Kamis, 29 Maret 2018
Pertanyaan :
Bisakah Dilakukan Lelang Eksekusi Jika Rumah Hancur Akibat Gempa?
Apabila ada sebuah rumah yang telah digadaikan, namun yang menggadaikan tidak bisa melunasi rumah tersebut dan akhirnya rumah tersebut disita oleh pegadaian. Akan tetapi saat rumah tersebut akan dilelang rumah tersebut hancur terkena bencana gempa. Apakah rumah yang hancur tersebut masih bisa dilelang dan apabila bisa dilelang bagaimana prosedurnya? Terima kasih.
Jawaban :

Intisari:

 

 

Sebelumnya kami luruskan istilah Anda tentang “rumah yang digadaikan dan disita oleh Pegadaian”. Gadai adalah hak dari kreditor terhadap benda bergerak yang dijaminkan debitor. Sedangkan tanah dan apa yang didirikan di atasnya (dalam hal ini rumah) merupakan benda tidak bergerak karena sifatnya, termasuk segala sesuatu yang secara langsung atau tidak langsung, karena perbuatan alam atau perbuatan manusia, digabungkan secara erat menjadi satu dengan tanah itu. Karena rumah dan tanah merupakan benda tidak bergerak, maka tanah dan rumah bukan objek gadai, melainkan objek hak tanggungan.

 

Pegadaian tidak melayani pembiayaan dengan jaminan hak tanggungan atas tanah dan rumah.

 

Bagaimana jika rumah hancur terkena bencana gempa? Apakah masih tetap dapat dilakukan lelang? Untuk mengetahui apakah tanah dan rumah tersebut tetap dapat dilelang, maka perlu kita ketahui apakah hak tanggungan tersebut yang menjadi dasar pelelangan jaminan masih ada atau tidak dengan hancurnya rumah.

 

Salah satu hal yang menyebabkan hak tanggungan hapus adalah hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Apabila rumah sebagai benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu hancur karena gempa bumi, maka tanahnya tetap ada atau dengan kata lain hak atas tanahnya tidak ikut hilang/hapus. Sehingga, pelelangan tetap dapat dilakukan meski rumahnya tidak ada.

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Sebelumnya, kami ingin meluruskan istilah Anda tentang “rumah yang digadaikan dan disita oleh Pegadaian”. Gadai adalah hak dari kreditor terhadap benda bergerak yang dijaminkan debitor. Sedangkan tanah dan apa yang didirikan di atasnya (dalam hal ini rumah) merupakan benda tidak bergerak karena sifatnya[1], termasuk segala sesuatu yang secara langsung atau tidak langsung, karena perbuatan alam atau perbuatan manusia, digabungkan secara erat menjadi satu dengan tanah itu. Jadi, misalnya sebidang pekarangan, beserta dengan apa yang terdapat di dalam tanah itu dan segala apa yang dibangun di situ secara tetap (rumah) dan yang ditanam di situ (pohon), terhitung buah-buahan di pohon yang belum diambil. Penjelasan lebih lanjut silakan Anda simak Mengenai Benda Bergerak dan Benda Tidak Bergerak.

 

Karena rumah dan tanah merupakan benda tidak bergerak, maka tanah dan rumah bukan objek gadai, melainkan objek Hak Tanggungan. Penjelasan lebih lanjut tentang gadai silakan simak Hak Kreditur Jika Barang Gadai Dipinjam Debitur.

 

Perlu diketahui bahwa Pegadaian tidak melayani pembiayaan dengan jaminan hak tanggungan atas tanah dan rumah. Berdasarkan Pasal 8 Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2000 tentang Perusahaan Umum (Perum) Pegadaian, Pegadaian menyelenggarakan usaha:

  1. penyaluran uang pinjaman atas dasar hukum gadai;
  2. penyaluran uang pinjaman berdasarkan jaminan fidusia, pelayanan jasa titipan, pelayanan jasa sertifikasi logam mulia dan batu adi, unit toko emas, dan industri perhiasan emas serta usaha-usaha lainnya yang dapat menunjang tercapainya maksud dan tujuan Pegadaian dengan persetujuan Menteri Keuangan.

 

Hak Tanggungan dan Prinsipnya

Sebagaimana dijelaskan di atas, lembaga jaminan yang tepat untuk menjaminkan tanah beserta rumah adalah Hak Tanggungan sesuai ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”).

 

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.[2]

 

Sehingga kami asumsikan bahwa rumah yang hancur akibat gempa tersebut dibebankan dengan Hak Tanggungan untuk pelunasan utang Anda sebagai debitor terhadap kreditor.

 

Bagaimana jika rumah hancur terkena bencana gempa? Apakah masih tetap dapat dilakukan lelang? Untuk mengetahui apakah tanah dan rumah tersebut tetap dapat dilelang, maka perlu kita ketahui apakah hak tanggungan yang menjadi dasar pelelangan jaminan tersebut masih ada atau tidak dengan hancurnya rumah.

 

Merujuk pada ketentuan mengenai hapusnya hak tanggungan, sebagaimana diatur dalam Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan, hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

  1. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
  2. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
  3. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
  4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

 

Berdasarkan uraian tersebut, maka apabila rumah sebagai benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu hancur karena gempa bumi, maka tanahnya tetap ada atau dengan kata lain hak atas tanahnya tidak ikut hilang/hapus. Sehingga, pelelangan tetap dapat dilakukan meski rumahnya tidak ada.

 

Perlu diingat juga bahwa dalam hal tanah dan rumah dijaminkan dengan Hak Tanggungan, esensinya yang menjadi jaminan adalah tanah beserta bangunan (maksudnya dalam hal ini rumah), jadi hilang atau rusaknya rumah tidak berarti jaminannya hilang karena tanahnya masih ada.

 

Selain itu, pada umumnya dalam hal tanah dan rumah sebagai jaminan, kreditor akan meminta debitor mengasuransikan rumah tersebut. Kemudian, kreditor akan memperjanjikan uang pertanggungan asuransi (jika rumah hancur) akan diberikan kepada kreditor. Ini sehubungan dengan ketentuan dalam UU Hak Tanggungan yang mengatur dalam akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek hak tanggungan diasuransikan.[3]

 

Sehingga jika terjadi gempa bumi, kreditor sebagai pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima oleh debitor.

 

Lelang Objek Hak Tanggungan

Dasar hukum lelang obyek Hak Tanggungan adalah Pasal 6 UU Hak Tanggungan yang berbunyi:

 

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

 

Ketentuan lebih lanjut tentang pelaksanaan lelang terdapat dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tahun 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (“Permenkeu 27/2016”).

 

Sepanjang penelusuran kami, kami tidak menemukan aturan tentang akibat hukum pada lelang jika rumah sebagai bagian dari objek lelang hancur atau musnah.

 

Yang ada adalah dalam hal terjadi keadaan memaksa, sebelum dilaksanakannya lelang atau setelah dimulainya lelang, maka dapat dilakukan pembatalan lelang.[4]

 

Gempa bumi termasuk force majeure, yaitu kejadian atau keadaan yang terjadi di luar kuasa para pihak berkepentingan yang dapat juga disebut keadaan darurat. Force majeure ini biasanya merujuk pada tindakan alam (act of God), seperti bencana alam (banjir, gempa bumi), epidemik, kerusuhan, pernyataan perang, perang dan sebagainya. Penjelasan lebih lanjut silakan Anda simak Banjir dan Gempa Bumi dari Kacamata Hukum.

 

Mengenai prosedur lelang yang Anda tanyakan, metode Lelang Eksekusi berdasarkan UU Hak Tanggungan ialah melalui Parate Eksekusi, yaitu pemegang hak tanggungan menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutang dari hasil pelelangan umum tersebut. Selengkapnya dapat Anda simak pada artikel Prosedur Lelang Jaminan Kredit.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
  2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
  3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
  4. Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2000 tentang Perusahaan Umum (Perum) Pegadaian;
  5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tahun 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

 

 

[2] Pasal 1 angka 1 UU Hak Tanggungan

[3] Pasal 11 ayat (2) huruf I UU Hak Tanggungan

[4] Pasal 30 huruf h dan Pasal 31 huruf a Permenkeu 27/2016



Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.


Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
MITRA : Bung Pokrol
Tri Jata Ayu Pramesti mendapatkan gelar sarjana hukum dari Universitas Indonesia pada 2011 dengan mengambil Program Kekhususan IV (Hukum tentang Kegiatan Ekonomi).