Pembelian Rumah Secara Indent Menurut Hukum Perdata
Kami asumsikan, indent yang Anda maksud adalah pembayaran sejumlah uang tertentu sebagai bentuk komitmen awal pemesanan pembelian rumah.
Untuk mengetahui hukum kredit rumah yang didahului dengan
indent, pertama-tama kita perlu kembali pada ketentuan-ketentuan dalam
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”). Dalam Pasal 1320 KUH Perdata dinyatakan bahwa:
Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;
kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
suatu pokok persoalan tertentu;
suatu sebab yang tidak terlarang.
Sementara itu, Pasal 1338 KUH Perdata menunjukkan adanya asas kebebasan berkontrak. Pasal tersebut berbunyi:
Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Kemudian Pasal 1458 KUH Perdata menyatakan bahwa:
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Berdasarkan pasal-pasal tersebut, secara umum pembelian rumah indent dapat dilakukan. Namun, terdapat hal-hal penting yang tidak boleh diabaikan. Salah satunya yakni tentang aturan Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”) untuk rumah yang masih indent atau belum selesai dibangun.
Perlindungan atas Transaksi Rumah Indent
Menurut Pasal 1 angka 2 Permen PUPR 11/2019:
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris.
Dengan demikian, proses indent dalam pembangunan rumah seharusnya dilakukan saat rumah telah dalam proses pembangunan. Hal ini ditegaskan kembali dalam Pasal 3 ayat (1) Permen PUPR 11/2019.
Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada
developer selaku pelaku pembangunan pada saat pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga rumah. Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran harus menyampaikan informasi mengenai:
[1]jadwal pelaksanaan pembangunan;
jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan
jadwal serah terima rumah.
Jika
developer lalai untuk memenuhi jadwal pelaksanaan pembangunan dan jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli, maka calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah. Seluruh pembayaran yang telah diterima
developer harus dikembalikan sepenuhnya, paling lambat 30 hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani.
[2]
Bank yang memberikan KP atau PP untuk pemilikan Properti yang belum tersedia secara utuh wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:
memenuhi persyaratan:
rasio Kredit bermasalah, rasio Pembiayaan bermasalah, rasio KP bermasalah, dan rasio PP bermasalah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (1);
memiliki perjanjian kerja sama antara Bank dengan pengembang yang paling sedikit memuat kesanggupan pengembang untuk menyelesaikan Properti sesuai dengan yang diperjanjikan dengan debitur atau nasabah; dan
memiliki jaminan yang diberikan oleh pengembang atau pihak lain kepada Bank:
yang dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban pengembang dalam hal Properti tidak dapat diselesaikan dan/atau tidak dapat diserahterimakan sesuai dengan perjanjian; dan
nilai jaminan paling sedikit sebesar selisih antara komitmen KP atau PP dengan pencairan KP atau PP yang telah dilakukan oleh Bank; dan
tidak melanggar jumlah fasilitas KP atau PP untuk pemilikan Properti yang belum tersedia secara utuh yang ditetapkan.
Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa melalui pesanan dilarang untuk:
tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu penyelesaian sesuai dengan yang dijanjikan;
tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.
Pelaku usaha yang melanggar ketentuan ini dipidana dengan pidana penjara paling lama dua tahun atau pidana denda paling banyak Rp500 juta.
[3]
Perlukah Membeli Rumah Secara Indent?
Proses akad kredit sendiri merupakan tahap terpenting, karena merupakan puncak dari proses pengajuan KPR. Pada proses akad kredit KPR, masing-masing pihak, baik pembeli maupun developer sebagai penjual akan menyerahkan dokumen yang diperlukan.
Penjual menyerahkan dokumen terkait rumah seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB), sertifikat tanah, dan lain-lain. Sedangkan pembeli menyerahkan dokumen seperti KTP asli dan fotokopinya, Kartu Keluarga, NPWP, dan buku nikah.
Nantinya notaris akan memeriksa keabsahan semua dokumen tersebut. Apabila semua dokumen telah lengkap, notaris akan memberikan Surat Tanda Terima Dokumen ke penjual sebagai bukti semua dokumen rumah telah berpindah tangan.
Sebagimana secara implisit diuraikan dalam Pasal 15 ayat (1) Peraturan BI 21/2019, akad kredit untuk rumah yang belum dibangun sendiri memang dapat dilakukan. Namun menurut hemat kami, hal ini secara hukum merugikan nasabah.
Pertama, akad kredit adalah persetujuan pembiayaan kredit atas objek properti dengan konsekuensi kewajiban membayar sejumlah uang. Bagaimana mungkin pembeli harus membayar cicilan kredit bulanan sementara haknya belum diterima oleh pembeli. Pembeli perlu mewaspadai apabila developer ingkar atau bangkrut sehingga tidak mampu untuk melanjutkan pembangunan rumah.
Kedua, yang menjadi objek jual-beli dalam perjanjian akad kredit adalah rumah. Dengan melakukan akad kredit, berarti pembeli menyetujui rumah tersebut dijadikan objek jual-beli. Sementara rumah tersebut belum selesai dibangun atau belum siap huni. Hal ini akan menyulitkan dan melemahkan posisi pembeli untuk menuntut developer yang tidak memenuhi janjinya.
Meskipun ketentuan perlindungan pembeli rumah indent bagi konsumen telah diatur, ada baiknya pembeli mempertimbangkan dengan matang kemungkinan-kemungkinan yang akan terjadi sebelum melakukan akad kredit.
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
[1] Pasal 7 Permen PUPR 11/2019
[2] Pasal 9 ayat (1), (2), dan (5) Permen PUPR 11/2019
[3] Pasal 62 ayat (2) UU 8/1999
