Senin, 16 Juli 2012

Aturan Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) Rumah

Aturan Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) Rumah

Pertanyaan

Selamat siang Bapak/Ibu di tempat. Singkat saja, beberapa pertanyaan untuk pencerahan dan pemahaman hukum perdata bagi saya dan rekan-rekan. Proses pembelian properti antara developer/pengembang dan pembeli. 1. PPJB telah terjadi dan sepakat 2. Proses pembayaran bertahap 3. Pembeli kesulitan keuangan 4. Mengajukan proses kredit 5. Bank pemberi kredit bekerja sama dengan pengembang dan proses pengajuan kredit oleh pembeli disetujui. 6. Bank Mengajukan permintaan AJB, karena proses AJB belum dilaksanakan 7. Karena bank berkehendak AJB maka timbullah permasalahan tersebut. Permasalahan dan pertanyaannya adalah: 1. Pihak developer ingin dilakukan pembayaran AJB dan proses AJB menunggu kurang lebih 3 bulan kemudian setelah pembayaran AJB dan semua tunggakan terselesaikan; Apakah secara undang-undang dan hukum memang benar demikian? 2. Bank berkehendak pada saat akad kredit langsung dapat dilakukan AJB oleh notaris yang ditunjuk developer dan bank telah sepakat. Apakah hal ini dapat dilakukan? Pihak developer keberatan, dan memang prosedurnya adalah setelah pembayaran uang AJB diterima developer, maka baru proses AJB 3 bulan kemudian. Apakah benar notaris akan kena denda, bila transaksi pembayaran dipindah dari pembayaran bertahap ke developer menjadi kredit bank, tetapi AJB dilakukan terlebih dahulu? Mohon pencerahannya dan bantuannya, saya ucapkan banyak terima kasih.

Ulasan Lengkap

1.    Pada dasarnya, mekanisme kapan pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli diatur di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Untuk hal tersebut, kami berasumsi bahwa antara Anda dengan developer (pengembang) telah melaksanakan PPJB, dan jual beli properti yang Anda maksud di sini adalah jual beli rumah. Dalam praktiknya, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) dilaksanakan apabila si pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian atas rumah maupun unit rumah susun yang dibelinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera”), yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal:

(i)     bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;

(ii)    pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, serta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan

(iii)   proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.

 

Untuk hal ini, Anda dapat melihat ketentuan mengenai pelaksanaan AJB di dalam PPJB antara Anda dan developer. Tidak ada suatu pengaturan hukum yang menyatakan bahwa AJB dilakukan dalam waktu kurang lebih 3 (tiga) bulan sejak pembayaran administratif AJB dan pelunasan atas tunggakan-tunggakan terkait dengan jual beli tersebut.

 

2.    Secara prinsip, bank yang memberikan Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”) akan menggantikan posisi si pembeli untuk membayar pembelian rumah kepada penjual (developer). Dalam praktiknya, pelaksanaan akad KPR dengan pelaksanaan AJB dapat dilakukan secara bersamaan. Hal ini sesuai dengan kesepakatan antara bank terkait dengan developer tersebut. Terlebih dalam keterangan Anda, disebutkan bahwa bank tersebut memiliki kerja sama dengan developer. Namun, yang perlu diperhatikan adalah, apakah sertifikat tanah atas rumah Anda sudah dipisah/dipecahkan dari sertifikat tanah induk, sehingga setelah AJB selesai dilaksanakan tanah tersebut dapat langsung dijadikan jaminan melalui hak tanggungan oleh bank terkait. Hal ini perlu Anda konfirmasi terlebih dahulu kepada developer, karena kemungkinan mengapa developer menyatakan AJB dapat dilaksanakan kurang lebih 3 (tiga) bulan setelah tunggakan-tunggakan telah dipenuhi adalah karena sertifikat tanah atas rumah tersebut belum dipecahkan dari sertifikat tanah induk.

 

Demikian jawaban ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kerja samanya, kami ucapkan terima kasih.

 
 
Dasar hukum:

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah

 

 

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua