Risiko Membeli Rumah yang Dijaminkan ke Bank dan Solusinya

Bacaan 3 Menit
Risiko Membeli Rumah yang Dijaminkan ke Bank dan Solusinya
Pertanyaan

Dear Hukumonline, Saya ingin membeli rumah dengan pembayaran secara tunai. Dari info penjualnya, rumahnya sedang diagunkan ke bank. Jadi, penjual meminta dibayarkan dulu DP, supaya sertifikat HGB-nya bisa diambil dulu. Kemudian disarankan oleh Notaris (sekaligus PPAT) untuk membayar DP dulu supaya sertifikatnya bisa diambil dari bank. Kemudian di hari yang sama langsung dilakukan pelunasan sisanya beserta tanda tangan di dokumen jual beli. Pertanyaan saya: Apakah jual beli seperti ini berisiko, dan risikonya seperti apa? Kemudian, apakah sertifikat HGB asli tidak perlu dicek duluan sebelum penandatanganan dokumen jual beli rumahnya? Terima kasih.

Ulasan Lengkap

Dalam menjawab pertanyaan ini, kami berasumsi bahwa rumah yang hendak Anda beli sudah bersertifikat Hak Guna Bangunan (“Sertifikat HGB”) atas nama penjual dan sedang dijaminkan ke bank oleh penjual. Sehubungan dengan permasalahan Anda, transaksi jual beli dengan terlebih dahulu memberikan down payment (uang muka) dengan tujuan agar Sertifikat HGB tersebut dapat diambil oleh pihak penjual dari bank adalah cukup berisiko.

 

Untuk meminimalkan risiko penyimpangan yang dapat dilakukan oleh penjual, maka menurut hemat kami terdapat 3 (tiga) alternatif atau solusi yang dapat Anda pertimbangkan dalam transaksi jual beli rumah tersebut, yaitu:

1. Meminta penjual untuk terlebih dahulu menyelesaikan kewajiban pembayaran utangnya kepada bank. Sehingga, Sertifikat HGB tersebut dapat diambil oleh penjual sebelum dilaksanakannya transaksi jual beli rumah antara penjual dan Anda;

2. Melakukan oper kredit langsung kepada bank terkait, yaitu Anda langsung melakukan pembayaran utang dari si penjual kepada bank, yang disaksikan oleh wakil pihak bank tersebut. Sehingga jelas bahwa terjadi oper kredit dari pihak penjual kepada Anda; atau

3. Melakukan pembayaran down payment (uang muka) kepada pihak penjual, dengan meminta jaminan dari pihak penjual. Dalam hal ini si penjual akan menyerahkan suatu jaminan yang dapat dieksekusi langsung apabila pihak penjual melakukan cidera janji.

 

Namun, yang harus diperhatikan adalah seluruh mekanisme terkait dengan alternatif di atas tersebut, harus dilandasi dengan suatu perjanjian yang matang. Sehingga, dalam hal terdapat penyimpangan yang dilakukan oleh penjual, maka Anda selaku pembeli telah memiliki dasar yang kuat untuk mendapatkan hak Anda dan untuk meminimalisir risiko kerugian yang dapat terjadi terhadap Anda selaku pembeli.

 

Selanjutnya, untuk mengetahui informasi mengenai data fisik dan data yuridis terhadap Sertifikat HGB tersebut maka Anda dapat mendapatkannya melalui kantor pertanahan setempat dalam bentuk surat keterangan pendaftaran tanah, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 187 ayat (1) dan ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Demikian jawaban ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kerja samanya, kami ucapkan terima kasih.

 

Dasar hukum:

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah