Terima kasih atas pertanyaan Anda. 

Booking fee dan Down Payment Properti

Bisnis properti sangat erat kaitannya dengan hubungan antara pelaku pembangunan dan pembeli. Secara hukum positif, pemerintah telah mengupayakan perlindungan pembeli properti di antaranya dengan PP 12/2021.

Salah satu usaha pelaku pembangunan dalam bisnis properti untuk dapat memperkenalkan perumahan yang akan dibangunnya kepada calon pembeli adalah melalui kegiatan pemasaran. Kegiatan pemasaran adalah kegiatan yang direncanakan pelaku pembangunan untuk memperkenalkan, menawarkan, menentukan harga, dan menyebarluaskan informasi mengenai rumah atau perumahan dan satuan rumah susun atau rumah susun yang dilakukan oleh pelaku pembangunan pada saat sebelum atau dalam proses sebelum penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).[1]

KLINIK TERKAIT

Mengenal Apa Itu PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah

14 Sep 2023

Perumahan Kena Banjir, Bisakah Gugat Developer?

19 Jan 2022

Kewajiban Developer Apartemen dalam Masa Transisi

06 Jan 2022

Batalkan PPJB, Bolehkah Pembeli Minta Developer Kembalikan DP Rumah?

07 Okt 2021

Ketika pelaku pembangunan mengadakan kegiatan pemasaran, pembeli dapat melakukan pembayaran berupa booking fee dan down payment. Menurut Kamus Istilah Perumahan yang diterbitkan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan, booking fee adalah sejumlah uang yang dibayarkan sebagai bukti keseriusan pembeli untuk membeli rumah (hal. 41). Sedangkan down payment atau uang muka adalah sejumlah uang yang dibayarkan debitur ke pemilik tanah/pemilik bangunan sebagai pembayaran awal untuk pembelian tanah dan/atau bangunan, atau ke bank sebagai pembayaran awal Kredit Pemilikan Rumah (KPR) (hal. 269).

Jika Pembangunan Properti Tak Sesuai Jadwal

Mengenai ketentuan pembayaran pembeli kepada pelaku pembangunan pada saat pemasaran, hal ini telah dimuat di antaranya di dalam Pasal 22F PP 12/2021 yang berbunyi:

1. Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada pelaku pembangunan pada saat Pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga Rumah.
2. Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran pada saat Pemasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus menyampaikan informasi mengenai:
   1. jadwal pelaksanaan pembangunan;
   2. jadwal penandatanganan PPJB; dan
   3. jadwal penandatanganan akta jual beli dan serah terima Rumah.

Dalam melakukan pemasaran, pelaku pembangunan dapat melakukan kerja sama dengan agen pemasaran atau penjualan. Namun pelaku pembangunan harus bertanggung jawab atas informasi pemasaran dan penjelasan kepada calon pembeli yang disampaikan agen pemasaran atau penjualan seperti yang telah diatur didalam Pasal 22G PP 12/2021.

Apabila pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22F ayat (2) huruf a dan/atau huruf bPP 12/2021, calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun dan seluruh pembayaran yang telah diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya seperti yang telah dijelaskan didalam Pasal 22H ayat (1) dan (2) PP 12/2021 sebagai berikut:

1. Dalam hal pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22F ayat (2) huruf a dan/atau huruf b, calon pembeli dapat membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret, atau Rumah susun.
2. Dalam hal calon pembeli membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret, atau Rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), seluruh pembayaran yang diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli.

Berdasarkan pertanyaan yang Anda kemukakan, saya berasumsi bahwa Anda telah membayarkan booking fee dan down payment tersebut kepada pelaku pembangunan pada saat kegiatan pemasaran. Sehingga booking fee dan down payment yang telah Anda bayarkan masuk dalam kategori pembayaran seperti yang telah dimuat di dalam Pasal 22F PP 12/2021 di atas. Oleh karenanya, pelaku pembangunan harus bertanggung jawab mengenai informasi yang telah disampaikan, termasuk dalam hal ini adalah mengenai jadwal pre-opening.

Meskipun bukan dalam konteks jual beli, melainkan akan terjadi sewa menyewa dengan pelaku pembangunan, menurut hemat kami, berdasarkan Pasal 22H ayat (1) dan (2) PP 12/2021 tersebut, Anda dapat membatalkan perjanjian sewa menyewa dengan pelaku pembangunan sebagai pihak yang menyewakan apabila tidak menepati janjinya mengenai pre-opening yang telah diinformasikan sebelumnya (terlambat sampai dengan 4 bulan) dan setelah melakukan opening, menurut Anda itu pun dalam kondisi yang dipaksakan. Sehingga Anda menilai akan rugi apabila membuka usaha di tempat tersebut. Menurut hemat kami, pengembalian atas booking fee dan down payment yang telah Anda bayarkan berhak Anda terima sepenuhnya dari pembatalan yang akan Anda lakukan tersebut.

Pembuktian di Pengadilan

Berkaitan dengan permintaan refund yang diminta diselesaikan di pengadilan oleh pelaku pembangunan, Anda harus dapat membuktikan kelalaian yang dilakukan oleh pelaku pembangunan dan memiliki alat pembuktian bahwa Anda telah melakukan pembayaran berupa booking fee dan down payment, sehingga refund atau pengembalian pembayaran dapat Anda terima seluruhnya sesuai dengan Pasal 22H ayat (2) PP 12/2021 di atas. Hal ini telah dimuat di dalam Pasal 1865 KUH Perdata bahwa:

Setiap orang yang mengaku mempunyai suatu hak, atau menunjuk suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya itu atau untuk membantah suatu hak orang lain, wajib membuktikan adanya hak itu atau kejadian yang dikemukakan itu.

Dalam proses pembuktian tersebut, digunakan alat bukti yang telah ditetapkan dalam Pasal 164 HIR/284 RBg jo. Pasal 1866 KUH Perdata yang meliputi bukti tertulis, bukti saksi, persangkaan, pengakuan, sumpah.

Mengenai berapa kans Anda dapat menang di pengadilan, saya menyarankan Anda untuk menghubungi dan berkonsultasi lebih lanjut dengan advokat, penasehat hukum yang berwenang dan ahli dibidang properti.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Herzien Inlandsch Reglement;
3. Reglement Buitengewesten;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Referensi:

Kamus Istilah Perumahan, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan, Cetakan Pertama, Tahun 2019.

[1] Pasal 1 angka 12 PP 12/2021