Kami pemilik salah satu restoran dengan status kontrak sewa 5 tahun pada pemilik (saat ini baru terpakai 1 tahun). Kondisi saat ini pemilik melakukan gangguan-gangguan dengan tujuan mengusir kami (mereka mendapatkan penyewa baru dengan harga lebih tinggi). Gangguan-gangguan tersebut berupa; 1. intimidasi surat-surat yang mereka keluarkan; 2. mengusir kontraktor yang sedang melakukan dekorasi; 3. membajak dan membujuk para koki untuk keluar kerja; 4. mencoba mencabut properti milik mereka (pintu, jendela rumah dsb.) saat kondisi restoran ramai dan tanpa pemberitahuan sebelumnya; 5. masuk saat restoran tutup dan mengubah lay out furniture; 6. memberikan peritah pada security untuk menghalangi customer dan vendor kami masuk. Alasan mereka adalah karena kami sering terlambat bayar sewa, padahal uang denda keterlambatan yang mereka minta telah kami bayar dan kami tidak pernah terlambat melewati bulan yang berjalan. Kami memohon nasihat secara hukum. Terima kasih sebesar-besarnya pada hukumonline.
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
ULASAN LENGKAP
Dalam hal ini, kami berasumsi bahwa Anda menyewa sebuah tempat untuk dijadikan tempat usaha restoran Anda.
Mengenai gangguan-gangguan yang dilakukan oleh pemilik tempat, kemungkinan adalah karena si pemilik tempat menyadari bahwa ia tidak dapat menghentikan perjanjian sewa antara Anda dengan dirinya secara sepihak. Ini karena pada dasarnya suatu perjanjian tidak dapat dibatalkan atau ditarik secara sepihak, sebagaimana terdapat dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”):
“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”
Sebagai orang yang menyewakan, si pemilik tempat mempunyai kewajiban yang harus ia penuhi (Pasal 1550 KUHPer), yaitu:
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
1.menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
2.memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
3.memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
Jadi secara perdata, tindakan-tindakan yang dilakukan oleh pemilik sewa telah melanggar kewajibannya berdasarkan KUHPer. Atas pelanggaran tersebut, si penyewa dapat menggugat si pemilik tempat atas dasar perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPer).
Dalam artikel Merasa Dirugikan Tetangga yang Menyetel Musik Keras-keras dijelaskan antara lain bahwa Mariam Darus Badrulzaman dalam bukunya “KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan”, seperti dikutip Rosa Agustina dalam buku “Perbuatan Melawan Hukum” (hal. 36) menjabarkan unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUHPer sebagai berikut:
a.Harus ada perbuatan (positif maupun negatif);
b.Perbuatan itu harus melawan hukum;
c.Ada kerugian;
d.Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian;
e.Ada kesalahan.
Sedangkan, yang termasuk ke dalam perbuatan melawan hukum itu sendiri adalah perbuatan-perbuatan yang:
1.Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
2.Melanggar hak subjektif orang lain;
3.Melanggar kaidah tata susila;
4.Bertentangan dengan asas kepatutan ketelitian serta sikap hati-hati yang seharusnya dimiliki seseorang dalam pergaulan dengan sesama warga masyarakat atau terhadap harta benda orang lain.
Dalam hal ini perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh si pemilik tempat adalah bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku serta melanggar hak subjektif orang lain (Anda sebagai penyewa). Untuk dapat digugat atas dasar perbuatan melawan hukum, Anda harus membuktikan bahwa perbuatan yang dilakukan oleh si pemilik tempat menimbulkan kerugian pada Anda.
Selain secara perdata, gangguan-gangguan yang dilakukan oleh si pemilik tempat juga dapat dituntut secara pidana berdasarkan Pasal 335 ayat (1) ke-1 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”):
(1) Diancam dengan pidana penjara paling lama satu tahun atau denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah:
1.barang siapa secara melawan hukum memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan atau membiarkan sesuatu, dengan memakai kekerasan, sesuatu perbuatan lain maupun perlakuan yang tak menyenangkan, atau dengan memakai ancaman kekerasan, sesuatu perbuatan lain maupun perlakuan yang tak menyenangkan, baik terhadap orang itu sendiri maupun orang lain;
2.barang siapa memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan atau membiarkan sesuatu dengan ancaman pencemaran atau pencemaran tertulis.
(2) Dalam hal sebagaimana dirumuskan dalam butir 2, kejahatan hanya dituntut atas pengaduan orang yang terkena.
Menurut R. Soesilo dalam bukunya yang berjudul Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal (hal. 238-239), yang harus dibuktikan dalam pasal ini adalah:
1.Bahwa ada orang yang dengan melawan hak dipaksa untuk melakukan sesuatu, tidak melakukan sesuatu, atau membiarkan sesuatu;
2.Paksaan itu dilakukan dengan memakai kekerasan, suatu perbuatan lain atau suatu perbuatan yang tidak menyenangkan, ataupun ancaman kekerasan, ancaman perbuatan lain, atau ancaman perbuatan yang tidak menyenangkan, baik terhadap orang itu maupun terhadap orang lain.
Lebih lanjut, R. Soesilo menjelaskan bahwa yang dimaksud dengan “memaksa” adalah menyuruh orang melakukan sesuatu sedemikian rupa, sehingga orang itu melakukan sesuatu berlawanan dengan kehendak sendiri.
Untuk dapat menuntut si pemilik tempat dengan pasal ini, Anda harus membuktikan bahwa gangguan-gangguan tersebut dimaksudkan agar Anda melakukan perbuatan yang sebenarnya tidak Anda kehendaki, yaitu menghentikan perjanjian sewa menyewa sebelum berakhir jangka waktunya.
Hal serupa yang mana pemilik tempat melakukan perbuatan tidak menyenangkan agar si penyewa tidak melakukan usaha di tempat tersebut lagi, dapat dilihat Putusan Pengadilan Negeri Kediri No: 326/Pid.B/2011/PN.Kdr. Dalam putusan ini dikatakan bahwa terdakwa (pemilik tempat) mempunyai masalah utang piutang dengan korban (penyewa). Karena emosi, terdakwa melakukan perbuatan-perbuatan tidak menyenangkan agar korban tidak berjualan lagi di teras rumah terdakwa (tempat yang ia sewakan). Perbuatan-perbuatan yang dilakukan oleh terdakwa antara lain memutus tali spanduk jualan milik korban serta menyiram korban dengan air kencing. Atas perbuatan-perbuatan tersebut, terdakwa dihukum berdasarkan Pasal 335 ayat (1) ke-1 KUHP, dengan hukuman pidana penjara selama 2 (dua) bulan.
