Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Pengertian Kos
Sebelum membahas lebih jauh pertanyaan Anda, ada perlunya peristilahan kos-kosan itu sendiri kita pahami terlebih dulu.
Sepanjang penelusuran kami, berbagai peraturan perundang-undangan terkait tidak mengenal istilah “kos” secara eksplisit. Adapun
Kamus Besar Bahasa Indonesia mengenal istilah “indekos” yang merupakan bentuk baku dari “kos”, yaitu:
Tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan); memondok.
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa kos yang Anda maksud adalah sebuah bangunan gedung yang memiliki fungsi hunian sebagai rumah tinggal sementara. Penyelenggaraannya tunduk pada peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang bangunan gedung, khususnya di DKI Jakarta yang menjadi fokus pertanyaan Anda.
Izin Mendirikan Kos-kosan
Salah satu syarat penting dalam pendirian bangunan adalah Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”). IMB adalah perizinan yang
diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada pemilik bangunan gedung untuk
membangun baru, mengubah, memperluas, dan/atau mengurangi bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku.
[1]
Pada dasarnya setiap orang yang akan mendirikan bangunan wajib memiliki IMB.
[2] Untuk mengajukan permohonan IMB, setiap orang
sekurang-kurangnya harus melengkapi persyaratan, antara lain:
[3]tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda bukti perjanjian;
izin pemanfaatan tanah dari pemilik tanah;
identitas/data pemilik bangunan gedung;
rencana teknis bangunan gedung; dan
hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.
IMB, sebagaimana tercantum pada laman Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Provinsi DKI Jakarta, menjadi salah satu syarat untuk
Izin Pendirian Kos. Selengkapnya, syarat yang dibutuhkan terdiri atas:
Surat permohonan yang didalamnya terdapat pernyataan kebenaran dan keabsahan dokumen dan data bermaterai Rp 6.000;
Identitas pemohon/penanggung jawab, yaitu fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) bagi Warga Negara Indonesia dan Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS) atau VISA/Paspor untuk Warga Negara Asing.
Jika dikuasakan, dibutuhkan surat kuasa bermaterai Rp 6.000 dan KTP orang yang diberi kuasa;
Persetujuan tetangga dan KTP tetangga (kiri, kanan, depan, belakang);
Fotokopi IMB;
Izin rumah kost terdahulu;
Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir;
Bukti pembayaran pajak hotel untuk rumah kos yang memiliki 10 kamar atau lebih;
Surat pernyataan dari pemilik mengenai perubahan kepemilikan atau pengelolaan;
Proposal teknis yang dilengkapi dengan:
Jumlah kamar yang akan disewakan;
Penjelasan tetang jasa yang akan ditawarkan;
Kisaran harga sewa kamar kost;
Denah bangunan dengan rincian rencana penggunaan setiap ruangan;
Daftar fasilitas.
Sertifikat Laik Fungsi bagi Kos-kosan
Sementara agar dapat dimanfaatkan, sebuah gedung juga harus memiliki Sertifikat Laik Fungsi (“SLF”).
[4] Yang dimaksud sebagai SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah Daerah terhadap
bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi
persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung sebagai
syarat untuk dapat dimanfaatkan.
[5]
SLF diberikan kepada bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan memenuhi persyaratan keandalan bangunan gedung serta sesuai dengan izin yang diberikan.
[6] Pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung berdasarkan kesesuaian IMB yang telah diberikan, meliputi:
[7]Kesesuaian fungsi;
Persyaratan tata bangunan;
Keselamatan;
Kesehatan;
Kenyamanan; dan
Kemudahan.
Lebih lanjut, standar kelayakan hunian kos sebagai rumah tinggal sementara, antara lain:
Minimal memiliki ruang yang terdiri dari ruang penggunaan pribadi, ruang bersama dan ruang pelayanan. Selain itu, bangunan tersebut juga dapat ditambahkan ruang penunjang dengan tujuan memenuhi kebutuhan kegiatan penghuni sepanjang tidak menyimpang dari penggunaan utama sebagai hunian.
[8]Ruang rongga atap pada bangunan gedung fungsi hunian rumah tinggal harus mempunyai penghawaan dan pencahayaan alami yang memadai;
[9]Mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami;
[10]Menyediakan sarana evakuasi apabila terjadi bencana atau keadaan darurat, meliputi:
[11]sistem peringatan bahaya;
pintu keluar darurat; dan
jalur evakuasi.
Penyegelan Kos
Setiap pemilik, pengguna, penyedia jasa konstruksi dan pengelola bangunan gedung yang tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi persyaratan dan/atau penyelenggaraan bangunan gedung dikenakan sanksi.
Pelanggaran atas ketentuan tersebut dapat dikenakan sanksi berupa pembatasan kegiatan.
[12] Penyegelan merupakan salah satu bentuk sanksi pembatasan kegiatan yang dimaksud.
[13]
Penyegelan dapat dikenakan pada pelanggaran sebagai berikut:
[14]pembangunan bangunan gedung tanpa izin;
pembangunan bangunan gedung tidak sesuai izin;
penggunaan bangunan gedung tanpa SLF;
pembangunan bangunan gedung dengan izin tetapi tidak dilaksanakan oleh pelaksana;
pembangunan bangunan gedung dengan izin tetapi tidak diawasi oleh pengawas pelaksanaan yang disyaratkan;
pembongkaran bangunan gedung pelestarian golongan A dan golongan B tanpa izin;
penggunaan bangunan gedung yang tidak sesuai SLF;
bangunan gedung yang sudah habis masa berlaku SLF dan tidak diperpanjang;
bangunan gedung yang dimanfaatkan dengan SLF tetapi tidak dilakukan pemeliharaan oleh divisi pemeliharaan bangunan gedung yang disyaratkan;
perubahan fungsi bangunan gedung yang tidak sesuai izin; dan/atau
pembongkaran bangunan gedung tanpa Persetujuan Rencana Teknis Bangunan (PRTB).
Ketentuan-ketentuan tersebutlah yang mungkin dilanggar oleh pemilik kos-kosan yang Anda maksud.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
Referensi:
[1] Pasal 1 angka 15 Perda DKI 7/2010
[2] Pasal 15 ayat (1) Perda DKI 7/2010
[3] Pasal 233 ayat (1) Perda DKI 7/2010
[4] Pasal 148 ayat (1) Perda DKI 7/2010
[5] Pasal 1 angka 16 Perda DKI 7/2010
[6] Pasal 148 ayat (2) Perda DKI 7/2010
[7] Pasal 153 Perda DKI 7/2010
[8] Pasal 38 Perda DKI 7/2010
[9] Pasal 39 ayat (2) Perda DKI 7/2010
[10] Pasal 82 ayat (2) Perda DKI 7/2010
[11] Pasal 106 ayat (1) Perda DKI 7/2010
[12] Pasal 3 ayat (2) huruf b Pergub DKI 128/2012
[13] Pasal 10 huruf a Pergub DKI 128/2012
[14] Pasal 14 ayat (1) Pergub DKI 128/2012
