perwalian atau kepada orang yang ada di bawah pengampuan, harus diterima oleh wali atau pengampunya yang telah diberi kuasa oleh Pengadilan Negeri. [4]

 

Sebelum lahirnya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), bagi mereka yang tunduk kepada KUHPerdata, akta hibah harus dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris sebagaimana yang kami sebutkan di atas. Namun, setelah lahirnya PP 24/1997, setiap pemberian hibah tanah dan bangunan harus dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

 

Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997:

 

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

 

Pembuatan akta hibah ini dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.[5]

 

Dari ketentuan di atas dapat diketahui bahwa hibah tanah tersebut harus dituangkan dalam sebuah akta yang dibuat oleh PPAT, yakni berupa akta hibah. Jadi, bila seorang kakak ingin menghibahkan tanah serta bangunannya kepada adik kandungnya seperti dalam cerita Anda, hibah itu wajib dibuatkan akta hibah oleh PPAT. Selain itu, perbuatan penghibahan itu dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua saksi.

 

Selanjutnya, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar dan PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta ke Kantor Pertanahan kepada para pihak yang bersangkutan.[6]

 

Mengenai bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT (termasuk akta hibah) terdapat dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Anda dapat simak pula penjelasan terkait ini dalam artikel Perubahan Blangko Akta-akta PPAT (AJB, Akta Hibah, APHT dll.).

 

Pajak Penghasilan

Kemudian, kami akan menjawab pertanyaan Anda lainnya mengenai bagaimana penghitungan pajak bagi tanah dan bangunan yang dihibahkan. Hibah atas Tanah dan/atau Bangunan dari kakak ke adik kandungnya merupakan objek Pajak Penghasilan, hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 4 ayat (3) huruf a angka 2 Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan (“UU 36/2008”) yang menyatakan:

 

Yang dikecualikan dari objek pajak adalah: harta hibahan yang diterima oleh keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan. sepanjang tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan di antara pihak-pihak yang bersangkutan.”

 

Yang dimaksud dengan “keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat” adalah hubungan darah antara ayah atau ibu dengan anaknya. Hubungan kakak dengan adiknya bukanlah hubungan yang dimaksud. Oleh karena itu, mengacu ketentuan di atas, maka pajak penghasilan dikenakan terhadap hibah yang diberikan kakak ke adik kandungnya. Dengan kata lain, hibah tanah dan bangunan yang dilakukan oleh kakak kepada adik kandungnya merupakan objek Pajak Penghasilan (“PPh”).

 

Mengenai PPh atas hibah tanah dan/atau bangunan yang diterima oleh adik kandung tersebut dapat dilihat lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya (“PP 34/2016”). Pasal 1 ayat (1) dan (2) PP 34/2016 mengatur sebagai berikut:

 

(1) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

a. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau

b. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.

(2) Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

 

Besarnya PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.[7] Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.[8]

 

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh, salah satunya adalah orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.[9]

 

Selain PPh yang dikenakan terhadap kakak sebagai pemberi hibah, terhadap adik kandung yang menjadi penerima hibah atas tanah dan/atau bangunan ini dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”).

 

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atas Hibah

Berdasarkan Pasal 1 angka 41 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“UU 28/2009”), BPHTB yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Objek Pajak BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang meliputi:[10]

a. pemindahan hak karena:

1) jual beli;

2) tukar menukar;

3) hibah;

4) hibah wasiat;

5) waris;

6) pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;

7) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

8) penunjukan pembeli dalam lelang;

9) pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

10) penggabungan usaha;

11) peleburan usaha;

12) pemekaran usaha; atau

13) hadiah.

b. pemberian hak baru karena:

1) kelanjutan pelepasan hak; atau

2) di luar pelepasan hak.

 

Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen). Tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah.[11] Untuk itu, mengenai BPTHB Anda perlu melihat kembali peraturan di daerah setempat.

 

Seperti misalnya di DKI Jakarta, BPHTB diatur dalam Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 18 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (“Perda DKI Jakarta 18/2010”) serta Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 112 Tahun 2011 tentang Prosedur Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 13 Tahun 2016 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Gubernur Nomor 112 Tahun 2011 tentang Prosedur Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (“Pergub 13/2016”).

 

Berdasarkan Perda DKI Jakarta 18/2010, tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% (lima persen).[12] Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. Dalam hal hibah, maka Nilai Perolehan Objek Pajaknya adalah nilai pasar.[13] Saat terutangnya pajak BPHTB ditetapkan untuk hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.[14]

 

Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak (nilai pasar) tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”) yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.[15]

 

Cara Menghitung BPHTB Hibah:[16]

Tarif BPTHB x (Nilai Pasar/NJOP – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

 

Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (“NPOPTKP”) ditetapkan sebagai berikut:[17]

a. besaran Rp 80 juta untuk setiap Wajib Pajak; dan

b. besaran Rp 350 juta untuk Waris dan Hibah Wasiat.

 

Pengenaan 0% atas BPHTB di Jakarta

Akan tetapi, perlu diketahui bahwa ada pengenaan 0% atas BPHTB terhadap perolehan hak untuk pertama kali meliputi pemindahan hak (termasuk karena hibah) dan pemberian hak baru, sebagaimana diatur dalam Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 126 Tahun 2017 tentang Pengenaan 0% (Nol Persen) Atas Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Terhadap Perolehan Hak Pertama Kali dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (Dua Miliar Rupiah) (“Pergub DKI Jakarta 126/2017”).

 

Pengenaan 0% atas BPHTB terhadap perolehan hak pertama kali karena pemindahan hak atau pemberian hak baru ini hanya berlaku bagi wajib pajak orang pribadi, yang merupakan Warga Negara Indonesia yang berdomisili di Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta paling sedikit selama 2 (dua) tahun berturut-turut, serta dengan Nilai Perolehan Objek Pajak sampai dengan Rp2 miliar.[18]

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;

3. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah;

4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

5. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya

6. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

7. Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 18 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan;

8. Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 112 Tahun 2011 tentang Prosedur Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir oleh Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 13 Tahun 2016 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Gubernur Nomor 112 Tahun 2011 tentang Prosedur Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan;

9. Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 126 Tahun 2017 tentang Pengenaan 0% (Nol Persen) Atas Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Terhadap Perolehan Hak Pertama Kali Dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Sampai Dengan RP2.000.000.000,00 (Dua Miliar Rupiah).

 

 

 

[1] Pasal 1677 KUHPerdata

[2] Pasal 1682 KUHPerdata

[3] Pasal 1683 KUHPerdata

[4] Pasal 1685 KUHPerdata

[5] Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997

[6] Pasal 40 PP 24/1997

[7] Pasal 2 ayat (1) huruf a PP 34/2016

[8] Pasal 2 ayat (2) huruf e PP 34/2016

[9] Pasal 6 huruf a PP 34/2016

[10] Pasal 85 ayat (1) dan (2) UU 28/2009

[11] Pasal 88 UU 28/2009

[12] Pasal 6 Perda DKI Jakarta 18/2010

[13] Pasal 87 ayat (1) dan (2) huruf c UU 28/2009

[14] Pasal 90 ayat (1) huruf c UU 28/2009

[15] Pasal 87 ayat (3) UU 28/2009 dan Pasal 5 ayat (3) Perda DKI Jakarta 18/2010

[16] Pasal 89 ayat (1) UU 28/2009 dan Pasal 7 Perda DKI Jakarta 18/2010

[17] Pasal 13 ayat (1) Pergub 13/2016

[18] Pasal 3 Pergub DKI Jakarta 126/2017



Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
MITRA : Bung Pokrol
Tri Jata Ayu Pramesti mendapatkan gelar sarjana hukum dari Universitas Indonesia pada 2011 dengan mengambil Program Kekhususan IV (Hukum tentang Kegiatan Ekonomi).