Wajibkah Memberikan Komisi kepada Broker Properti?

Bacaan 4 Menit
Wajibkah Memberikan Komisi kepada Broker Properti?
Pertanyaan

Saya mau bertanya tentang broker, istilah keren yang sedang marak saat ini. Mendengar cerita dari kawan kawan yang sudah berprofesi sebagai broker, saya ingin mengetahui hukumnya secara jelas. Berikut contoh kasusnya:

Ada seorang investor besar entah dari mana asalnya, dia mencari sebidang tanah seluas 30-50 Ha untuk dibangun sebuah perusahaan, dan tidak mungkin investor itu mencari informasi sendiri. Diutuslah anak buahnya untuk mencari informasi, dan si anak buah mempunyai channel broker di daerah yang diinginkan investor. Broker pun memberi informasi yang jelas dan valid tentang kepemilikan tanah dan segala yang dibutuhkan si investor. Setelah informasinya jelas dari si broker, si investor itu survey lokasi dan merasa cocok, setelah terjadinya kesepakatan si broker ini meminta komisi dari penjualan itu.

  1. Apakah wajib pihak penjual dan pembeli memberi komisi?
  2. Benarkah besarnya 1% dari hasil kesepakatan?
  3. Apakah ada hukumnya?
  4. Seandainya, kalau di antara 1 pihak tidak mau memberi komisi, bagaimana hukumnya?

Mohon bantuan dan penjelasannya. Terima kasih.

Ulasan Lengkap

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Immanuel Torez Pattiwael, S.H. dari Lembaga Bantuan Hukum Mawar Saron dan dipublikasikan pertama kali pada 1 Juli 2014.

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, broker adalah pedagang perantara yang menghubungkan pedagang satu dengan yang lain dalam hal jual beli atau antara penjual dan pembeli (saham dan sebagainya).

Jika dikaitkan dengan pertanyaan Anda, kami asumsikan bahwa broker yang Anda maksud ialah broker properti. Selain broker, istilah lainnya yang kerap digunakan untuk menyebut penyedia jasa perantara perdagangan properti di antaranya yaitu agen, makelar, dan pialang properti.

Adapun istilah yang digunakan untuk menyebut profesi tersebut dalam Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (“Permendag 51/2017”) ialah tenaga ahli perantara perdagangan properti (“tenaga ahli”), yakni orang yang memiliki keahlian di bidang perantaraan perdagangan properti yang dibuktikan dengan sertifikat kompetensi perantara perdagangan properti, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 3 Permendag 51/2017.

Dalam hal ini, yang dimaksud dengan sertifikat kompetensi perantara perdagangan properti adalah dokumen sebagai tanda bukti pengakuan tertulis atas hasil sertifikasi terhadap klasifikasi dan kualifikasi tenaga ahli yang diterbitkan oleh lembaga sertifikasi.[1]

Pada praktiknya, dalam melakukan pekerjaannya, broker properti dapat bekerja sendiri atau di bawah naungan perusahaan perantara perdagangan properti (“P4”), yaitu badan usaha, baik yang berbadan hukum maupun tidak berbadan hukum yang didirikan dan berkedudukan di wilayah hukum Indonesia, yang melakukan kegiatan usaha perantaraan jual beli, perantaraan sewa-menyewa, penelitian dan pengkajian, pemasaran, serta konsultasi dan penyebaran informasi yang berkaitan dengan properti berdasarkan perintah pengguna jasa yang diatur dalam perjanjian tertulis.[2] Atas jasa yang diberikan, P4 berhak menerima imbal jasa berupa komisi dari pengguna jasa.[3]

Besaran Komisi Broker Properti

Selanjutnya, menjawab pertanyaan Anda terkait komisi yang diterima broker properti yang bersangkutan, menurut Immanuel Torez Pattiwael, S.H. selaku penulis sebelumnya, harus dilihat terlebih dahulu apakah broker tersebut bekerja sendiri atau berada di bawah naungan P4.

Jika broker tersebut bekerja di bawah naungan P4, maka P4 berhak menerima:[4]

  1. Minimal 2% dan maksimal 5% dari nilai transaksi, disesuaikan dengan lingkup jasa yang diberikan kepada pengguna jasa, jika melaksanakan jasa jual-beli properti.
  2. Minimal 5% dan maksimal 8% dari nilai transaksi, jika melaksanakan jasa sewa-menyewa properti.

Adapun jika ia bekerja sendiri, maka komisinya dilihat berdasarkan kesepakatan awal perjanjian. Disarikan dari Intip! Ini Besaran Komisi Makelar Properti, besaran komisi yang diatur bagi P4 di atas dapat dijadikan referensi bagi broker perorangan dalam menetapkan besaran komisi yang disepakati dengan pengguna jasa. Besaran komisi (fee) tersebut baiknya dituangkan dalam perjanjian tertulis untuk menjamin kepastian hukum.

Jika Pengguna Jasa Enggan Beri Komisi

Untuk melihat konsekuensi hukum pengguna jasa broker properti yang menolak memberi komisi, harus dilihat terlebih dahulu isi perjanjian awal kedua belah pihak.

Jika sejak awal telah diatur kesepakatan bahwa pengguna jasa akan memberikan komisi beserta besarannya, baik untuk broker perorangan maupun yang berada di bawah naungan P4, maka pengguna jasa wajib memberikan komisi tersebut sesuai kesepakatan.

Jika tidak dipenuhi, maka broker atau P4 yang bersangkutan dapat menggugat pengguna jasa atas dasar wanprestasi (ingkar janji) ke pengadilan negeri domisili hukum pengguna jasa selaku tergugat, sebagaimana diatur dalam Pasal 1234 dan 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) dan Pasal 118 ayat (1) Herzien Inlandsch Reglement (“HIR”).

Sebagai informasi tambahan, menurut Immanuel, pengguna jasa tidak wajib memberikan komisi kepada broker yang bekerja di bawah naungan P4 secara perseorangan. Sebab, biasanya jika broker tersebut berhasil melancarkan proses negosiasi dan telah terjadi kesepakatan antara penjual dengan pembeli, maka broker yang bersangkutan akan mendapatkan upah/komisi dari P4 yang menaunginya, kecuali jika memang pemberian komisi tersebut telah disepakati sejak awal.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

Referensi:

Kamus Besar Bahasa Indonesia, diakses pada 9 September 2021 pukul 08.00 WIB.

[1] Pasal 1 angka 5 Permendag 51/2017

[2] Pasal 1 angka 1 Permendag 51/2017

[3] Pasal 12 ayat (1) Permendag 51/2017

[4] Pasal 12 ayat (2) dan (3) Permendag 51/2017